Жители: «Мы не могли больше терпеть!»

Жители малоквартирных домов знают, как трудно накопить на ремонты. Часто они просто наблюдают, как их жилище разрушается, потому что не могут потянуть самые простые работы. Однако на примере жителей Саласпилса видно, что прозябать вовсе не обязательно: шестиквартирный домик на улице Миера, 21 сменил окна, утеплил стены и чердак, добился новой отмостки и косметического ремонта.

Пенсионеры не испугались

Жители дома по улице Миера, 21 никакие не миллионеры. Были бы миллионерами, смеются они, давно бы выехали из этого старенького дома в собственные особняки. Но скромный достаток и привычка не позволяла сменить жилье. Годами они мерзли, потому что дом построен из силикатного кирпича, который не держит тепла. Годами терпели сырость (силикатный кирпич еще и вбирает влагу), годами смотрели на разрушавшиеся трубы на крыше…

– В прошлом году мы заплатили за отопление 2,8 лата с квадратного метра, тогда как все остальные в Саласпилсе платили один лат, – рассказывает Вилнис Калниньш-Бергс, старший по дому. – В среднем отопление двухкомнатной квартиры обходилось в 90 латов в месяц, ужасные деньги…

– Поэтому, когда речь зашла о реновации, все жители независимо от достатка сказали «Да!», – прибавляет Валентина, супруга Вилниса.

В ноябре состоялось торжественное открытие реновированного домишки. Поздравить жителей приехал не только управляющий, но и строители.

– Мы занимались утеплением чердака, внешних стен и цоколя, – рассказал Александр Середенко, представитель компании Valeri&Co. – Конечно, было непросто. Когда откопали фундамент, обнаружили, что стены дома кривые. Расхождение было до 10 сантиметров! Теперь мы все выровняли, и дом выглядит как новенький.

«Дороже, чем до ремонта, не будет!»

Жители тоже хотели пообщаться с исполнителями реновации. Конечно, благодарили.

– В квартирах стало намного теплее, – говорит Неллия, первая старшая по дому, которая по состоянию здоровья уступила пост Вилнису. – Теперь, скажу честно, приходится часто проветривать, потому что к такой жаре мы не привыкли.

А Валентина рассказала, что отремонтированный дом вызывает любопытство соседей:

– Люди приходят, рассматривают. Сама я работаю продавцом в магазине, так даже покупатели спрашивают: «Сколько вы теперь будете платить за такую красоту?» Я отвечаю: «Сколько бы ни платить, все равно дороже, чем до ремонта, не будет».

Вопрос о деньгах, конечно, самый чувствительный. В доме по Миера, 21 живут пенсионеры, семьи с маленькими детьми. Первой реакцией на слово «реновация» было удивление: «Разве мы можем такое потянуть?» Но оказалось, что комплекс работ обойдется в 30 000 евро, из которых половину оплатит Латвийское агентство инвестиций и развития (LIAA).

Новый подсчет показал, что самим жителям спасение дома обойдется только в 15 000 евро, которые они и должны вернуть в течение 15 лет. Это выглядело вполне реально, и жители рискнули, проголосовали «за».

– До начала работ мы платили за обслуживание 0,20 евро, – говорит Валентина, – теперь, с учетом банковского кредита, платим 0,65 евро с квадратного метра жилплощади в месяц.

Возможно, цена покажется высокой. Но вспомним, что до сих пор жители платили по 4 (!) евро с квадратного метра за отопление, а подогрев горячей воды здесь стоил 12 евро за кубометр. По сравнению с такими ценами плата за утепление кажется сущим пустяком.

Экономия – 200 евро в месяц

Следующий важный вопрос: сколько средств жители сэкономят благодаря ремонту, новым пластиковым окнам и утепленному чердаку? Статистика показывает, что из-за морозов в начале ноября жители Саласпилса заплатят за тепло на 6% больше, чем в прошлом году. В то же время хозяева утепленного домика потратили в ноябре на 37% меньше теплоэнергии, чем в прошлом сезоне.

– И это только за полмесяца, которые прошли после завершения реновации, – радуется за клиентов Игорь Трубко, председатель домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs. – В денежном выражении экономия составляет около 200 евро. Рассчитываем, что в холодные месяцы жители будут сберегать до 400–500 евро в месяц. Экономии с лихвой достанет, чтобы покрывать банковский кредит.

Будут бороться за теплоузел

Тут надо заметить, что управляющий и строители не сумели одним махом решить все проблемы дома на улице Миера, 21. Слишком уж замысловатая ситуация тут сложилась.

– Наш теплоузел находится в соседнем доме, – Вилнис показывает на такой же маленький домик по соседству. – Там жители переняли управление в собственные руки и отказались от центрального отопления. Мы же получаем тепло от их теплоузла по трубам, которые проложены под газоном. Ясно, что по пути к нашему дому большая часть тепла теряется. Однако мы обязаны оплачивать и мегаватты, потраченные на обогрев улицы.

