«Прямые расчеты пока невыгодны!»

Должны ли рижане оплачивать долги соседей за отопление?

В конце августа домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks выслало клиентам опросные листы с просьбой проголосовать за временное вложение средств из общего ремонтного фонда домов в оплату долгов, накопленных отдельными жителями за отопление. Должен ли сосед платить за соседа?

Как сообщил представитель Rīgas namu pārvaldnieks Кристс Лейшкалнс, опросные листы получили жители всех домов с центральным отоплением, в которых имелись долги за отопительный сезон 2019/2020 гг.

– Это не менее 2000 домов, – уточнил Лейшкалнс.

Владельцам квартир каждого дома предлагалось проголосовать по двум пунктам. Пункт первый: разрешить домоуправлению пустить часть накопительного фонда дома на оплату долгов отдельных жителей перед Rīgas siltums. Пункт второй: перейти на систему прямых расчетов за тепло.

В домоуправлении поясняют, что Госконтроль запретил предприятию вкладывать собственные средства в погашение долгов клиентов, пусть это и временная мера. Если же долги не будут погашены, то в октябре 2020 года все 2000 домов могут остаться без отопления.

Получив опросные листы, тысячи жителей Риги возмутились.

«Почему мы должны платить за соседей?» – спрашивает наша читательница Мария из Иманты.

«А мы не согласны не только с предложением Rīgas namu pārvaldnieks, но и с суммой долга, указанной в опросном листе, – сообщил нам Виестурс, житель Кенгарагса. – Домоуправление заявляет, что долг нашего дома почти 10 000 евро, однако по данным Rīgas siltums наш долг всего 6900 евро».

Конфликт разрешился вмешательством Мартиньша Стакиса. Новый мэр Риги заявил, что отопление будет подключено всем домам города. «А опрос Rīgas namu pārvaldnieks советую игнорировать», написал политик в своем профиле в Facebook.

■ ■ ■

Мартиньш Стакис пока не смог сказать, каким образом будет урегулирован вопрос тепловых долгов. Мы же обратились за комментарием к председателю Рижской ассоциации управляющих Игорю Трубко.

– Был ли законным опрос Rīgas namu pārvaldnieks об оплате соседских долгов из общих накопительных средств каждого дома?

– Опрос я считаю законным, но некорректным. Rīgas namu pārvaldnieks следовал рекомендациям Госконтроля, который запретил предприятию вкладывать собственные средства в оплату долгов жителей, пусть даже временно.

– Почему Госконтроль не поддержал эту схему?

– Все деньги Rīgas namu pārvaldnieks Госконтроль считает муниципальными, а муниципальные средства запрещено вкладывать в частную собственность. Более того, с точки зрения Госконтроля все муниципальные предприятия по обслуживанию жилья вообще должны быть ликвидированы или преобразованы.

– Почему?

– Управление жилыми домами – это не муниципальная функция. Предполагается, что, если на территории самоуправления есть другие предприятия, обслуживающие дома, то местные власти должны как можно скорее от этой функции избавиться, передав управление домами другим предприятиям.

– Коммерческим домоуправлениям?

– Да. Такие примеры мы наблюдаем, например, в Саласпилсе, где самоуправление обязало самих жителей в короткий срок выбрать коммерческого управляющего в связи с закрытием муниципального домоуправления. Похожий, хотя и не аналогичный пример имеется в Юрмале.

– Помнится, там местные власти продали муниципальное домоуправление Jūrmalas namsaimnieks частному бизнесу...

– Да, и вместе с предприятием власти передали частным инвесторам право обслуживать бывшие городские дома.

– Независимые аудиторы по результатам проверки Rīgas namu pārvaldnieks также сделали вывод, что домоуправление целесообразно передать в частные руки. Но ведь это не может пойти на пользу жителям!

– Юрмальский пример я считаю неудачным. В этом городе владельцы квартир так и не переняли права управления своими домами, следовательно, сегодня частный предприниматель по правилам Кабинета министров № 408 может установить им любую цену на обслуживание. С точки зрения социальной ответственности неправильно передавать не перенятые дома в управление частной компании.

– Rīgas namu pārvaldnieks поступил законно, когда попросил владельцев квартир оплатить долги соседей из общих накопительных средств дома. Но почему домоуправление поступило, по-вашему, некорректно?

– Согласно решению Сената Верховного суда, в Латвии не существует солидарной ответственности, сосед не отвечает за долги соседа. Но настаивая на погашении долгов отдельных владельцев квартир из общего накопительного фонда, управляющий, по сути, вводит солидарную ответственность. Это вдвойне некорректно, потому что жители копили средства в этом фонде совсем на другие цели.

