«Вы готовы платить по 600 евро в месяц?»

Подсчитано, сколько стоит отремонтировать серийный дом! Жителям не справиться без поддержки государства

В январе 2020 года Госконтроль опубликовал шокирующие результаты ревизии по безопасности жилых зданий. Оказалось, что 60% проверенных зданий подвержены серьезному риску пожара, и еще в 60% случаев обнаружены повреждения, несущие угрозу безопасности жильцов. Как сохранить жилой фонд страны в долгосрочной перспективе, рассказал Гирт Бейкманис, председатель Латвийской ассоциации управляющих домами.

Опасно жить

Напомним, что в январе 2020 года Госконтроль пришел к выводу, что безопасность жилых зданий в Латвии ухудшается на глазах. Более того: многие из проверенных домов даже опасны для здоровья и жизни.

Например, в 51 доме по ходу исследования выявлены серьезные риски пожароопасности: во многих случаях раскрошились трубы печного отопления, печные трубы выведены в каналы вентиляции, имелись и другие повреждения. Во многих случаях были констатированы повреждения кровли и фундамента, угрожающие безопасности конструкций. В 62% эксперты обнаружили текущие крыши здания или залитые водой подвалы.

Также в ходе проверок выяснилось, что в 50% случаев жильцы дома не знали о его реальном состоянии, поскольку никто не проводил в доме технические проверки.

Также Госконтроль пришел к выводу, что работа муниципальных стройуправ не ориентирована на предотвращение рисков: сами специалисты с профилактическими осмотрами в дома не приходят, а главным образом реагируют на жалобы от населения. В результате в стране нет принудительной системы приведение домов в порядок, хозяева игнорируют требование стройуправы самим содержать дом так, как полагается.

Многие дома настолько запущены, что прямо сейчас требуется по 100 000 евро и больше вложений, чтобы минимально привести каждый из них в порядок. Таких денег нет ни у самоуправления, ни у жильцов.

Госконтроль рекомендовал Министерству экономики обратить внимание на проблему ветшающего жилого фонда и разработать программу по его оздоровлению. Пока такой программы нет, и управляющие Латвии беспокоятся о будущем жилого фонда.

«У нас нет долгосрочной жилищной политики!»

Гирт Бейкманис – руководитель Латвийской ассоциации управляющих домами, а также глава управляющей компании CDzP, которая обслуживает многоквартирные дома в Цесисе. Своим мнением о восстановлении домов он поделился в ходе семинара «Новости управления и восстановления жилых домов-2020».

– По данным статистики около 90% латвийцев живут в домах, построенных до 1990 года, – сообщил эксперт. – Если посмотрим на эти данные подробнее, то окажется, что 70% латвийцев проживает именно в многоквартирных домах. Так что все долгосрочные проблемы жилого фонда Латвии связаны с содержанием и сохранением домов советской постройки.

О ревизии Госконтроля Гирт Бейкманис отзывается с одобрением и говорит, что она хорошо отражает имеющуюся ситуацию.

– Мы, управляющие, понимаем, почему дома недостаточно хорошо содержатся и почему не получается вовремя организовать их ремонты. Эта история началась с того дня, когда семьям в Латвии разрешили приватизировать муниципальное и государственное жилье. Большинство новых частных собственников квартир на момент приватизации не осознавали той ответственности, которая легла на них с приобретением жилья в частную собственность. Многие не понимают этого даже теперь, спустя тридцать лет.

Понятно, что приватизация жилья в то время была необходима, она дала мощный толчок для развития экономики. Но в то же время государство использовало приватизацию, чтобы уйти от ответственности за многоквартирные дома, о которых до тех пор, пусть и минимально, оно заботилось.

В результате мы получили то, что получили. В Латвии нет долгосрочной жилищной политики, считает глава ассоциации. Видны попытки упорядочить кое-что в отдельных сферах, но таким образом мы лишь оказываем неотложную помощь в самых острых случаях.

Десять лет до часа Х

– Национальные и европейские нормативные акты требуют, чтобы до 2030 года мы обеспечили каждому латвийцу приемлемое и безопасное жилье, – продолжает Гирт Бейкманис, – также Латвия должна позаботиться о том, чтобы жители получали основные коммунальные услуги по приемлемой цене, а развалины были полностью приведены в порядок.

На выполнение этих задач у нас осталось менее 10 лет. Но пока единственным лучиком света на этом трудном пути для нас является программа реновации жилья на условиях 50-процентного софинансирования ЕС, которую сегодня администрирует финансовое учреждение Altum.

Новые программы поддержки очень нужны собственникам жилого фонда. Ведь в заключении Госконтроля сказано, что примерно 25% латвийцев проживают в домах и квартирах с существенными дефектами. Такие дома технически не обследованы, в них высоки риски пожара, управляющие при составлении планов не предусматривают нужных дому работ.