Идеальным решением для дома было бы перенести теплоузел в собственный дом и ликвидировать «левое» подключение. В таком случае за теплопотери на улице отвечали бы не жители, а предприятие-поставщик Salaspils siltums.

– Мы провели переговоры с теплосетями, и поначалу нам обещали сделать подключение к магистральному теплопроводу бесплатно, – объясняет Игорь Трубко. – В это время Salaspils siltums как раз проводил реконструкцию своих сетей на улице Миера… Но потом оказалось, что мы должны и проект подключения заказать, и прокладку новых труб оплатить. Это стоило около 4000 евро, у жителей таких денег не оказалось.

Словом, домик продолжает греться при помощи соседей. Однако жители не оставляют мыслей о полной модернизации отопительной системы, а в цоколе дома оставлены технологические отверстия для будущего подключения. Представляете, сколько средств сэкономят жители после переноса теплоузла?

Маленький не значит безнадежный

Дом на улице Миера, 21, пожалуй, самый маленький реновированный дом в Латвии. А это значит, что для таких домиков не все потеряно, они тоже могут бороться за свое благоустройство. По данным статистики, в одной только Риге более 400 малоквартирных домов нуждаются в ремонте, а сотне из них такой ремонт нужен срочно.

В то же время более 1000 маленьких домов Риги и без масштабных ремонтов тратят больше, чем накапливают. Это происходит, потому что управляющие вынуждены проводить здесь аварийные ремонты вместо плановых. А аварийные работы всегда стоят на порядок дороже.

Вода была «золотой»

Как же жителям малоквартирных домов спасать свою собственность? Рассказывает Игорь Трубко, руководитель домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Дом по улице Миера, 21 – очень удачный пример того, как жители могут решать свои проблемы. Мы взяли этот дом на обслуживание в 2006 году. Ситуация была критическая: жители платили за обслуживание всего 0,14 лата с квадратного метра. Они даже отказались от дворника и сами убирали территорию по графику, лишь бы сэкономить. А траты были чудовищными: один только подогрев воды обходился в 8-12 латов за кубометр.

– Выходит, люди не могли набрать денег даже на небольшие ремонты?

– Да, настал день, когда в критическое состояние пришли даже трубы на крыше. Они были сделаны из красного кирпича и сильно разрушились. Однако дому было тяжело потянуть даже такие простые работы.

Самим не выжить

– И что сделали вы, управляющий?

– Если честно, поначалу мы посоветовали жителям взять дом в собственное управление. Во-первых, мы не понимали, как планировать тут ремонты, во-вторых, некоторым домам действительно дешевле перейти на самоуправление.

– Почему жители не согласились?

– Они разумно оценили ситуацию и поняли, что дом должен будет сам заключать договора с поставщиками, искать аварийную службу, составлять годовые отчеты и так далее. А на зарплату нанятым работникам тут еле-еле могли набрать 30 евро в месяц. Но и это полбеды. Вторым камнем преткновения были долги жителей. Обслуживающая компания вроде нашего Rīgas namu apsaimniekotājs имеет собственные резервы и может временно покрыть долги жителей, чтобы весь дом не остался без отопления и горячей воды. А что сделает частный управляющий, если в доме один-два должника? Судиться с неплательщиками трудно, когда они твои соседи. Домоуправлению проще решать такие вопросы, потому что мы обезличены. Мы автоматические высылаем предупреждения должникам и так же автоматически начинаем с ними судиться. Поверьте, жителей это очень мобилизует. Соседа-управляющего легко уговорить, чтобы закрыл глаза на долг, коммерческого управляющего – нельзя.

Самоуправление подарило проект

– Так в 2011 году мы продолжили обслуживать дом по Миера, 21 и одновременно вместе с жителями искали способы для снижения их коммунальных платежей, – продолжает Игорь Трубко. – В это время Саласпилсская дума объявила о программе, по которой желающие дома могли бесплатно сделать энергоаудит и с 90-процентной скидкой заказать технический проект реновации. Мы решили рискнуть и поучаствовали в программе. Большое спасибо самоуправлению, оно сэкономило жителям около 2500 евро.

– Что случилось дальше?

– В 2012 году мы подписали договор с Латвийским агентством развития и инвестиций (LIAA) об участии нашего дома в программе реновации при софинансировании из средств ЕС. По этой программе агентство соглашалось оплатить 50% стоимости работ, это была огромная поддержка.

– Договор был подписан в 2012 году, а реновация закончилась только этой осенью. Почему затянули?

