Личный опыт: рижанка купила квартиру, а та оказалась заложена!

Из-за коронавируса и вызванного им кризиса, цены на жилье в Латвии постепенно снижаются. Люди, давно мечтавшие о квартире, увидели в этом шанс приобрести ее по приемлемой цене. Но если продавец неспроста избавляется от жилья, то покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. Как обезопасить себя от неприятностей?

Утром деньги, вечером – пшик!

– Много лет назад моя мать купила у приятельницы квартиру, из которой планировала сделать коммерческое помещение. Но квартира так и не была зарегистрирована в Земельной книге, как собственность моей матери, – рассказывает Юлия. – Произошло вот что: мама оформила договор купли-продажи в понедельник, однако уже во вторник бывшая хозяйка недвижимости заложила квартиру под кредит. Когда через несколько дней моя мама наконец решила внести свои права собственности в Земельную книгу, ей было в этом отказано, так как квартира оказалась заложена. В Земельной книге стоял запрет на любые действия с этой недвижимостью, в том числе – на смену владельца.

Мама была ошарашена тем, что квартира, которую она купила за большие деньги, ей так и не принадлежит. Даже договор купли-продажи не помог восстановить справедливость.

Разразился скандал. Мамина приятельница, которая продала ей недвижимость и затем заложила ее, написала бумагу, в которой признала факт мошенничества и взяла на себя обязательства выплатить всю сумму залога в течение ближайших двух лет. Мама поверила ей, что через два года залог с квартиры будет снят, и она сможет переоформить недвижимость на себя.

– Насколько мне известно, – продолжает Юлия, – приятельница со временем выплатила залог, однако моя мама, по какой-то причине так и не переписала квартиру на себя. Но это выяснилось лишь после смерти мамы, когда пришло время мне вступать в права наследства. Тогда-то я и узнала, что квартира по документам продолжала оставаться собственностью маминой приятельницы, хотя все эти годы по коммунальным платежам платила моя мама, а не мамина приятельница, и у меня есть доказательства этого – банковские распечатки со счета моей покойной мамы. Могу ли я, имея договор о купле-продаже этой квартиры, выписку с маминого счета об оплате счетов по коммуналке и письменное обещание маминой приятельницы погасить залог, потребовать в суде, чтобы квартира была признана моим наследством?

Залог и запрет

Так что же это получается? Договор купли-продажи и платежное поручение о переводе средств за покупку квартиры не могут гарантировать покупателю защиту его прав. Получается, продавец имеет возможность заложить квартиру, которая ему больше не принадлежит?

– Сам по себе залог и запрет на действия с залогом – это разные вещи. Запрет на любые действия с недвижимостью ставит не продавец, а лицо, которое выдало кредит под залог квартиры. Это лицо может, как поставить запрет, так и не делать этого, – объясняет адвокат Андрей Адамсонс. – Поэтому, даже если квартира заложена, это не означает, что у покупателя нет возможности внести свои права собственности в Земельную книгу.

Но если вы решите внести права собственности в Земельную книгу, то автоматически признаете залог своим, то есть возьмете на себя обязанность его выплатить. Дело в том, что по закону залог закреплен не за человеком, который заложил квартиру, а за самим имуществом. Значит, как только покупатель вносит свои права собственности в Земельную книгу, он автоматически становится должником.

Если деньги не будут выплачены кредитору в срок, то заложенная недвижимость может быть передана кредитору и затем продана с аукциона. Это произойдет, даже несмотря на то, что вы (покупатель) кредит не брали и в залог свою недвижимость не оставляли.

Считается, что при внесении своих прав собственности в Земельную книгу новый владелец ознакомился со всеми отягощениями, которые закреплены за этой недвижимостью, и соглашается с ними. Тем более что бывают случаи, когда человек изначально знает, что покупает квартиру, на которой имеется отягощение...

– Может, в таком случае покупателю вносить свои права собственности на проблемную квартиру в Земельную книгу?

– Отказываться от регистрации своих прав собственности тоже неправильно, в этом случае покупатель рискует потерять свою недвижимость. До тех пор, пока в Земельной книге будет указано имя прежнего владельца недвижимости, этот человек может продавать ее снова и снова. Более того: на эту недвижимость могут обратить взыскание судебные исполнители, преследующие прежнего владельца за долги. Поэтому я советую новому владельцу жилья без промедления внести свои права собственности в Земельную книгу, а потом уже обращаться с иском к прежнему хозяину, который зарегистрировал на квартире отягощения после ее продажи и таким образом нарушил закон.

