Домом рулит товарищество

Редкий случай: сегодня и законы, и чиновники принуждают нас объединяться. Объединение происходит по… квартирному признаку. Согласно закону в каждом доме, пережившем плановую приватизацию, должно быть создано общество собственников. Только такое общество может по-настоящему управлять домом. Но пока закон в Риге выполнил лишь каждый десятый обладатель приватизированной недвижимости. Остальные сомневаются. Не только сомневаются, но и боятся.

Как доказывает переписка Вилниса Бисениекса, заместителя директор агентства Rīgas mājoklis, жители бояться не напрасно. В некоторых домах Риги после организации общества собственников начинаются брожения, а в некоторых – целые войны. Такого можно избежать, считает Бисениекс. Для этого следует образовать общество не только по правилам, но и с умом.

Но с умом – это как? Например, наша читательница из Иманты Ария Калниня прислала очень интересное письмо. Даму интересует, какие юридические права и обязанности накладывает на нее, хозяйку приватизированной квартиры, факт образования в доме товарищества. Госпожа Калниня уточнила, что сама она против такого объединения и вступать в него не собирается, потому что сомневается в чистоте намерений соседей-активистов.

Читаем письмо из Иманты

«Живу в большом стоквартирном доме, – рассказала Ария Калниня. – Львиная часть жилья приватизирована. Дом обслуживает муниципальная организация. У меня к домоуправлению нет никаких претензий. Если что-то случилось, пусть даже просто перегорела лампочка в коридоре, нужно только позвонить в филиал и очень скоро проблема бывает решена.

Наш дом называют прибыльным, каждый год наш накопительный фонд пополняется на 1000–2000 латов. Поэтому на многоэтажку положили глаз другие управляющие. Они присылают письма, в которых описывают опасности, которые якобы угрожают жильцам, если они и дальше будут оставаться под муниципальным д/у.

До сих пор перенять дом ни у одной коммерческой организации не получалось. Но теперь нам грозят другие неприятности. Некоторые соседи (заметим, люди со средним образованием, без специальности, без опыта в сфере управления) хотят организовать товарищество собственников квартир, чтобы самостоятельно обслуживать дом. Они уверяют, что жителей ждет райская жизнь: мы сами заключим договора с поставщиками услуг, наймем дворника, а остальные работы станем выполнять своими силами и т.д.

Самое грустное, что многие пенсионеры-собственники не вникают в суть дела. Они не думают, что организаторов общества могут интересовать только деньги! Ведь на деле у них нет никакого опыта, нет специалистов, которые помогли бы дому снизить платежи. Думаю, нас ждет ситуация, подобная описанной в мартовском номере вашей газеты в статье «Бывает и так – правление потеряло доверие».

Вероятность, что за создание общества проголосует 51% жителей, очень велика. Каждого в нашем доме индивидуально «обрабатывают», обещая молочные реки в кисельных берегах. Я не буду ходить по подъездам в поисках единомышленников, но что делать, чтобы не упасть в яму? Может ли часть дома остаться под крылом муниципального домоуправления? Что произойдет с жителями, которые не вступят в общество?»

Первые шаги

– Как видите, наша читательница описала очень серьезную проблему! – обратились мы к заместителю директора агентства Rīgas mājoklis Вилнису Бисениексу. – Не могли бы вы с самого начала описать процесс образования общества собственников квартир и рассказать о правах жителей?

– Конечно! Для начала: что такое общество собственников? Это добровольная организация людей, приватизировавших свои жилища. В доме может существовать только одно такое общество, но одно общество может объединять несколько домов. Модель придумана для того, чтобы жителям проще было найти общий язык в вопросах, касающихся обслуживания недвижимости. Сам закон обязует собственников организовать такие товарищества. Но самый большой камень преткновения на этом пути, это разногласия самих жителей. Часть из них всегда подозревают, что правление товарищества или его председатель желают на соседях нажиться. Но к этому вернемся потом. Сейчас – о формальностях. Итак, жителям нужно провести собрание, на котором за образование общества должны проголосовать 50% собственников плюс один голос. Эти люди будут считаться учредителями и участниками товарищества.

– Что происходит дальше?

– Дальше специалисты нашего агентства, которых жители, как правило, приглашают на общее собрание, бесплатно помогают им оформить все документы и снять дом с баланса Рижской думы.

– Когда жители могут обсудить вопрос смены формы управления?