Бейкманис говорит, что в основе всего этого лежит не нерадивость управляющих, а неспособность самих жителей вкладывать достаточные средства в ремонт и благоустройство жилья. И совершенно ясно, что без государственных инвестиций эти дома в порядок не привести.

Сначала помогите, а потом наказывайте

По мнению Госконтроля, муниципальные стройуправы недостаточно тщательно обследуют запущенные жилища, а если и обнаруживают серьезные нарушения, то недостаточно строго за них наказывают. Гирт Бейкманис считает, что этому тоже есть объяснение:

– Нельзя решением стройуправы наказывать людей за то, что у них не хватает средств на ремонт своего дома. Сначала само государство должно предоставить жителям инструмент поддержки (например, обеспечить долгосрочные кредиты на ремонт под низкие проценты – прим. ред.), а потом уже наказывать тех, кто не пользуется этим инструментом.

Вопрос государственной программы для поддержки ремонта домов стоит чрезвычайно остро, говорит Бейкманис, ведь нормативные сроки службы домов советской постройки подходят к завершению.

– Я хочу привести в пример три реальных хрущевки, построенные в 1959–1960 гг в Цесисе. Согласно правилам Кабинета министров № 907, срок эксплуатации таких домов составляет 60–70 лет. Как мы видим, общий их срок службы уже подходит к завершению, а срок эксплуатации отдельных коммуникаций, труб, дверей и т.п. и подавно истек. Отдельные элементы, например, окна на лестничных клетках, в некоторых хрущевках отживают уже третий нормативный срок эксплуатации.

Три дома на одной улице

Далее управляющий рассказал о различной судьбе этих трех домов, стоящих на одной улице.

– Первый дом по ул. Райня, 20 не решился на реновацию. Его жители пошли другим путем: как только у дома накапливаются средства, они вкладывают их в небольшие ремонтные работы. У дома были проблемы с гидроизоляцией фундамента, их удалось устранить. Также жители постепенно заменили окна на лестничных клетках, установили новые теплоузлы и отремонтировали подъезды. Вот и все работы, которые были со временем выполнены в доме без привлечения кредитов.

Однако возьмем теперь аналогичный дом по ул. Райня, 16. Жители этой пятиэтажки проголосовали за комплексную реновацию, причем сделали это в то время, когда не были доступны разные программы поддержки и софинансирования ЕС. В 2007 году собственники квартир этого дома собрались вместе, проголосовали за утепление и взяли на эти цели банковский кредит сроком на 12 лет. В то время работы стоили дешевле, чем теперь, и жителям вполне хватило 50 000 евро, чтобы утеплить фасад (с использованием 100-миллиметрового слоя пенополистирола) и чердак, заменить крышу, окна и двери на лестничных клетках и установить новый теплоузел.

Третий дом на ул. Райня, 18 выбрал третий вариант и в 2019 году выполнил комплексную и очень качественную реновацию при помощи гранта по программе Altum. Для утепления фасада использовали 150-миллиметровый слой утеплителя, для утепления чердака – 300-миллиметровый слой. Также в ходе работ в доме провели встроенную систему вентиляции, чтобы в помещениях не скапливалась влага. Стоимость проекта составила 277 тысяч евро, это в пять раз больше, чем потратили жители соседнего дома по ул. Райня, 16. Однако дому по ул. Райня, 20 половину необходимых средств выделил Altum. С учетом банковского кредита, полученного на 15 лет, жители должны будут постепенно выплатить за реновацию около 170 тысяч евро.

Сравниваем цены и платежи

Сравнивая эти три проекта, можно понять, что сколько стоит и какие работы по восстановлению домов действительно окупают себя, считает глава ассоциации. С одной стороны, если сегодня мы хотим качественно отремонтировать и утеплить жилье, то должны быть готовы на большие инвестиции и кредиты, которые придется возвращать в течение длительного времени. С другой стороны, если прямо сегодня не вкладывать средства в дом, то срок его эксплуатации сократится, как это и происходит в первом доме из примера по ул. Райня, 20.

Давайте же посмотрим на результаты, которые приносят инвестиции в улучшение дома. В доме по ул. Райня, 16 при полной реновации были установлены радиаторы с горизонтальной разводкой, регуляторами и индивидуальными счетчиками тепла. Каждый жилец этого дома может сам определять, как отапливать квартиру и сколько платить за отопление.

Данные за декабрь 2019 год и январь 2020 года показывают, что после качественной реновации жители угловых квартир и квартир первого этажа перестали мерзнуть, потребление тепла по всему дому выровнялось. К тому же теперь владелец средней квартиры размером в 50 квадратных метров в этом доме может сократить свои платежи за отопление до 26 евро в месяц.

Но что в это время происходит в соседнем неутепленном доме по ул. Райня, 20? По словам Гирта Бейкманиса, в этом доме владелец средней квартиры площадью в 50 квадратных метров платит за отопление больше 70 евро в месяц.

