Обслуживающее предприятие: «Риге нужен такой эксперимент!»

Частное домоуправление обещало понизить квартплату для домов Зиепниеккалнса, что за этим стоит? 

В марте в Риге заговорили об эксперименте, который мог бы коснуться большинства жителей района Зиепниеккалнс. Домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs обратилось к самоуправлению с предложением передать ему обслуживание 65 многоквартирных домов в новом Зиепниеккалнсе, которые сейчас обслуживает муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks. Жителям обещали немедленное снижение платы за обслуживание как минимум на 5%, а также своевременное выполнение ремонтных работ по экономным ценам.

Предложение коммерческого домоуправления вызвало дискуссии, обсуждалось и жителями района, и журналистами, и депутатами Рижской думы. Мы узнали, что за этим стоит.

■ ■ ■

Домоуправлением Rīgas namu apsaimniekotājs, которое обслуживает около 280 домов Риги, Саласпилса и Юрмалы, руководит Игорь Трубко. Он же возглавляет Рижскую ассоциацию управляющих.

– История с нашим предложением Рижской думе очень интересная, – говорит Трубко. – Началась она в ноябре 2020 года, когда Рижская ассоциация управляющих получила письмо от Управления обеспечения коммерческой деятельности Рижской думы. В этом письме управление просило нас высказать мнение о том, целесообразно ли участие города в таких предприятиях, как Rīgas namu pārvaldnieks, Rīgas serviss и Rīgas nami.

Как пояснил начальник управления коммерческой деятельности РД Г. Карклиньш, самоуправление раз в пять лет и правда обязано переоценивать свое участие в обществах капитала. Таковыми обществами являются не только домоуправления, но и такие коммунальные предприятия, как, например, Rīgas siltums, Rīgas ūdens и мусорный полигон Getliņi.

– У членов Рижской ассоциации управляющих не было единого мнения о том, должен ли город содержать собственное домоуправление, – говорит Игорь Трубко. – С одной стороны, Госконтроль сообщает, что управление жилыми домами не является фукнцией самоуправления. Также и независимые аудиторы из компании Ernst & Young в своем аудиторском отчете о работе Rīgas namu pārvaldnieks рекомендуют постепенно передавать права управления домами обществам собственников или уполномоченным лицам владельцев квартир, чтобы впоследствии нужда в муниципальном домоуправлении вообще отпала. С другой стороны, продажа или приватизация такого огромного предприятия, как Rīgas namu pārvaldnieks, прямо сейчас была бы сопряжена со слишком большими рисками для его клиентов.

Рижская ассоциация управляющих не дала однозначного ответа на поставленный самоуправлением вопрос. В декабре 2020 года Комитет по вопросам жилья и среды Рижской думы пришел к выводу, что самоуправление все-таки должно продолжить участие в обществе капитала Rīgas namu pārvaldnieks.

– Во время обсуждения депутатам стало ясно, что мы не должны закрывать или приватизировать это предприятие, а должны его развивать, – говорит Эдмунд Цепуритис, глава комитета. – Кроме того, в 2020 году для Rīgas namu pārvaldnieks сформулирована новая стратегическая цель. Домоуправление должно «целенаправленно обеспечивать эффективные и качественные услуги, ориентированные на клиента, способствовать улучшению энергоэффективности, окружающей и общественной среды, управлять домами и обслуживать их и прилежащие к ним территории, которые находятся в собственности самоуправления, а также другие дома с прилежащими территориями, таким образом устраняя недостатки свободного рынка».

■ ■ ■

Казалось бы, и делу конец. Но эта история получила продолжение в феврале 2021 года, когда к Рижской думе обратилось домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Мы написали письмо на имя председателя Рижской думы Мартиньша Стакиса, – рассказывает Игорь Трубко. – В этом письме мы напомнили, что согласно 15-й статье Закона о самоуправлениях управление жилыми домами все-таки не является функцией самоуправления. Независимые аудиторы тоже указывают, что в будущем участие Рижской думы в Rīgas namu pārvaldnieks не является целесообразным. Ведь предприятие изначально создавалось как временное и должно было действовать до тех пор, пока все владельцы квартир не возьмут права управления домами в собственные руки.

По Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления жители обязаны были сойтись на общее собрание и принять право управления домом не позже, чем через шесть месяцев после начала приватизации. Стоит ли говорить, что в большинстве домов это не сделано?

Так что же предлагал самоуправлению Rīgas namu apsaimniekotājs? Неужели приватизацию домоуправления?

– Нет, мы как раз считаем, что приватизация или продажа такого предприятия станет скандалом, – говорит Игорь Трубко. – Политическая партия, которая на это пойдет, поставит крест на своей дальнейшей карьере. Главное же, что продажа Rīgas namu pārvaldnieks не решит накопившихся проблем. Огромное предприятие опять окажется в руках одного юридического лица. Я знаю, что покупкой муниципального домоуправления Риги уже с середины 2000-х годов интересуются немецкая, литовская и даже чешская компании.

Но приватизация опасна. Игорь Трубко говорит, что после приобретения Rīgas namu pārvaldnieks одна коммерческая компания получила бы право бесконтрольно принимать в домах решения вместо собственников квартир. И действительно, пока квартировладельцы не объединятся и не снимут свой дом с баланса самоуправления, на них будут распространяться жесткие правила Кабинета министров № 408 «Правила о расчете платы за обслуживание и управление жилым домом». По сути, эти правила заставляют жильцов либо подчиняться решениям назначенного местными властями управляющего, либо все-таки объединяться.

– Это очень плохой вариант для жителей, мы видим его реализацию на примере Юрмалы, – рассказывает Трубко, – где муниципальное предприятие Jūrmalas namsaimnieks решением городских властей было продано литовскому холдингу Civinity. После этого цены на обслуживание для жителей Взморья отнюдь не стали ниже, многие собственники квартир жалуются в Юрмальскую ассоциацию управляющих на то, что не получают от своего домоуправа информацию и отчеты. Наше мнение – продавать муниципальные домоуправления в Риге нельзя. Вместо этого стоит поискать альтернативные модели обслуживания, которые помогут привлечь к управлению самих собственников квартир и сделать обслуживание более дешевым, эффективным и современным.

■ ■ ■

В своем письме мэру Игорь Трубко пишет, что «Rīgas namu apsaimniekotājs хочет участвовать в упорядочивании сферы обслуживания жилых домов Риги и создать честную конкуренцию на рынке этих услуг».

– Для этого мы предложили самоуправлению создать в Зиепниеккалнсе экспериментальный участок и передать нам в обслуживание 65 многоквартирных домов в районе между улицами Озолциема, Виенибас гатве, Ливциема и Грауду. Мы уже обслуживаем в этом районе около двадцати больших и маленьких домов, – рассказывает домоуправ.

Далее Rīgas namu apsaimniekotājs предложило Рижской думе осуществлять обслуживание новых домов под присмотром специально созданной комиссии, которая впоследствии могла бы дать оценку этому эксперименту, а в случае неудачи быстро его прекратить.

Что это, по мнению Игоря Трубко, дало бы собственникам квартир? Во-первых, Rīgas namu apsaimniekotājs уже в 2021 году гарантировал им как минимум 5-процентное снижение цены за обслуживание. Во-вторых, практика показывает, что при переходе к частному домоуправлению начинается активное благоустройство и ремонты домов. Практически все дома, которые самостоятельно принимают решение о смене управляющего, в течение первого же года выполняют одну-две масштабные работы: замену крыши, замену коммуникаций, ремонт электропроводки и т.п.

– При этом затраты жителей на ремонты сократятся, – обещает Трубко. – В пример приведу другие дома под обслуживанием нашего предприятия. Например, в доме по ул. Валдекю, 55 в Зиепниеккалнсе предыдущий управляющий обещал его жителям заменить кровельное покрытие за 74 000 евро, а после перехода к нам дому удалось отремонтировать крышу за 25 000 евро. Крыше уже пять лет, качество ремонта всех устраивает. Другой пример – это дом по ул. Эзера, 5, которому требовалось срочное укрепление подвалов. Прежний управляющий просил за эти работы 85 тысяч евро, но после перехода к Rīgas namu apsaimniekotājs укрепление подвалов было проведено всего за 5 тысяч евро, причем работы велись под контролем Рижской стройуправы и при участии технических экспертов из Рижского технического университета. В результате небольшой 18-квартирный дом сэкономил 80 000 евро или около 5000 евро на каждую квартиру.

