Закон о найме: готовы к перевороту?

Если предложения Министерства экономики будут приняты, изменятся правила игры и для хозяев, и для жильцов

Министерство экономики сообщает, что приступило к работе над проектом Закона о найме жилых помещений. Каждый из нас понимает, что всякий новый закон – это большие перемены. Какие правила игры для хозяев и нанимателей жилья чиновники приготовят на этот раз? Как закон затронет интересы жителей денационализированных домов? Введут ли репрессии для владельцев квартиры, которые сдают свою недвижимость и не платят налогов? Согласитесь, хорошо бы заранее знать, к чему готовиться.

Собственное жилье нужно не всем?

На вопросы о законопроекте (который существует пока только на уровне идей, а не на бумаге) рассказал Мартиньш Аудерс, заместитель директора Департамента жилищной и строительной политики Министерства экономики.

– Вы правы, сегодня мы можем говорить не о готовом законопроекте, а скорее о планах Министерства экономики по регулированию рынка найма жилья, которые еще будут обсуждаться со специалистами и экспертами. Но правы вы и в том, что новый закон может серьезно преобразить ситуацию с наймом жилья в Латвии.

– Зачем вообще понадобилось разрабатывать новый закон?

– Причина в том, что нынешний Закон о найме устарел и задерживает развитие рынка найма жилья.

– Разве? Ведь известно, что половина квартир в любом большом доме сдается нанимателям. Этого вам кажется мало?

– Проблема заключается в другом. В Латвии люди предпочитают покупку собственного жилья, хотя во многих случаях это себя не оправдывает. Мы полагаем, что причина этому – отсутствие адекватных предложений о найме жилых помещений, и это предложение нужно стимулировать. Мы хотим, чтобы инвесторы были бы заинтересованы вкладывать деньги в строительство домов, предназначенных для найма.

– То есть мы говорим сейчас не о дефиците свободных квартир под съем, а о попытке изменить сознание целого общества? Но готовы ли латвийцы предпочесть съемное жилье собственному?

– Для того, чтобы такой интерес у людей появился, нужно, с одной стороны, определить ясные правила для наймодателя и нанимателя, а с другой – облегчить для обеих сторон судебные процессы. Сейчас мы, кажется, придумали для этого новое решение. Планируется, что в новом законе будет предусмотрен механизм обязательного Регистра найма, в который будут вносить все заключенные договора. Но перед нами долго стоял вопрос о том, кто именно будет вести такой регистр. Сегодня мы склоняемся к тому, чтобы поручить это Земельной книге, которая является доверенным учреждением. Услуги Земельной книги по регистрации договоров найма, думается, будут бесплатными и очень удобными.

Наем станет «прозрачным»

– Что это даст государству?

– В первую очередь, полную информацию о состоянии рынка найма жилья (сегодня мы имеем о нем очень скупые сведения, ведь владельцы жилья крайне редко вносят договора найма в Земельную книгу). Во вторую очередь, мы обеспечили бы одинаковые условия для всех наймодателей, которые сегодня живут по очень разным правилам. Скажем, человек, который потихоньку сдает квартиру в доме советской постройки, как правило, не платит налогов. А владелец денационализированного дома – на виду у властей, он просто вынужден регистрировать договора найма, платить все налоги государству. Как видите, сегодня правила игры для разных наймодателей серьезно отличаются.

– А что это даст жителям?

– Мы предполагаем, что новый регистр облегчит решение спорных вопросов между хозяином жилья и нанимателем. Сегодня для того, чтобы выселить человека (даже если договор найма истек) квартировладельцу иногда требуются годы. В будущем, надеюсь, будет достаточно решения судьи Земельной книги.

– Как это будет действовать?

– Если у жильца закончится срок договора найма, а он не захочет съехать, владелец квартиры сможет обратиться в Земельную книгу. Простого решения судьи будет достаточно для того, чтобы подготовить исполнительный лист на выселение квартиранта.

В итоге мы хотим добиться того, чтобы абсолютно все договора найма в Латвии были внесены в регистр найма.

Договора – только на определенный срок

– В связи с этим новый Закон о найме, предположительно, больше не будет предусматривать бессрочных договоров найма, – продолжает господин Аудерс. – Это также сделано для того, чтобы облегчить споры между хозяином и жильцом. Если стороны довольны друг другом, то после истечения срока договора они без проблем его перезаключат на новый срок. А вот если хозяину не по нраву квартирант, он после завершения договора сможет без задержек добиться освобождения жилища.

– И все-таки какие такие блага Регистр найма даст нанимателям, ради чего люди должны будут с большей радостью снимать жилье, а не покупать?

– Внесение договора найма в Земельную книгу защитит все права нанимателя. Владелец не сможет выселить его до истечения срока действия договора, и в случае перепродажи жилья новый хозяин тоже не сможет сказать: «О! А вы кто такие? Первый раз слышу, что квартира сдана, так что убирайтесь отсюда». Отметку в Земельной книге о том, что в квартире есть наниматели, не заметить невозможно.

«Наследовать» нельзя!

– А какие новости для нанимателей муниципальных и государственных квартир, которые в свое время не приватизировали жилища?

– В этой сфере также ожидаются изменения. Например, в законе планируется оговорить, что члены семьи нанимателя квартиры не имеют таких же прав, как сам наниматель. Сегодня мы сталкиваемся с нелогичной ситуацией: если наниматель муниципальной квартиры желает расторгнуть договор, то любой член его семьи, записанный в этом договоре, может потребовать, чтобы нанимателем сделали его. А ведь самоуправление или государство, возможно, не считает, что такой претендент имеет право на квартирую помощь. Также сегодня есть возможность «наследовать» договор аренды после смерти родственников, что также лишено оснований. Город мог сдавать квартиру пожилому человеку, но захочет ли он сдать ее молодому, полному сил и, возможно, вполне обеспеченному наследнику прежнего жильца?