Замечу, что обычно, когда жилье становится залогом возврата кредита, кредитор все-таки вносит в Земельную книгу запрет на любые действия с этим объектом, в том числе – на смену владельца. Видимо, именно в такую ситуацию попала мать вашей читательницы Юлии.

– Я правильно понимаю, что договор купли-продажи не гарантирует того, что покупатель станет официальным владельцем недвижимости?

– Именно так. Если в Земельной книге указан запрет на любые действия с жильем, то покупатель недвижимости не сможет официально стать его новым владельцем. И никакие доказательства покупки вроде платежного поручения ему тоже не помогут.

Судебный исполнитель уже близко!

– Заложить только что проданную квартиру – это мошенничество?

– Да, потому что продавец получил за нее деньги и теоретически (но не фактически) недвижимость ему больше не принадлежит. Но иногда бывает так, что квартира оказывается заложена не им, а судебным исполнителем, а продавец вроде как и не виноват в случившимся. Представим ситуацию: человек взял кредит, не смог его выплатить, и кредитор подал на него в суд. Человек понимает, что с ним вот-вот начнет работать судебный исполнитель, который заберет его квартиру в счет долга. Поэтому он принимает решение как можно быстрее продать жилье. На момент подписания договора о купле-продаже на квартире не стоит отягощение, но оно может появится в любую минуту, как только судебный исполнитель дойдет до Земельной книги. Перед законом продавец чист, и его нельзя обвинить в мошенничестве.

Несколько лет назад в моей практике произошел именно такой случай. Мой клиент отправился в Земельную книгу регистрировать на свое имя только что купленное жилье. В очереди на регистрацию перед ним стоял судебный исполнитель, который «арестовал» жилье, которое купил мой клиент. В результате клиент не смог внести свое имя в Земельную книгу. Запомните: даже, несмотря на то, что у покупателя есть договор купли-продажи, судебный исполнитель до тех пор имеет право наложить на недвижимость арест, пока вы не зарегистрируете свои права собственности в Земельной книге.

Если бы судебный исполнитель стоял в очереди за моим клиентом, то он бы не успел наложить арест на жилье моего клиента и затем продать его на аукционе. Замечу, что таких случаев, когда судебный исполнитель накладывает арест на только что купленное жилье, очень много.

Как себя обезопасить

– Как покупателю обезопасить себя от ситуации, когда он платит деньги, а жилье так и не становится его собственностью или его закладывают в банке?

– Я мог бы посоветовать в день подписания договора или в день перечисления средств перед совершением сделки заглянуть в Земельную книгу www.zemesgramata.lv и узнать, стоит ли на недвижимости отягощение (справка стоит пять евро). И только если отягощения нет, можно подписывать договор купли-продажи и перечислять деньги.

Но на деле мой совет может не сработать, так как Земельная книга выдает справку, действительную на момент запроса. Если через минуту после получения справки хозяин недвижимости решит ее заложить и поставит отметку об этом в Земельную книгу, то покупатель об этом узнает только тогда, когда придет в Земельную книгу регистрировать недвижимость на себя.

Важный пункт договора

– Поэтому единственный способ как себя обезопасить от подобного рода развития событий – это составить грамотный договор купли-продажи, который либо поможет покупателю в суде, либо не даст возможность завершить заведомо невыгодную для него сделку, – продолжает наш собеседник. – В грамотно составленном договоре обязательно должен быть пункт о том, что любые отягощения, которые имеются на недвижимости, должны быть погашены прежним хозяином до момента перерегистрации квартиры на нового хозяина в Земельной книге. Это означает, что, если продавец квартиры после подписания договора купли-продажи заложит ее, то не получит деньги. А если он уже получил деньги, то покупатель имеет право обращаться против него в суд.

То же должно произойти, если только что купленное жилье арестует судебный исполнитель из-за долга его прежнего владельца. По этому пункту договора прежний хозяин недвижимости обязуется решить вопрос с судебным исполнителем до момента, когда новый владелец жилья придет в Земельную книгу. Если он не сможет это сделать, то обязан вернуть покупателю деньги за покупку в полном объеме. Другими словами, этот пункт договора гарантирует, что все риски, связанные с недвижимостью, лежат на старом владельце недвижимости до тех пор, пока новый владелец не впишет свое имя в Земельную книгу.

Отдельно хочу сказать о моменте передаче денег от покупателя к продавцу недвижимости. Хорошим вариантом будет открытие в банке счета сделки, тогда гарантом между продавцом и покупателем выступает банк. Покупатель зачисляет деньги в банк, и они там замораживаются до момента (и вот тут покупатель может вписать в договор свои условия): пока новый хозяин не внесет свое право собственности в Земельную книгу или/и не выяснит, что на недвижимости нет никакого отягощения. В этом случае покупателю даже не придется судиться с продавцом, если на квартире окажется отягощение, он просто получит назад свои деньги.