■ ■ ■

– Кроме того, у нашего домоуправления есть своя специфика. Во всех домах, которые переходят под управление Rīgas namu apsaimniekotājs, обязательно создается правление из активных жителей. Эти люди четко понимают, чего хотят, с ними мы согласуем все ремонтные планы и финансирование, – продолжает Игорь Трубко.

– А что делать, если у дом приходит к вам без ремонтных накоплений и требует срочного ремонта?

– Это не проблема. В прошлом году мы открыли в финансовом учреждении Altum кредитную линию на 450 тысяч евро именно для того, чтобы выполнять ремонтные работы в рассрочку. Жители, которые хотят, например, поменять крышу, могут составить с нашим домоуправлением график постепенной оплаты работ на 12–36 месяцев. Эти графики так популярны, что иногда за ними стоит целая очередь. В этом году мы расширили кредитную линию еще на 420 000 евро, чтобы помочь еще большему количеству домов.

– Вы так просто хотели перенять 65 многоквартирных домов в Зиепниеккалнсе. Думаете, справились бы?

– Уверен в этом, потому что Rīgas namu apsaimniekotājs не первый раз участвует в таких проектах. В 2013 Государственное агентство недвижимости проводило конкурс на обслуживание государственных неприватизированных домов, мы выиграли и приняли на обслуживание сразу 73 дома, многие из которых находились в плохом состоянии. Однако мы не только управляли этими домами, но и помогали жителям объединиться и самим перенять права управления. В результате такого объединения уже сами собственники квартир выбрали нас в качестве управляющих на следующий срок. Также мы в прошлом переняли десятки домов в Саласпилсе, где самоуправление ликвидировало собственное муниципальное домоуправление и по конкурсу передала права управления домов коммерческим домоуправлениям. Дома Саласпилса остаются с нами уже с 2006 года.

– Самоуправление Риги не откликнулось на ваше предложение по эксперименту в Зиепниеккалнсе. Что будет дальше?

– Жители домов Зиепниеккалнса постоянно обращаются к нам и сами, интересуясь возможностями перейти под управление Rīgas namu apsaimniekotājs. Вы же понимаете, что в районе работает сарафанное радио. Люди видят, что в соседнем доме происходит что-то интересное. Например, видят, что была выкуплена хозяйская земля по ул. Ислицес, 5, ул. Ислицес, 12, ул. Брукнас, 8. Или запланированы реконструкция детской площадки и установка освещения двора по ул. Биксту, 6 и ул. Каплавас, 5. Или прошел ремонт крыши по ул. Валдекю, 55. Люди начинают интересоваться, можно ли выполнить такие работы и у них в доме. Да, можно, и даже по выгодной цене.

– А за счет чего, позвольте спросить, складывается эта выгодная цена?

– Понимаете, к нам переходят дома, собственники которых проголосовали за перенятие права управления домом и сами выбрали нас как обслуживающую организацию. Законы в сфере управления действуют так, что сразу после объединения жители начинают самостоятельно принимать многие решения по дому и потому экономят средства на самых элементарных работах. У нас любой рабочий по указанию старшего по дому имеет право пойти в магазин и выбрать деталь, гвозди, стройматериалы и т.п. по самой выгодной цене. А муниципальные домоуправления должны для этого проводить громоздкие конкурсы, в результате чего жители самой выгодной цены не получают.

– Что делать владельцам квартир, которые задумались о перенятии дома и, возможно, смене управляющей компании?

– Для сравнения они могут обратиться к нескольким домоуправлениям и запросить у них сметы на обслуживание. Это бесплатная услуга. У Rīgas namu apsaimniekotājs можно запросить такую смету и получить консультации специалистов по телефону 67893079, электронной почте Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.. Офис компании находится в Риге, по ул. Гоголя, 5, но в данный момент личный прием жителей ведется по предварительной записи.