Опыт дома по ул. Брукнас, 8: «Мы выкупили хозяйскую землю!»

Дом по ул. Брукнас, 8: общий «кошелек» собственников квартир находится в руках товарищества

Создавать ли в доме товарищество собственников и какие преимущества это дает? В доме по ул. Брукнас, 8 в рижском районе Зиепниеккалнс товарищество создано десять лет назад. За это время жители вложили в ремонт более 160 тысяч евро и выкупили хозяйскую землю под домом.

Выгодное предложение

Дом по ул. Брукнас, 8 большой, в нем 160 квартир. Однако собственники умеют найти общий язык и постоянно улучшают состояние дома.

– Мы создали товарищество собственников квартир в 2011 году, когда домом управляло муниципальное домоуправление, – рассказывает Сергей Богданов, член правления товарищества. – К объединению нас подтолкнули действия хозяина земли, который затребовал от нас повышенную арендную плату – по 15 латов в месяц с квартиры.

После создания товарищества жители сменили управляющего и выбрали компанию Rīgas namu apsaimniekotājs, которая сумела сделать дому выгодное предложение по оплате за обслуживание.

– Почему вы не стали обслуживать собственный дом силами товарищества?

– Во-первых, для того, чтобы самим обслуживать такую махину на 160 квартир, нужен специалист со специальным образованием и сертификатом. Во-вторых, как мы (правление) посчитали, для одного дома нерентабельно переходить на самостоятельное обслуживание, потому что в таком случае надо содержать управляющего, электрика, сантехника, бухгалтера, платить зарплаты.

Прямые договора с поставщиками

– Что же дому дает наличие товарищества?

– Именно у товарищества находится наш «кошелек». Все деньги, которые жильцы перечисляют за квартиру, попадают на счет товарищества, и я лично осуществляю оплату всех счетов. Именно у товарищества заключены прямые договора с компаниями по вывозу мусора, с Rīgas ūdens и Rīgas siltums. Главное же преимущество заключается в том, что сами владельцы квартир могут выбирать обслуживающую компанию, и если управляющий их не устраивает, они могут его поменять.

– Решения о том, в какие работы вкладывать общие накопления жителей, тоже принимает товарищество?

– Конечно, на мелкие и срочные ремонты решение принимает правление, крупные проекты мы проводим только через общее собрание всех собственников квартир.

– Что изменилось в доме за десять лет работы товарищества?

– После смены обслуживающей организации в 2011 году мы стали сами использовать накопительный фонд на счете общества. Здесь мы столкнулись с тем, что вложить деньги жителей с максимальной отдачей – это непросто. Для этого мы сами искали исполнителей многих ремонтных работ, например, для замены окон в подъездах, установки новых дверей.  Со временем у нас накопился приличный ремонтный фонд, и были разные мнения о том, как его потратить. Например, часть жителей предлагала сделать ремонт в подъездах, но мы ведь понимаем, что этот ремонт, в общем-то, недолговечный.

160 000 евро – в ремонт

– Как вы поступили с накоплениями?

– В 2018 году началась программа Рижской думы, в рамках которой самоуправление предлагало 50-процентное софинансирование работ по ремонту и благоустройству зданий. Тут мы очень удачно вложили накопленные средства жителей, выполнив сразу четыре проекта на общую сумму 160 тысяч евро, причем половину этих средств выплатила Рижская дума. На эти деньги мы провели ремонт в подъездах, ремонт крыши, ремонт лифтовых кабин и заменили трубы верхней и нижней разводки холодной и горячей воды. Самым затратным оказался именно косметический ремонт четырех подъездов, который в общей сумме обошелся в 90 тысяч евро.

– Вы лично составляли проекты на участие в программе муниципального софинансирования?

– Да, я и члены правления выбирали фирмы для выполнения этих работ, я оформлял проекты и отвозил на конкурс и затем лично ездил в Ратушу получать договора о софинансировании (свидетельство о выделении гранта). Я думаю, в Зиепниеккалнсе мы были самым активными и успешными участниками этой программы. Правда, на пятый проект самоуправление уже не выделило нам деньги, поскольку финансирование программы уже сворачивалось. 

– Каковы сегодня накопительные взносы жителей вашего дома?