И еще один нюанс. За регистрацию в Земельной книге надо платить налог – 2% от стоимости сделки. Поэтому некоторые покупатели не спешат идти в Земельную книгу, у них нет средств на оплату налога, все накопления были вложены в покупку недвижимости. Но если не занести в Земельную книгу свое имя, продавец может продать недвижимость еще несколько раз. В этом случае покупателю также поможет счет сделки, когда продавец получит деньги за недвижимость только после того, как покупатель накопит средства на оплату налога и внесет свое имя в Земельную книгу.

Идем к нотариусу?

– Можно ли заключить договор купли-продажи квартиры без участия нотариуса?

– Конечно.

– Если договор купли-продажи заключен у нотариуса, должен ли нотариус отметить в Земельной книге, что недвижимость продана, а значит, на нее нельзя наложить никакое отягощение?

– Вы озвучили самое распространенное заблуждение о работе нотариусов при заключении договора купли-продажи. К сожалению, у нотариуса нет законной возможности ставить такую отметку в Земельную книгу, хотя это помогло бы исключить возможность мошенничества.

Замечу, что закон не запрещает заключать сразу несколько договоров купли-продажи на одну и ту же недвижимость. Более того, в 2031-й статье Гражданского закона написано, что, если заключено несколько договоров купли-продажи, то в силе будет тот, на основании которого покупатель первым поместил свое имя в Земельную книгу.

Идем в суд!

– Давайте разберем ситуацию, которая случилась с нашей читательницей. Если она обратится в суд, есть ли у нее шанс получить квартиру, которую купила ее мама?

– На это нет шансов. Скорее всего, суд выдаст решение, по которому продавец дома будет обязана вернуть Юлии деньги, которые ее мать заплатила за недвижимость, но так и не стала его собственницей. Если у покупателя есть договор купли-продажи, но он так и не стал владельцем недвижимости, на которую заключил договор, то он имеет право через суд требовать назад свои деньги.

Хочу подсказать: Юлии следует просить суд не только вернуть ей деньги, но и наложить на эту квартиру арест, который будет действовать вплоть до окончания судебной тяжбы. Арест нужен для того, чтобы нынешний владелец квартиры ее не продал, не подарил и не заложил. В любом случае, прежде чем судиться, советую показать адвокату все имеющиеся по делу документы, чтобы он сказал, каков процент успеха и есть ли смысл затевать тяжбу.

– Если на квартиру будет наложен арест, смогут ли судебные исполнители забрать квартиру в счет долга ее старого владельца и продать на аукционе?

– Смогут. Но это делается так. Например, на данный момент квартира стоит 20 000 евро, долг владельца тоже составляет 20 000 евро, а сумма, за которую квартира была продана много лет назад, 10 000 евро.

Значит, после продажи квартиры, например за 18 000 евро, 10 000 евро будут заморожены до тех пор, пока идет суд между Юлией и старой хозяйкой квартиры, и только 8000 разделены между владельцами долга. Если суд станет на сторону истца, то судебный исполнитель будет вынужден вернуть Юлии 10 000 евро. Если суд отклонит иск, то судебный исполнитель заберет деньги в счет долга его нынешнего владельца.

Другие вопросы

– Если вы получили недвижимость в наследство, можно ли повременить с регистрацией права собственности в Земельной книге? Ведь в случае получения наследства тоже надо заплатить налог, и не у всех есть деньги на это...

– Вот здесь можно и не спешить, так как бывший владелец недвижимости умер, а значит, не сможет ни заложить оставленную вам в наследство недвижимость, ни продать ее, ни подарить.

– Если мне подарили недвижимость, надо ли срочно бежать в Земельную книгу или тоже можно подождать?

– Пока недвижимость не оформлена в Земельной книге на нового владельца, прежний владелец жилья может ее продать, заложить, снова подарить и т.д. Ну и судебные исполнители могут наложить на эту недвижимость арест за долги старого хозяина. Поэтому, чем быстрее вы зарегистрируете жилье на себя, тем лучше.

Даже если был оформлен договор содержания в обмен за квартиру, то и в этом случае прежний владелец может сделать с ней все, что угодно. Поэтому надо, не мешкая, занести свое имя в Земельную книгу, заявив о себе, как о новом владельце недвижимости. Ну, или заключить такой договор, согласно которому вы приступаете к своим обязанностям по содержанию прежнего владельца только после того, как недвижимость станет вашей по Земельной книге.