Жителей поссорила земля

На вопросы о хозяйской земле под домами отвечает Владимир Ткаченко – член правления общества «Народ против земельных баронов».

Кто имеет право принимать решение?

– В нашем многоквартирном доме три подъезда, – пишет рижанин Иван. – Второй и третий подъезды стоят на общей приватизированной земле, а первый подъезд – на хозяйской земле.

Недавно владельцы квартир решили установить подземные мусорники на приватизированном участке земли.

В доме провели опрос, большинство владельцев квартир проголосовали за установку мусорников. Как ни странно, голосовали и владельцы квартир из первого подъезда. Разве имеют право решения по общей земле принимать владельцы квартир из подъезда, который стоит на частной земле и к общей земле отношения не имеет?

Комментарий Владимира Ткаченко:

– Дом читателя стоит на функционально необходимом участке земли, который в его случае включает как приватизированную часть, так и неприватизированную часть. Каждому из владельцев квартир в любом из подъездов принадлежит доля приватизированной земли, а также каждый владелец квартиры частично оплачивает аренду хозяйского участка (независимо от того, в каком подъезде он живет).

Дом и участок земли – это единое целое, поэтому право голоса есть у каждого владельца квартиры. Поэтому владельцы квартир имели право принять большинством голосов решение об установке подземных мусорников.

Как расходуются накопления на ремонт?

– В нашем доме 24 квартиры, – пишет Ирина. – В марте 2022 года дом перешел под управление другой управляющей компании. Со стороны нового домоуправления было много обещаний о том, какие ремонтные работы будут проводиться. С большим трудом мы выпросили у домоуправления отчет о сумме накоплений. В июне 2024 года получили отчеты за 2022 и 2023 годы. С удивлением обнаружили, что в 2022 году из суммы накоплений было израсходовано 3887 евро, а в 2023 году – 2954 евро. С устного согласия жильцов дома в подъездах были установлены лампы с датчиком движения на сумму 430 евро. На остальные ремонтные работы мы согласия не давали, собрания владельцев квартир не проводили. Когда я пришла ознакомиться с делом дома, в деле фигурировали странные сметы с подписью директора домоуправления, пояснения по которым нам никто не дал. Хотелось бы узнать, в каком порядке могут расходоваться накопления на ремонт. И могут ли владельцы квартир нашего дома признать все эти расходы накоплений недействительными, так как с нами ничего не согласовывалось, и эти работы никто не принимал?

Должно ли домоуправление, расходуя накопления на ремонтные работы, заручиться согласием владельцев квартир? Как должно проходить согласование?

Комментарий Владимира Ткаченко:

– Имеет значение, кто от имени жильцов дома заключал с домоуправлением договор на обслуживание. Когда RNP обслуживает дом (если владельцы квартир не переняли управление), то работает такая система: ежегодно в октябре RNP рассылает жильцам план расходов на ремонтные работы на будущий год. И жильцам дается месяц, чтобы они эту смету или утвердили, или внесли в нее поправки. Владельцы квартир могут собрать общее собрание и утвердить или не утвердить смету ремонтных работ. Если общего собрания не было в течение месяца, считается, что смета принята и RNP начинает выполнение ремонтных работ.

Если владельцы квартир переняли дом в свое управление и сами заключили договор с управляющей компанией, то нужно смотреть, что было написано в договоре. Там может быть прописана такая же процедура планирования ремонтных работ, как в RNP, или другая процедура. Допустим, может быть написано, что работы стоимостью до 500 евро управляющий делает сам и постфактум сообщает о них жильцам, а если работы требуют большей суммы, то управляющий заранее сообщает о них жильцам и утверждает их.

Потом сами работы бывают разные: плановые и аварийные (например, если крыша потекла, ее надо срочно чинить). Выполнение аварийных работ управляющий согласовывать с жителями не должен.

Поэтому надо смотреть, как были оформлены отношения между владельцами квартир и управляющей компанией. Возможно, есть какие-то представители от дома, которых общность владельцев квартир уполномочила принимать определенные решения по ремонтам без созыва общего собрания.

Общность владельцев квартир в доме есть изначально. Она принимает решения на основе Закона о квартирной собственности. Но ради каждого вопроса собирать собрание владельцев квартир замучаешься. Поэтому обычно на собрании выбирают из жильцов старшего по дому (или старших по дому), которым передают управление и решение вопросов с управляющей компанией.

Этим людям определяют круг полномочий – что они могут делать сами, а что должны согласовать с остальными владельцами квартир.

Например, уполномоченные лица обычно могут подписывать договоры, следить за выполнением мелких или крупных ремонтных работ. Уполномоченных выбирают для облегчения решений по управлению домом, чтобы по каждому вопросу не надо было снова собирать собрание. Видимо, в доме, который описывает Ирина, нарушена коммуникация между жителями и управляющим – в результате не все жильцы знают о том, кому доверено принимать решения и какие именно решения.