– Мы уперлись в проблему переноса теплоузел в подвал нашего дома. Для этого нужно было сделать отдельное подключение к магистральному теплопроводй. Сначала нам обещали помощь, но потом потребовали, чтобы собственники сами заказали проект и оплатили работы. Тогда мы собрались с жителями и решили, что надо рассчитывать только на собственные силы. На этом этапе мы просто отказались от модернизации теплоузла.

Будут экономить еще больше

– В таком случае имела ли реновация смысл?

– Большой смысл! Дом построен из силикатного кирпича, который сразу промерзал, в углах копилась влага, жители зябли, несмотря на большие счета за теплоэнергию. Сейчас стены утеплены, старых проблем нет. Вы сами слышали, как хозяева квартир жалуются: «Жарко!» Теперь главное для них не забывать о проветривании.

– Почему это?

– Потому что после утепления стен каменной ватой и установки стеклопакетов дом превратился в «термос». Он удерживает не только тепло, но и влагу. Специалисты советуют дважды в сутки интенсивно проветривать квартиры таких домов, чтобы избежать появления плесени.

– Разве при проветривании дом не будет терять дорогое тепло?

– По этой причине мы советуем не просто проветривание, а интенсивное проветривание в течение пяти минут. А про экономию скажу так: в прошлом году в ноябре дом потребил 7,84 мегаватта теплоэнергии. С учетом общего повышения из-за холодного начала месяца в этом сезоне жители должны были потратить 8,32 мегаватта. Реально же дом потребил всего 5,23 мегаватта. А ведь работы закончены только в середине ноября, значит, в декабре экономия будет еще больше.

«Мы получили бесценный опыт»

– Могут ли жители маленького дома самостоятельно организовать ремонт такого масштаба?

– Это сложно. Мы подсчитали, что дому, в котором меньше 18–20 квартир вообще тяжело справляться самому. Приведу только один пример. Мы хотели получить от LIAA софинансирование – целых 15 000 евро. Но оказалось, что для этого нужно оформить огромное количество бумаг. Нам даже пришлось нанять отдельного работника. Разумеется, наш специалист занимался не только домом по улице Миера, 21, однако это дело забирало у нее много сил, она несколько раз переписывала документы для LIAA. А недавно мы приняли целую комиссию от этого агентства, которая желала проверить все бумаги по Миера, 21.

– Как понимаю, бумажная работа на этом не заканчивается…

– Да, мы в течение нескольких лет должны подавать в агентство отчеты об энергосбережении в утепленном доме. Это трудно, но жители за услугу ничего дополнительно не платят. Мы же получаем бесценный опыт, который, надеюсь, пригодится в будущем.

Проценты не будут большими

– Окупятся ли вложения жителей?

– Раскрою секрет: мы решили помочь жителям и временно покрыли стоимость реновации из собственных резервов. Хотя владельцы квартир проголосовали за кредит, мы в банк пока не обращались.

– Отчего же?

– Если брать кредит в начале работ, то жителям какое-то время придется платить проценты за полную сумму займа – 30 000 евро. Мы хотим дождаться, пока LIAA перечислит дому обещанное софинансирование, и только тогда пойдем за кредитом. Получится, что люди будут платить проценты по займу в размере только 15 000 евро. Есть разница?

– Есть!

– По поводу окупаемости… Жители в течение будущих 15 лет будут ежемесячно платить за реновацию около 0,44 евро с квадратного метра или около 20 евро с квартиры. Взамен они имеют тепло, отсутствие сквозняков, косметический ремонт, новые пластиковые окна, больше не боятся за состояние дымоходов и крыш. Ноябрь показал, что зимой жители не будут переплачивать: экономия на тепле даже превышает платежи по кредиту. А со временем они модернизируют теплоузел, и эффект увеличится.

Жители должны быть хозяевами

– Звучит логично, но почему-то дом на улице Миера, 21 – это счастливое исключение из правил. Большинство жителей малоквартирных домов жалуются, что не могут позволить себе ремонты и элементарное благоустройство!

– Мы тоже не справились бы в Саласпилсе, если бы не старшие по дому. Это Неллия и Вилнис всего добились! Очень важно, чтобы в доме было собственное правление или уполномоченное лицо. Мы управляем 130 домами и почти во всех имеем старших, которые от лица всех жителей передают нам задания, контролируют работы, распоряжаются средствами, корректируют планы. Мы в Rīgas namu apsaimniekotājs изначально решили, что управляющий должен быть только инструментом в руках жителей.

– Но, наверное, управляющему тяжело так работать – не отвертишься от настойчивых клиентов!

– Тяжело, зато результаты налицо. Каждую неделю нам звонят жители больших и маленьких домов и просят подготовить смету на управление их домом. Мы приходим на общие собрания, рассказываем о работе Rīgas namu apsaimniekotājs. Но многие жители приходят к нам просто потому, что увидели положительные перемены в соседних домах.