Опыт дома по ул. Валдекю, 55: «Теперь экономим на отоплении!»

Ул. Валдекю, 55: в чем заключается работа уполномоченных представителей дома? 

В Латвии есть многоквартирные дома, в которых ежегодно проходят важные ремонтные работы и благоустройство. Опыт рижской многоэтажки по ул. Валдекю, 55 показывает, что таким домам помогает наличие технически грамотных жителей, готовых поработать на общее благо.

Откуда такие цены?

Стодвадцатиквартирный дом 119-й серии по ул. Валдекю, 55 был заселен в 1990-м году. Дом сравнительно новый, но без ремонтов ему не обойтись.

– Например, к 2015 году у нас начались проблемы с крышей, – рассказывает один из старших по дому, Александр Травков. – Покрытие, старая советская мастика, за 25 лет эксплуатации облезла, во время сильных дождей случались протечки.

Крышу надо было ремонтировать. Домоуправление, которое на тот момент обслуживало Александра Травкова и его соседей, составило и прислало смету на ремонт. По этой смете жители должны были заплатить за новую крышу 72 тысяч евро.

«Собирайте общее собрание!»

– Это была неприемлемая для нас цена! – комментирует старший по дому. – Когда я обратился к юристу домоуправления с вопросом, откуда такие расценки, то получил ответ, что предприятие действует в соответствии с правилами Кабинета министров, и жители могут оспорить его предложение только решением общего собрания. 

Увы, домоуправление требовало у дома решение общего собрания не только по вопросу дорогостоящего ремонта крыши. Общее решение нужно было и по другим ремонтным работам, которые не устраивали жителей, и вообще по любому вопросу благоустройства дома, говорит Александр:

– Но регулярно устраивать общие собрания в трехподъездном доме, это почти невыполнимая задача. К тому же в нашем доме 25–30% квартир сданы внаем, их настоящие собственники находятся за границей и не участвуют в принятии решений.

А решения требовались, и немедленные, в противном случае жителям грозили огромные расходы. По словам Александра, предыдуший управляющий ежегодно составлял дому план ремонтных работ по очень высоким ценам:

– Некоторые цены были завышены в два-три раза по отношению к рыночным. Скоро мы поняли, что каждый раз оспаривать эти планы не сможем. Это стало одной из причин, по которой мы к 1 декабря 2015 года переняли права управления домом и выбрали новое домоуправление.

Выбрали четырех уполномоченных

Для того, чтобы заручиться согласием соседей на начало новой жизни, в 2015 году Александр лично обошел все 70 квартир и разъяснил обстановку.

Важным аргументом в пользу перехода к новому управляющему стало понижение цены на обслуживание (предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs предложило обслуживать жителей по цене в 0,38 евро с квадратного метра, что по сравнению со сметой прежнего домоуправления давало экономию в размере 0,09 евро с «квадрата»).

Но не менее важным фактором было и наличие в доме технически образованных людей, готовых войти в домовой комитет.

– Собственники квартир проголосовали за назначение четырех уполномоченных представителей дома. В комитет вошли двое мужчин с техническим образованием. Например, я закончил строительный техникум, где изучал инженерно-техническое устройство зданий, а второй уполномоченный Удо Межулис закончил Рижский политехнический институт, – рассказывает Александр.

Соглашаясь на переход к новому домоуправлению, собственники квартир по ул. Валдекю, 55 дали своим доверенным представителям вполне определенные полномочия. Членам домового комитета доверили четыре функции:

■ представлять интересы жителей во всех обслуживающих организациях,

■ требовать аудита от обслуживающих организаций,

■ вместе с обслуживающей организацией выбирать исполнителей ремонтных работ по трехстороннему договору,

■ рассматривать сметы строительных организаций и иметь право подписи.

И надо сказать, что работы у доверенных представителей дома хватает. Ведь теперь все ремонты в доме проходят по утвержденному ими плану и под их надзором.

Почему не товарищество?

– Александр, почему жители вашего дома не создали товарищество?

– Это было осознанное решение. В домах, где управление перенимает товарищество, многие важные вопросы решают два-три человека – члены правления. Хорошо, если в товариществе есть свои технические специалисты, которые могут выбрать правильную тактику в вопросе ремонтов. Но ведь часто в правление входят продавцы, учителя, бывшие юристы, гуманитарии, которым трудно оценить сметы на строительные работы.

– Как принимаются решения в случае вашего дома? Например, как вы решаете, какой фирме доверить замену окон или ремонт ступенек?

– У нас при выполнении ремонтных работ существует взаимный контроль между уполномоченными представителями дома и Rīgas namu apsaimniekotājs. В связке с домоуправлением мы для выполнение любого ремонта заключаем трехсторонние договора (такие договора подписывают уполномоченные представители дома, представители домоуправления и строительная организация).

– Какая в этом выгода?

– При такой схеме представители дома не могут завысить сметы ремонтных работ, даже если захотят, потому что главный инженер домоуправления этого просто не допустит. В свою очередь, если домоуправление предложит нам строительную фирму с завышенной сметой, то такую смету не пропустят уполномоченные представители дома.

Сэкономили на крыше 48 000 евро

По этой схеме дому по ул. Валдекю, 55 удалось выполнить полтора десятка ремонтных работ.