– Какие же действия управляющего, по-вашему, были бы корректными?

– По всем правилам экономики и по Коммерческому закону любой предприниматель в ходе своей деятельности обязан предусмотреть риски и обеспечить себя оборотными средствами. В обычных предприятиях имеется такая бухгалтерская позиция, как «Накопления на сомнительные дебиторские задолженности». Руководитель домоуправления должен понимать специфику сферы обслуживания жилья и также накопить на счету дома средства, чтобы в сложной ситуации расплатиться за должников или привлечь для этого кредитную линию.

– За счет чего управляющий может накопить такие средства?

– Посмотрим в правила Кабинета министров № 408, которые устанавливают порядок начисления платы за обслуживание дома. В состав этой платы входит позиция «Административные расходы домоуправления». В эту позицию можно включить и накопления на сомнительные дебиторские задолженности.

– То есть вносить деньги в такой накопительный фонд должны опять-таки владельцы квартир?

– Да, поэтому общая плата за обслуживание дома с применением такой методики немного увеличится. Но управляющий может создавать накопления очень постепенно, не травмируя владельцев квартир многотысячными требованиями.

■ ■ ■

– А как управляющий может делать накопления в условный «фонд должников», если он не знает, какими будут долги жителей конкретного дома через год-другой?

– Если управляющий профессионально работает с должниками и вовремя обращается в суд, то долги любого дома становятся предсказуемыми. Скажем, в 60-квартирном доме среднестатистический долг жителей составляет 3000–6000 евро. Принимая дом на обслуживание, управляющий должен это предусмотреть.

– Вы говорите, что управляющий может сам создавать накопления на временное погашение долгов жителей. Но разве ему не требуется для этого согласия самих жителей?

– Коммерческому домоуправлению такое согласие потребуется. Но у муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks в этом отношении карт-бланш. Согласно правилам Кабмина № 408 он имеет право при расчете платы за обслуживание в следующем сезоне включить в нее дополнительные накопления. Также домоуправление получает от должников пени, договорной штраф и проценты за просрочку. Эти средства и надо использовать для решения проблемы с соседскими долгами.

– Новый мэр Мартиньш Стакис обещает, что всем домам под управлением Rīgas namu pārvaldnieks подключат отопление. Решит ли это проблему с соседскими долгами раз и навсегда?

– Пока мэр не сообщил, каким именно образом обеспечит подключение. И жители, и управляющие с нетерпением ждут его решений, чтобы разобраться в ситуации.

– Имеет ли смысл сегодня переходить на прямые расчеты с Rīgas siltums?

– Дискуссии о прямых расчетах с поставщиками услуг начались уже в 2015 году. Я считаю, что на данный момент такая форма расчетов для жителей невыгодна. Возьмем 60-квартирный дом, за которым имеется средний долг в размере 6000 евро. Этот долг копится на протяжении трех-пяти лет. Теперь предположим, что жители голосуют за переход на прямые расчеты с Rīgas siltums. На этом предприятии подсчитали, что обслуживание и отправка отдельной квитанции обойдется каждому владельцу квартир в 4,30 евро в месяц (в эту сумму входит подготовка квитанции, налог и стоимость почтовых расходов – прим. ред). Получается, что ежемесячно жители дома будут дополнительно платить Rīgas siltums по 258 евро. В год это 3096 евро.

– Немало!

– Теперь представим, что дому пришлось бы вводить такую же систему расчетов и с другими поставщиками услуг: Rīgas ūdens и оператором по вывозу мусора. В течение только ближайших трех лет жители заплатили бы за систему прямых расчетов 9000–30 000 евро. Это намного превысило бы потенциальные взносы по позиции погашения сомнительных дебиторских задолженностей.

– Возможно, у системы прямых расчетов есть свои плюсы?

– Многие квартировладельцы считают, что при прямых расчетах Rīgas siltums не сможет грозить всему дому не подключением отопления. Но это не так: Rīgas siltums продолжит считать своим клиентом весь дом, а не каждого отдельного собственника квартиры. Введение прямых расчетов не решит проблемы соседских долгов.

– Можно ли сделать прямые расчеты выгодными для владельцев квартир?

– Да, но не при таких расценках на квитанции. Например, в Юрмале и Елгаве прямые расчеты введены сразу в масштабе города. Это позволяет сделать систему недорогой и удобной для пользователей.