– Для этого так называемой инициативной группе дома нужно созвать общее собрание собственников квартир. На этом собрании и решается, создавать ли общество или не создавать, обсуждается, кто в дальнейшем будет обслуживать дом. Замечу, что вовсе не обязательно при создании общества отказываться от услуг домоуправления, если оно обслуживает дом хорошо! Разумеется, управляющая и обслуживающая организация может быть только одна – либо весь дом уходит от д/у, либо весь остается. Решение общего собрания собственников квартир является обязательным для всех жильцов, если «за» проголосовало более половины количества собственников квартир.

К штурвалу – достойного!

– Сколько руководителей дол-жно быть у нового общества?

– В законе на этот счет прямых указаний нет. Если дом маленький, достаточно одного уполномоченного, если же большой, как правило, избирается правление из нескольких человек, а также его председатель. Лично мне кажется, что большое правление никому не нужно. Потому что люди сразу заподозрят, что его члены получают зарплаты! Домом может руководить и один человек. Как пример, я упомянул бы большой дом на улице Бривибас, 90 рядом с Матвеевским базаром. Там было образовано одно из первых обществ собственников в Риге. Старшим по дому стал Витаутас Лацитис. Он один, без помощников и правления, руководит обслуживанием дома, и жители готовы носить его на руках!

– У нас много противоположных примеров. Часто случается, что соседи перестают доверять руководителям общества!

– Я каждый день получаю письма с такими жалобами. Проблема решается просто: если старший по дому и правда плохо работает, общество в любой момент может его переизбрать. Нужно только заручиться доказательствами его некомпетентности. Если же председатель упирается, не желает покинуть свой пост, на этот случай существует суд.

– Говорите, нужно заручиться доказательствами плохой работы председателя?

– Обязательно! Все-таки нельзя уволить человека, который, вроде бы, добросовестно трудился на благо дома.

Важнейшие решения – за общим собранием

– Как наша читательница может помешать увести свой дом от муниципального домоуправления?

– Как я уже говорил, при перенятии прав управления не обязательно менять обслуживающую организацию. Вашей читательнице обязательно нужно поучаствовать в общем собрании собственников квартир и не побояться выступить, высказать мнение о качестве теперешнего обслуживания. Вполне возможно, что остальные собственники с ней согласятся и после создания общества дом не уйдет от домоуправления.

– Если в доме создано товарищество, значит ли это, что все важные решения будет принимать правление или уполномоченный?

– При принятии устава (а принимается он также общим собранием, и подписывается всеми учредителями или, по меньшей мере, двумя уполномоченными ими представителями), собственники квартир одновременно решают и то, какие полномочия делегировать обществу. В протоколе общего собрания нужно зафиксировать то, какие вопросы останутся в ведении общего собрания собственников квартир (подчеркиваю, не членов общества или правления, а именно собственников квартир). Скажем, вопросы о мелких текущих ремонтах общество можно оставить на рассмотрение правления, а вот когда речь идет о больших работах или суммах, решение должно принадлежать общему собранию собственников. Заодно в уставе важно оговорить срок работы избранного правления. Чтобы не возникало неожиданностей…

– А что, они бывают эти неожиданности?

– Разумеется, бывают. Я видел ситуации, когда срок работы уполномоченного не был оговорен, и жители не могли уволить этого человека. В Риге есть дома, в которых из-за этого «пустяка» идут настоящие сражения.

Могут получать зарплату!

– Можно ли присоединиться к обществу собственников уже после его образования?

– Да, для этого любой хозяин квартиры должен написать заявление.

– А как ликвидировать общество, работой которого жители недовольны?

– Закон это допускает. Порядок ликвидации общества должен быть оговорен в его уставе.

– Могут ли члены правления общества получать вознаграждение или льготы?

– Да, председатель и его помощники могут получать зарплату. Деньги, нужные для оплаты их услуг, прибавляются к счетам за квартиру в графе «Плата за обслуживание». Но получение этими людьми льгот не предусматривается.

– Наши читатели столкнулись с тем, что членов общества собственников вынуждают платить ежемесячные членские взносы. Это законно?

– Да, законно, если такое условие оговорено уставом общества.

– Вот видите, людям просто не хватает информации, отсюда и недоверие, и неумение воспользоваться своими правами собственника квартиры!

– При любых затруднениях, связанных с вопросами управления, лучше сразу приходить к нам! Агентство Rīgas mājoklis для того и существует, чтобы помогать людям советом и делом.