– Первой нашей заботой была крыша. Вместе с Rīgas namu apsaimniekotājs в мае 2016 года мы поменяли крышу за 24 тысячи евро. Как я уже рассказывал, прежний управляющий брался выполнить эту работу за 72 тысячи евро, так что мы сразу сэкономили для жителей почти 50 тысяч евро.

– За счет чего достигнута такая экономия, может, за счет качества работ?

– Ни в коем случае. Крыша нашего дома была покрыта современной двухслойной мастикой. Мы со вторым уполномоченным представителем дома Удо Межулисом проверяли все этапы работ, постоянно осматривали крышу и подписывали документы по каждой операции. Со времени выполнения ремонта прошло пять лет, качеством новой крыши мы по-прежнему довольны.

– За какие ремонты вы взялись, когда решили главную проблему?

– Перенимая обслуживание нашего дома, предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs разрешило нам выполнить ремонтные работы на 6000 евро, так сказать, в рассрочку. Мы решили полностью заменить чугунные трубы ливневой канализации на чердаке, поскольку они заросли на 50–70%, были забиты мусором и не справлялись с отводом воды. Далее мы заменили водомерный узел, поставили новые внутренние двери в тамбурах подъездов, а также утепленные двери в подвале и двери в помещение мусоропровода. Кстати, теперь двери в помещения мусоропровода открываются у нас при нажатии кнопки из подъезда. Это сделано, чтобы защитить мусорные контейнеры от вандалов и поджигателей.

– Известная для Зиепниеккалнса проблема...

– Кроме того, мы за счет накоплений жителей поставили в подъездах кодовые замки, причем у каждой квартиры имеется свой код доступа в дом. Дальше заказали 12 новых окон в подвалах, что теперь помогает нам сохранить тепло. Ну и надо упомянуть, что мы провели ремонт ям на дороге вокруг дома.

– Почему не поменяли дорожное покрытие целиком?

– Ремонт дороги – это очень дорогая работа. Для примера скажу, что одна из опрошенных нами строительных фирм предлагала провести полную замену покрытия за 32 000 евро. Но пока мы сэкономили, проведя локальные ремонты ям.

– Какие еще ремонты провели с экономией средств?

– Мы заменили светильники в подъездах и поставили энергоэкономические лампочки. Экономия получилась не слишком большой, поскольку основная часть общей электроэнергии уходит на работу теплоузла и лифта, а не на коммунальное освещение. Но есть интересная подробность: когда мы установили светильники повыше, в доме перестали пропадать лампочки.

Перебоев не бывает

А два года назад в доме по ул. Валдекю появилась насосная станция, предназначенная для увеличения напора воды.

История насосной станции началась после того, как Рижская дума разрешила предприятию Rīgas ūdens снизить давление воды. Если раньше вода подавалась в дома под давлением 4,4 кг/см², то со временем давление снизилось до 4 кг/см², а в последние годы упало до 3,6 кг/см².

При таких условиях жители верхних этажей дома по ул. Валдекю, 55 заметили, что в часы максимального потребления напора горячей воды им не хватает.

– Поскольку происходило завоздушивание всей системы, мы решили установить в подвале насосную станцию и поддерживать давление воды на уровне 4,2 кг/см², – рассказывает Александр Травков. – Станция Grundfos с двумя насосами стоила нам 4300 евро, общая стоимость проекта, включая выкладку фундамента для станции, укрепление помещения, проводку электричества, установку защитного узла и необходимого подсоединения к водопроводу, составила примерно 8600 евро. Для сравнения скажу, что снять в доме по-соседству такую же станцию поставили просто на пол, в помещении без защиты, и списало со счета дома сразу 15 000 евро.

Сейчас вода поступает на верхние этажи дома без перебоев, и жители, конечно, довольны.

«Мы платим за отопление меньше, чем соседи!»

Но и это еще не все работы, которые активные жители выполнили в своем доме за последние шесть лет. Александр сам много лет работал в компании Rīgas siltums и потому особо гордится тем, как налажена отопительная система дома.

– Без хвастовства скажу, что в нашем доме самая низкая плата за отопление среди домов 119-й серии Зиепниеккалнса. В самые холодные месяцы минувшего сезона плата не превышала 0,89 евро с квадратного метра, тогда как соседние дома платили по 1,12–1,60 евро.

– Как удалось достичь такой экономии?

– В прошлом проблемы были и у нашего дома. До 2015 года жители имели свободный доступ к подвалам и чердакам, могли нанимать сомнительные компании, отключать стояки и бесконтрольно устанавливать в доме батареи несоответствующего размера. В результате нагрузка на отопительную систему дома возросла, а дельта T (разница температуры между подачей и обраткой) на некоторых стояках составляла 12–14 градусов. Такая разница говорит о неэффективной работе отопительной системы. Но мы поставили новый циркуляционный насос на отопление, и благодаря увеличению скорости потока дельта Т у нас снизилась до 7–8 градусов. Одновременно уменьшились и счета за отопление.

– Каких вложений это потребовало от жителей? 

– Работы провело предприятие Rīgas siltums, новый насос стоил нам около 1000 евро.

В идеале, говорит Александр, домоуправления должны следить за дельта Т в каждом доме Латвии и при необходимости сами предлагать собственникам установку более мощных циркуляционных насосов. Эта небольшая работа помогает жителям экономить тысячи евро на оплате счетов. Но, к сожалению, в большинстве домов, чтобы добиться таких работ, по-прежнему нужно вмешательство самих жителей.