Опыт главного инженера RNA: «Приятно сотрудничать с такими домами!»

За два года в среднем каждый дом успевает выполнить по пять-шесть важных ремонтных работ

Первые кварталы многоквартирных домов появились в рижском районе Зиепниеккалнс в середине 1950-х, основная же застройка нового Зиепниеккалнса началась в 1980-е годы. Даже самые новые дома района уже нуждаются в ремонте и замене коммуникаций. Как они справляются с этой задачей?

Об опыте технического содержания домов Зиепниеккалнса рассказывает Виктория Кураева, главный инженер предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs.

Отличный пример с ул. Залениеку

– Первыми домами в Зиепниеккалнсе, которые доверили обслуживание нашему предприятию, стали малоэтажные дома по ул. Залениеку и Ливциема. По видимому, жители остались довольны нашей работой и рассказали об этом соседям, поэтому три года назад к Rīgas namu apsaimniekotājs начали обращаться и многоквартирные дома этого района.

За эти три года у нас накопилось много примеров успешного сотрудничества с собственниками, представляющими интересы своих домов. Как пример приведу пятиэтажный дом по улице Залениеку, 40а. Этот дом «хрущевского типа» перешел под обслуживание Rīgas namu apsaimniekotājs в начале 2018 года. В доме 55 квартир общей площадью чуть больше 2000 квадратных метра.

Собственники дома по улице Залениеку, 40а захотели активно приводить дом в порядок, и благодаря нашей совместной работе это удалось. За три года Rīgas namu apsaimniekotājs выполнил по этому адресу большой спектр работ. Мы провели в доме реновацию и замену нижней разводки водопровода и канализации, коммунального электричества, реконструкцию теплоузла, чистку подвала, уход за насаждениями и так далее.

Интересно, что, когда жители дома по ул. Залениеку, 40а увидели, как внутренние сети дома постепенно приходят в порядок, они захотели и красоты. По их просьбе была приведена в порядок ливневая канализация и сделана отмостка вокруг дома. Эти работы были необходимы, чтобы участок выровнялся, не подвергался затоплению, чтобы влага не портила фасад дома.

Но я хочу подчеркнуть, что настолько обширные работы удались благодаря большой активности самих жителей. Собственники квартир вложили в работы все накопления дома, а отмостку выполнили в рассрочку, обязавшись выплатить Rīgas namu apsaimniekotājs стоимость ремонта в течение 24 месяцев. По этому плану владельцы квартир расплатятся уже в 2021 году.

Надо понимать, что сами собственники тщательно наблюдали за ходом работ. Старший по дому Владимир хорошо разбирается в технической стороне вопроса. Активная жительница Оксана сама работает в доме дворником. Приятно работать с таким домом!

Какие проблемы удается решить?

Под управление Rīgas namu apsaimniekotājs в последние годы в Зиепниеккалнсе перешли несколько крупных домов по ул. Озолциема. Это достаточно новые многоэтажные дома, но каждому из них уже нужны ремонтные работы.

– В среднем за 1,5-2 года сотрудничества с Rīgas namu apsaimniekotājs каждый такой дом успевает выполнить по пять-шесть важных ремонтных работ, например, замену крыши, замену дорожного покрытия, ремонт теплоузла, замену труб и т.п, – рассказывает Виктория Кураева.

Отдельно надо упомянуть дома по ул. Картупелю, 45 и Картупелю, 47, в которых находятся 83 квартиры. Это дома спецпроекта, они строились заводом Dzintars и обслуживались им. Но жизнь изменилась, говорит Виктория Кураева, и теперь заводы уже не могут обслуживать дома, поэтому жители проголосовали за переход под управление Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Однако этим домам досталось непростое наследие в виде подключения к заводской газовой котельной, – рассказывает главный инженер Rīgas namu apsaimniekotājs. – Такое отопление было, во-первых, непредсказуемым по цене, во-вторых, осуществлялось с большими теплопотерями. Владельцы квартир в двух домах приняли решение о подключении к общим сетям Rīgas siltums, мы помогли им заказать проект, что потребовало более года. Сейчас работы подходят к завершению, и уже к следующему отопительному сезону дома получат новую систему теплоснабжения и подготовки горячей воды и будут получать теплоэнергию от Rīgas siltums.