– Но к самым интересным выводам приводит нас ситуация в доме по ул. Райня, 16, который прошел простую реновацию в 2007 году, – считает Бейкманис. – Счета за отопление в этом доме по сей день остаются невысокими. Это значит, что утепление фасада даже 100-миллиметровым слоем пенопласта оправдывает себя даже спустя 13 лет после завершения работ. Владелец средней квартиры площадью в 50 квадратных метров в пятиэтажке по ул. Райня, 16 платит за тепло около 47–50 евро в месяц.

При этом собственники дома по ул. Райня, 16 в течение 12 лет выплачивали кредит в размере 0,46 евро с квадратного метра в месяц (24 евро в месяц со средней квартиры площадью в 50 квадратных метров). Однако уже в этом году жители полностью выплатят кредит и общий квартирный счет для каждого из них существенно сократится.

Кто в самом выгодном положении?

Гирт Бейкманис предлагает посмотреть на проблему восстановления домов еще под одним углом и сравнить коммунальные платежи во всех трех пятиэтажках: неотремонтированной, отремонтированной 12 лет назад и прошедшей комплексную реновацию в прошлом году.

– Жители полностью реновированного дома по ул. Райня 18 сегодня платят больше, чем жители соседних домов. Это происходит, потому что собственники этого дома отдают кредит, взятый для финансирования комплексной реновации.

Жители дома по ул. Райня, 16 находятся в самой выгодной ситуации, поскольку в 2007 году потратили на реновацию гораздо меньше, однако тоже достигли заметной экономии теплоэнергии.

Может показаться, что лучше всего жителям неутепленного дома по ул. Райня, 20, поскольку они не брали кредита и свободны от обязательств. Но они получают самые высокие счета за теплоэнергию. В долгосрочной перспективе этот дом находится в самом невыгодном положении, поскольку рано или поздно от жителей потребуются крупные инвестиции на приведение его в порядок.

Где брать такие деньги?

Управляющий подсчитал, что для немедленного ремонта дома по ул. Райня, 20 потребовалось бы около 380 тысяч евро (440 евро на квадратный метр жилплощади или 7500 евро на квартиру).

– Такова стоимость долгосрочного сохранения этого дома, – комментирует Гирт Бейкманис. – Но подобный проект можно осуществить только при поддержке со стороны государства и ЕС. В противном случае, надеясь на карман жильцов, отремонтировать дом будет очень сложно, если не невозможно.

Если бы жильцы дома по ул. Райня, 20 решили сами оплатить все ремонтные работы, то выплата кредита в долгосрочном периоде стоила бы им около 3,5 евро с квадратного метра жилплощади, то есть около 160 евро в месяц для двухкомнатной квартиры. Плюс жители были бы обязаны по-прежнему оплачивать коммунальные платежи и обслуживание дома. Это значит, что средний счет за квартиру повысился бы до 220–300 евро в месяц, говорит Бейкманис.

Переехать – это не вариант

– Есть ли альтернативное решение для таких домов?

– Конечно, можно не предпринимать ничего и запустить дом до аварийного состояния. Но что собственники квартир будут делать, если стройуправа констатирует, что дом стал опасен? Пойдут снимать квартиру в таком же доме по соседству? Мы подсчитали, что аренда двухкомнатной квартиры в таком же доме в Цесисе стоит в среднем 250 евро в месяц, что вместе с коммунальными платежами выливается для семьи в ежемесячные расходы в 350–380 евро.

Можно, конечно, купить жилье в новостройке, где не нужно вкладывать большие деньги в ремонт. Но квартиры площадью около 50 квадратных метров в новостройках нашего региона стоят, начиная от 50 000 евро. Причем это будут квартиры, в которых уже кто-то жил, квартиры на первичном рынке стоят намного дороже.

– Так что же в этих условиях делать с жилым фондом страны? Может, проще все снести и построить заново?

– На мой взгляд, экономически выгодно все-таки привести в порядок уже имеющиеся дома. Это будет самое дешевое для собственников решение, особенно при наличии софинансирования из фондов ЕС.

Но если дом не получает софинансирования ЕС, то выполнять ремонтные работы в кредит, как я уже говорил, очень затруднительно. Предположим, что у жителей хватит смелости обратиться за кредитом и стоимость восстановления дома не превысит 500 евро на квадратный метр жилплощади. Это опять-таки значит, что в течение ближайших пяти лет жителям надо платить за квартиру по 500-600 евро в месяц, что большинству домохозяйств совершенно недоступно.

В результате напрашивается вывод о том, что Латвии необходим государственный механизм поддержки собственников квартир, которые пожелают привести в порядок свои дома. И возможно, что правильный момент для запуска такого механизма наступил именно сейчас, в период коронакризиса и либерального отношения к дефициту бюджета.