– Сейчас мы платим в ремонтный фонд примерно 0,15 евро с квадратного метра жилплощади, что позволяет нам накопить около 1500 евро в месяц. Но учтите, что из этих денег выплачивается и зарплата одного члена правления общества (как старшего по дому). Жители сами за это проголосовали, справедливо посчитав, что эта работа должна оплачиваться. Старший по дому должен постоянно находиться в контакте с обслуживающей компанией, контролировать, требовать, напоминать и проверять те работы, которые указаны в договоре по обслуживанию, находить и выбирать лучшие фирмы для ремонтных работ – проще говоря, экономить деньги собственников квартир.

Как выкупить хозяйскую землю?

– А какие работы в доме вы выполнили без участия самоуправления?

– Очень важно то, что мы буквально на днях закончили процесс выкупа хозяйской земли под нашим домом. История началась год назад, когда хозяин сдал землю напротив дома в аренду компании CityParks. Эта компания устроила на улице вдоль нашего дома платную стоянку для автомобилей со стоимостью абонемента 35 евро в месяц. Мы, конечно же, возмутились, начали торговаться с землевладельцем (первоначальная цена за участок была 152 000 евро) и договорились о выкупе земли по кадастровой стоимости – 83 000 евро. Владельцы средней двухкомнатной квартиры должны были выплатить около 450 евро, трехкомнатной – около 550 евро.

– Не такая уж маленькая сумма!

– Да, но теперь эта земля наша и налог мы будем платить только 1,5%, а не 6%, как было раньше. Когда хозяин лишил дом стоянки, собственники квартир подавляющим большинством голосов, более 75%, поддержали выкуп участка. На оформление сделки у нас ушел год, причем жители могли расплатиться за землю либо сразу, либо с рассрочкой до пяти лет под 4,5% годовых. Из 160 квартир примерно 120 уже расплатились за выкуп, а примерно 15 квартир оформили рассрочку на срок от полугода до пяти лет.

Теперь на стоянке у дома действует система пропусков, причем пропуск выдается один раз и стоимость его – два евро.  На квартиру можно иметь два пропуска.

– А были ли владельцы квартир, которые отказались выкупать положенную им часть земли под домом?

– Были, и мы решили, что такие собственники продолжат платить за аренду земли, но уже не прежнему землевладельцу, а самому обществу собственников.

«Ищите активистов в своем доме!»

– Есть ли у ваших жителей долги за квартиру?

– Есть, но основной долг примерно на 16 тысяч евро накопили собственники двух-трех квартир, и мы с ними судимся. Юристы Rīgas namu apsaimniekotājs очень нам в этом помогают.

– Что у вас в планах на будущее?

– Сейчас мы занимаемся текущими ремонтами и накапливаем деньги. Со временем можно будет подумать об утеплении фундамента и подобных работах. Надеемся, что Рижская дума предложит новую программу софинансирования для ремонта домов.

– Жители других домов в Зиепниеккалнсе, глядя на ваш пример, тоже объединяются?

– Многие соседи интересуются, как идут наши дела и удивляются, почему обслуживание обходится нам так недорого. Отвечу: у нас небольшая квартплата, поскольку мы постоянно следим за рынком услуг и работ по обслуживанию и ищем способы экономии. Например, мы переняли дворника на баланс товарищества, что позволило нам увеличить зарплату работника на 100 евро. Этого мы достигли благодаря экономии на налоге на добавленную стоимость. Техническое обслуживание внутренних коммуникаций и электрики мы доверили компании Rīgas siltums. Rīgas namu apsaimniekotājs обеспечивает нам мелкий ремонт, услуги бухгалтера, юриста и т.п. За все услуги этих служб мы платим всего 0,37 евро с квадратного метра в месяц плюс ремонтные накопления.

– Какой совет дадите жителям, которые хотят создать товарищество в своем доме?

– Мой совет – ищите активистов в собственном доме. Нам повезло: среди нас был очень активный собственник квартиры Петр, был опытный бухгалтер Ирина, которая заранее просчитала все плюсы и минусы перехода к новому домоуправению, заключения прямых договоров и т.п. Затем такие активисты войдут в правление вашего товарищества собственников и будут вести разъяснительную работу среди остальных жителей.