– Не думаю, что жителям понравятся такие перемены... Однако больше всего вопросов к задуманному вами законопроекту наверняка возникнет у людей из денационализированных домов. Например, придется ли им заключать с домовладельцем срочные договора вместо советских бессрочных?

– Для нас, и правда, очень важен вопрос о том, как поступить с договорами найма, которые были заключены в то время, когда Закон о найме позволял делать их бессрочными. Лично мне не очень нравится идея автоматически присваивать таким договорам какой-то срок действия. Про это до сих пор вообще не говорилось. Однако старые договора, в которых не обозначен ни срок, ни даже размер платы за наем, порождают немало споров между хозяевами и жильцами. В случае, если в договоре не обозначен порядок повышения платы за наем, хозяин может повысить эту плату либо по соглашению с нанимателем, либо через суд.

Такой же порядок сохранится и после вступления в силу нового Закона о найме. Если хозяин захочет повысить плату, он должен будет обратиться со своим предложением к нанимателю, переговорить, поискать компромисс. Однако в случае, если разговор не получится, владелец жилья сможет требовать повышения платы через суд. Мы планируем, что суд станет повышать плату за наем, руководствуясь принципом соразмернности и справедливости и конкретными обстоятельствами каждого дела. Однако есть и нововведение. По нашему мнению, плата за наем для отдельного жильца должна быть приравнена к средней плате, которая существует в этом доме. Например, если хозяин сдает десять квартир в доме по цене три евро за квадратный метр, то отдельный жилец не сможет настаивать на продлении аренды по стоимости 0,70 евро за квадратный метр. Предполагается, что по новому закону суд установит для него плату, равную средней плате по дому.

Защищает только регистр

– Это что же, ждать новой волны выселений?

– Конечно, решить все проблемы при помощи Закона о найме государство не сможет. Я допускаю, что после его вступления в силу хозяева денационализированных домов начнут суды с жильцами советских времен, требуя установить для них такую же плату, как для остальных нанимателей в доме. В таком случае самоуправления должны быть готовы предоставить альтернативное жилье для всех недостаточно обеспеченных людей, которые потеряют свои «хозяйские» квартиры из-за долгов.

– Что произойдет с остальными жителями, доходы которых превыщают уровень, установленный для получения помощи самоуправления в решении квартирного вопроса?

– Они должны будут позаботиться о себе самостоятельно. Конечно, можно вспомнить, что при денационализации интересы таких людей уже были ущемлены, что государство перед ними в долгу... Но восстановление исторической справедливости – это не вопрос Закона о найме.

– Но вы не ответили на мой вопрос: можно ли будет сохранить бессрочный договор с владельцем жилья и занести его в Земельную книгу?

– Нет, после вступления в силу нового закона в Земельную книгу будут записывать только срочные договора. По этой причине, если жилец денационализированного дома и в будущем хочет чувствовать себя защищенным от выселения, он должен договориться с владельцем о перезаключении договора на определенный срок и занесении его в Земельную книгу.

Пряник вместо кнута?

– Около двух лет назад Министерство экономики уже разработало новый Закон о найме. Однако он вызвал большие дискуссии в обществе и был возвращен авторам на доработку.

– Да, это так.

– Самые большие претензии жителей вызвал тот пункт закона, согласно которому предполагалось новому владельцу квартиры позволялось не соблюдать договор найма, заключенный ее старым владельцем. Это значит, что квартиросъемщика при смене хозяина жилья могли просто выставить на улицу. Как этот вопрос будет решаться в новом варианте закона?

– В нынешнем варианте Закона о найме мы больше не пытаемся решать процессуальные проблемы, которые уже решены в Гражданско-процессуальном законе. Однако уверяю, что подход к правам нанимателей в новом законопроекте особо не поменялся. Мы наставиваем на том, чтобы все договора, заключенные после вступления закона в силу, были внесены в Земельную книгу. Жильцы, которые нанимают квартиры на этих условиях, будут полностью защищены (за исключением ситуаций, оговоренных в законе). Если же договор не будет занесен в Земельную книгу, то человека действительно смогут выселить без суда.

– Пока получается, что хозяевам жилья не слишком выгодно регистрировать договора найма в Земельной книге. Во-первых, так они дают знать о своих дополнительных доходах в СГД, а во-вторых, обременяют себя дополнительными обязательствами по отношению к жильцу. Как заставить хозяев идти в регистр?

– Мы еще до конца не решили, кто получит право обращаться в Земельную книгу с просьбой о закреплении записи о найме. Возможно, это будет только владелец квартиры, но возможно, что он должен будет прийти вместе с жильцом. Однако репрессий за невыполнение этого требования закон не предусматривает. Мы думаем, что стороны и так будут достаточно заинтересованы в том, чтобы договор прошел регистрацию. Жильцу это даст чувство защищенности на срок действия договора, а владельцу уверенность, что после завершения этого срока квартира будет быстро освобождена.

– Когда новый закон, по вашим прогнозам, вступит в силу?

– Мы надеемся, что до конца лета разработаем более-менее четкие предложения, которые передадим для обсуждения представителям как владельцев жилья, так и нанимателей. Впереди у нас большие дискуссии, поэтому думаю, что закон вступит в силу не раньше 2018 года.