Жители, пора решаться!

«Мы хотели бы провести в доме общее собрание собственников квартир, выбрать уполномоченного и начать выстраивать свои отношения с управляющим по-новому. Например, хорошо бы добиться, чтобы с нами обсуждали список ремонтных работ, более толково согласовали плату за обслуживание, в которую входит много непонятных позиций, а также приглашали наших представителей на переговоры с хозяином земли под домом. Но мы никогда не занимались такими делами! Расскажите, как организовать общее собрание и как правильно оформить все документы».

В Законе о квартирной собственности сказано, что сообщество владельцев квартир имеет полное право решать все вопросы, связанные с обслуживанием общей собственности дома. Это значит, что именно собственники – тот генеральный штаб, который определяет будущее любого дома. Но для этого нашему «штабу» нужно сделать первый шаг: собраться вместе.

Полную инструкцию по документам, необходимым для общего собрания, вы найдете на стр. 8-9. Там же методологические указания по проведению встречи. Однако сухим документам требуются живые пояснения, поэтому председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко рассказал о малоизвестных трудностях в проведении общих собраний и допускаемых жителями ошибках.

Кого приглашать?

Итак, вы решились провести в доме общее собрание, чтобы поменять управляющего, принять решение о важнейших ремонтах, выбрать старшего по дому, обсудить домовые беды-проблемы. Первый шаг – разослать всем собственникам приглашения.

– Но почти во всех домах остаются неприватизированные квартиры. Нужно ли высылать приглашения на общее собрание их владельцам – городским или государственным властям?

– Обязательно! – отвечает Игорь Трубко. – Если дом в прошлом государственный и в нем остались неприватизированные квартиры, то об общем собрании следует известить Государственное агентство приватизации – заказным письмом. Если же в доме остались квартиры, принадлежащие самоуправлению, то сообщить о собрании следует в городскую или волостную думу. Письмо или заявление нужно оставить в центре обслуживания клиентов самоуправления не позже, чем за неделю до дня собрания.

– Нужно ли приглашать на общее собрание владельцев расположенных в доме нежилых объектов – магазинов, гаражей и художественных мастерских?

– Собственники любых нежилых объектов дома имеют такие же права и обязанности, что и владельцы квартир. К примеру, если хозяину квартиры принадлежит еще и расположенный в доме гараж, на общем собрании у него будет два голоса. Если же человеку принадлежит только гараж, то он будет иметь один голос на общем собрании. В дальнейшем общее собрание собственников может оговорить особый порядок принятия решений: если решение касается только квартирных собственностей, то владельцев гаражей и магазинов на собрание не приглашать.

Как оспорить?

– Кто может признать решение общего собрания незаконным?

– Только суд.

– Управляющие часто вступают в спор с организаторами общего собрания жителей и без всякого суда отказываются признать решение общего собрания. Правильно ли это?

– По закону управляющая организация должна выполнять решение, подкрепленное голосами большинства собственников квартир. Оспорить его законность могут только другие собственники квартир. Отказаться от выполнения решения общего собрания могут только управляющие, которых не беспокоит собственная репутация.

– Предположим, жители решили сменить обслуживающую организацию. А прежний управляющий не согласен с порядком принятия решения. Как он может отстаивать свои интересы?

– Он обязан передать дела новому управляющему, но одновременно имеет право обратиться в суд, требуя признать решение общего собрания собственников незаконным (например, на основании того, что на собрании присутствовало меньше 51% владельцев квартир, в регистрационном листе подписались лица, не являющиеся собственниками и т.д.). В таком случае суд может признать старый договор управления действующим и потребовать, чтобы владельцы квартир компенсировали убытки, понесенные прежним управляющим.

– Если владельцы квартир желают выбрать для дома нового управляющего, нужно ли приглашать представителя старого домоуправления на общее собрание?

– В идеальном случае приглашать нужно – это этично и позволяет убедиться, что имеются веские основания для решения о расторжении договора управления. Стороны должны высказаться, чтобы все владельцы квартир были уверены в том, что смена управляющего действительно нужна. Представитель домоуправления должен отчитаться о работе за предыдущий период. Однако закон не обязывает владельцев квартир кого-то приглашать на общее собрание. Все решения они могут принимать самостоятельно.

Чем запастись?

– В методологических указаниях Министерства экономики сказано, что инициатор собрания должен запастись полным списком владельцев квартир – для проверки полномочий участников собрания.

– Это не обязательно, хотя и облегчает регистрацию собственников. При регистрации владелец квартиры в любом случае должен предъявить удостоверение личности и документ, подтверждающий права собственности на объект недвижимости (например, выписку из Земельной книги). Но составить список накануне собрания также возможно. Для этого организатор собрания должен проверить адрес каждой квартиры по Земельной книге. Пользование электронной базой данных стоит 2,30 Ls за каждый вход.