Будет центральная канализация!

Также надо упомянуть шесть домов под управлением Rīgas namu apsaimniekotājs по ул. Ливциема и ул. Залениеку, жители которых проголосовали за подключение к центральной канализации, причем часть средств на этот проект выделило самоуправление.

Виктория Кураева рассказывает, что в доме по ул. Залениеку, 34 новые сети уже сданы в эксплуатацию, по другим адресам работы подходят к завершению:

– Еще один дом не смог претендовать на муниципальное софинансирование, но все равно присоединился к проекту и выполняет работы за счет собственных накоплений. В будущем жители этих домов будут экономить на аварийных ремонтных работах.

Нужно решать проблемы с коммуникациями

В целом Зиепниеккалнс – новый район, для которого характерны дома 119-й серии. Дома этой серии известны своими большими прихожими. У них много интересных особенностей. Например, некоторые исследователи утверждают, что подвалы таких домов по замыслу проектировщиков можно было переоборудовать в противорадиационные укрытия. Изготовить и смонтировать нары, приставные вентиляционные шахты, открыть заранее установленные санузлы и заложить окна – по подсчетам можно было в течение 12 часов. Железобетонные цокольные панели толщиной 275 мм должны были обеспечивать защиту от гамма-излучения при заданном коэффициенте защиты К3=100. Одна блок-секция могла стать укрытием для 100 человек, правда, срок пребывания в ней проектной документацией оговорен не был.

Правда это или нет, неизвестно, но известно, например, что в домах этой серии удачно закрыты межпанельные швы. Кроме того, под крышей у них имеется технический этаж-чердак, поэтому жители верхних этажей обычно не мерзнут.

Именно в Зиепниеккалнсе находится самый большой дом Балтии, 11-подъездная многоэтажка по ул. Озолциема, 18, в которой находится 396 квартир. И это тоже дом 119-й серии. 

– Этой зимой мы переняли обслуживание этого дома, называемого в народе «Китайской стеной», – сообщила Виктория Кураева. – Надеюсь, нам удалось найти общий язык со старшими по дому и сейчас мы работаем над планом ремонтных работ с учетом пожеланий собственников квартир. В целом же про 119-ю серию можно сказать, что это панельные дома, которым уже более 30 лет. Для них характерна повышенная теплоотдача, поэтому в перспективе их собственникам есть смысл утеплять торцы и крыши. Кроме того, дома, которые приходят к нам от других управляющих, имеют проблемы с внутренними коммуникациями, многим нужно планировать замену труб в подвалах и стояков.

Снижаем потери воды

В 2021 году предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs планирует в домах Зиепниеккалнса как обычные, так и не совсем стандартные ремонтные работы, говорит главный инженер предприятия:

– Упомяну дом по ул. Баускас, 49. Это пятиэтажный дом литовского проекта, в котором в ходе обследования было констатировано неудовлетворительное состояние балконов. По инициативе жителей была заказана проектная документация на ремонт этих конструкций. Разработка проекта подходит к завершению, будем надеяться, что собственники квартир проголосуют и за ремонт.

Кроме того, в этом сезоне мы планируем бороться с пресловутым вопросом потерь воды и неточностью счетчиков воды. Почти всем домам под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs мы предлагаем поставить в план ремонтных работ установку счетчиков воды с дистанционным считыванием показаний, чтобы минимизировать так называемые потери воды.

В нашей практике есть пример дома по ул. Биезиня, 6, в котором старшая по дому Наталия Михневича занимается этим вопросом более 10 лет и перевела дом уже на второе поколение счетчиков дистанционного считывания. Благодаря «умным» счетчикам потери воды в этом доме составляют 5-10%.