Убедитесь, что ваш счёт правильный

Как увериться, верный ли счет выписывает управляющий? Как избежать накруток квартплаты? Комментирует председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

– На примере Людмилы я хотел бы рассказать, на какие позиции квартирного счета жителям нужно обращать особое внимание и как обнаружить скрытые приписки. Начнем с налога на добавленную стоимость. Согласно Закону об НДС обслуживание жилья и плата за наем в Латвии этим налогом не облагаются. НДС может применяться только к обслуживанию коммерческих помещений и найму помещений, арендованных юридическими лицами. Если управляющий добавил НДС к плате за обслуживание в обычном многоквартирном доме, жители могут требовать перерасчета и возврата денег.

– Должен ли управляющий облагать НДС услугу обслуживания систем теплоснабжения и водопровода?

– Стоимость этих услуг входит в плату за обслуживание. В счете обслуживание систем может для удобства показываться в отдельных графах, однако налогом оно не облагается по тому же принципу, что и сама плата за обслуживание или наем.

– Исключений не бывает?

– Налог не применяется, если услугу обслуживания систем теплоснабжения и водопровода жителям оказывает сам управляющий. Если он передает эти функции другому предприятию на основании договора, то НДС все-таки включается.

– Если стоимость обслуживания теплосетей и водопровода входит в плату за обслуживание дома, зачем управляющий выделяет их в счете дополнительно?

– Хороший вопрос. Действительно, если управляющий выделяет такие позиции отдельно, жителям нужно быть предельно бдительными. Честные управляющие делают это для прозрачности счета, а нечестные – чтобы нагреть руки. Обман происходит так: управляющий предусматривает расходы на содержание теплосетей и водопровода в плате за обслуживание и сообщает об этом в ежегодной смете. Например, жители предлагают платить за обслуживание по 35 сантимов с квадратного метра, из них пять сантимов управляющий обещает тратить на техническое обслуживание коммуникаций. Это законный и правильный порядок.

– Где же мошенничество?

– Минуту терпения. Одновременно управляющий вводит в квартирный счет две отдельных позиции: обслуживание теплосетей – три сантима, обслуживание водопровода – два сантима. Что у нас получается? Жители не могут разобраться, то ли домоуправление для ясности выделило эти траты отдельно, то ли им предлагают по второму разу оплатить ту же услугу. Но разоблачить нечестного управляющего легко. Возьмите смету на обслуживание в текущем году и удостоверьтесь, предусмотрены ли в ней затраты на техническое обслуживание коммуникаций. Если это так, управляющий не имеет права выделять эту плату в отдельную позицию квартирного счета.

– Облагается ли НДС такая позиция, как электричество в помещениях общего пользования?

– Да, здесь нарушений управляющий не допустил. Но мне непонятна следующая строка счета – «Хозяйственные расходы». В Законе об управлении жилыми домами такой позиции не предусмотрено. Все так называемые хозяйственные расходы должны входить в плату за обслуживание жилья. Поэтому вводить дополнительную позицию квартирного счета управляющий может только по решению общего собрания, после занесения этого пункта в смету и договор на обслуживание.

– Почему жители должны оплачивать «Воду в помещениях общего пользования»?

– Это всего лишь другое название для коррекции воды, введение такой позиции в счет законно. Таким образом жители оплачивают разницу между показаниями общедомового счетчика и суммой показаний квартирных счетчиков.

– Что делать жителям, если они подозревают, что лестница отапливается от котла, установленного в личном гараже управляющего?

– Начнем с того, что при наличии у каждого жителя индивидуального отопительного котла управляющий не имел права самовольно проводить тепло на лестничную клетку. Для такой работы требовалось решение общего собрания, подтверждающего заодно и порядок платежей за отопление общих помещений. Если хозяин-управляющий провел тепло на лестницу от собственного котла, он обязан был установить в своих помещениях теплосчетчик. Только так можно определить, сколько мегаватт потрачено на отопление его личного гаража, а сколько на отопление лестницы. Без такого расчета требовать плату с жителей управляющий не должен.

– Интересную историю Людмила рассказала о плате за вывоз отходов. Она позвонила в специализированную компанию и выяснила, что в месяц от дома вывозится по четыре контейнера по цене 4,5 лата за каждый. Однако управляющий выставлял каждой из шести квартир счет на 5,57 лата в месяц. Получается, что жители переплачивали за услугу около 15 латов. Это похоже на накрутки...

– Конкретный случай без документов комментировать не стану. Однако наша ассоциация констатировала, что некоторые нечестные жители, управляющие собственными домами, ловко обманывают соседей. Они освобождают себя от платы за коммунальные услуги и обслуживание, перекладывая свою часть расходов на других квартировладельцев с помощью скрытых платежей.

– Как же поступать жителям, попавшим в похожую ситуацию?

– Очень просто: переизбрать управляющего. Складывая полномочия, прежний управляющий должен передать дело дома со всеми сметами, техническими документами и счетами от поставщиков. Тогда жители смогут увидеть, сколько на самом деле стоили им коммунальные услуги, как распределялась плата и не было ли обмана. Если же управляющий документы не передает, против него можно возбудить уголовное дело и потребовать отчета в принудительном порядке. Когда приписки будут доказаны, жители смогут просить возмещения убытков.

– Последний вопрос: пять владельцев квартир из шести подписали с управляющим индивидуальные договора, согласившись платить за обслуживание по 50 сантимов с квадратного метра. Наша читательница не согласна с этим тарифом, договора не заключила и поэтому продолжала платить по 30 сантимов. Права ли она?

– Согласно Закону о собственности жилья управляющий обязан был заключить с домом коллективный договор. Такой документ был бы обязательным для всех собственников квартир. Но несмотря на то, что управляющий требования закона нарушил, ситуация складывается спорная. Все хозяева квартир, кроме Людмилы, индивидуально подписались за повышение платы. Это такое же выражение воли большинства, как постановление собрания собственников. Меньшинство жителей обязано подчиняться общему решению. Поэтому, если дело дойдет до суда, вашей читательнице трудно будет доказать свое право на пониженную плату.