– Как правильно организовать само голосование?

– Есть много вариантов, но голосование, как правило, анонимно. Например, владельцам квартир раздают бюллетени с повесткой дня, в которых по каждому вопросу они могут поставить свое «За» или «Против». В других случаях владельцам вручают цветные карточки, которые они при голосовании поднимают над головами. В протоколе не отмечается, как проголосовал каждый из владельцев, фиксируется только сумма голосов. Чтобы не было проблем, советую подсчитать также голоса «Против» и количество воздержавшихся.

– Владельцы квартир часто не находятся в Латвии и передают право участия в голосовании арендаторам, соседям или родственникам. Нужна ли для этого нотариально заверенная доверенность?

– Нотариальный закон требует заверенную доверенность только при сделках с недвижимостью или оформлении прав наследования. В случае голосования представителю владельца квартиры нужна только письменная доверенность за подписью собственника. Она регистрируется в списке участников собрания. Оспорить то, как проголосовало доверенное лицо, имеет право только сам владелец квартиры.

Каковы права?

– Какие вопросы общее собрание решать не имеет права?

– Вопрос нужно поставить по-другому: если собственники приняли решение, они должны также предусмотреть финансирование для его выполнения. Если мы хотим, чтобы управляющий косил траву у нашего дома каждые 10 дней, то должны согласиться с тем, что летом будем платить дополнительно по пять латов с квартиры. В противном случае управляющий продолжит косить траву три-четыре раза за сезон, как это предусмотрено сметой на обслуживание.

– Есть ли решения общего собрания, от выполнения которых управляющий может отказаться?

– Сразу оговорим, что в Латвии есть дома, в которых жители согласно Закону о приватизации переняли права управления (то есть обслуживать-то их продолжило старое домоуправление, но жители получили больше возможностей контроля – подробнее об этом на стр. 10-11). В таких домах общее собрание может принимать какие угодно решения. Если есть финансирование, управляющий обязан взять под козырек и выполнять волю жителей. Но есть дома, жители которых права управления не переняли. Таких большинство. Здесь функцию общего собрания выполняет только муниципальный или государственный управляющий.

– Значит, жители не могут принимать вообще никаких решений?

– Согласно Закону о приватизации, самым первым решением общего собрания должно быть решение о перенятии владельцами квартир права управления домом. Пока этого не случилось, жители не могут давать управляющему никаких заданий, не могут оспорить ремонтные работы, не могут даже повлиять на стоимость обслуживания.

– Почему же в Риге, где большинство домов не переняты собственниками, муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks позволяет жителям проводить общие собрания и вносить свои предложения по ремонтным работам?

– Домоуправление идет навстречу жителям. Однако по закону, если управляющий не желает вступать с владельцами квартир не перенятого дома в диалог, то делать этого он и не обязан. Он должен только раз в год информировать их о плате за обслуживание в следующем сезоне. Если плата жителей не устраивает, то, согласно правилам Кабинета министров, они обязаны сначала перенять права управления, а потом только предлагать управляющему свой вариант.

Что запрещено?

– Но пока в Риге к владельцам квартир относятся снисходительно, права управления перенимать не заставляют и дают почти столько же свободы, сколько имеют жители перенятых домов. Итак, какие решения общего собрания невыполнимы?

– Общее собрание не может в одностороннем порядке поменять условия договора с управляющим. Решение не может ущемлять права какой-то группы жителей, например, запретить Василию Пупкину с третьего этажа пользоваться подвалом. Нельзя дискриминировать права отдельного владельца квартиры, скажем, заставить тетю Марию платить за обслуживание дороже, чем тетю Илзе.

– Общие собрания приходится созывать иногда по неожиданным поводам. Например, считается, что балконы являются общей собственностью. Правда ли, что для простого остекления лоджии необходимо согласие большинства квартировладельцев?

– Да! Если в доме запланировано застекление отдельных балконов, необходимо согласие простого большинства собственников квартир. Если же человек хочет сделать лоджию отапливаемой или провести другие значительные перестройки, то потребуются голоса всех 100% собственников.

– Какие ошибки совершают жители на общих собраниях?

– Часто собрания проводятся в спешке, каких-то собственников забывают пригласить. Я рекомендую главное: сразу после собрания письменно информировать всех квартировладельцев о принятых решениях. Выписку из протокола лучше отправить заказным письмом или отдать под подпись. В Законе о квартирной собственности сказано, что если владелец квартиры знал о принятом решении, то оспорить его он может только в течение трех месяцев.

– А если владельца не проинформировали ни о собрании, ни о решении?

– В таком случае он имеет право оспаривать решение общего собрания в течение года.