Правила исчисления платы за управление и обслуживание жилого дома

Правила № 408, Кабинет министров Латвийской Республики

Изданы согласно части четвертой статьи 50 Закона о приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправлений.

1. Правила устанавливают порядок, в котором управляющий жилым домом (в дальнейшем – управляющий):

1.1. Составляет смету работ по содержанию и ведению хозяйства жилого дома (в дальнейшем – смета) на календарный год (приложение 1)

1.2. Рассчитывает для собственника квартиры, мастерской художника и нежилого помещения (в дальнейшем – собственник квартиры) плату за управление жилым домом и ведение его хозяйства (в дальнейшем – платежи за управление).

1.3. Сообщает собственникам квартир о размере платежей за управление на календарный год.

1.4. Информирует собственников квартир о предусмотренных сметой расходах.

1.5. Подготавливает для собственников квартир отчет о расходовании платежей за управление в текущем году.

2. Управляющий включает в смету указанную в приложении 1 к настоящим правилам информацию, в том числе:

2.1. Платеж за услугу по управлению, который включает:

2.1.1. Обязательные расходы.

2.1.2. Плату за предоставленную собственникам квартир услугу по управлению их частной собственностью (в дальнейшем – вознаграждение за управление).

2.2. Платеж за производимый в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению ремонт, обновление или перестройку жилого дома (в дальнейшем – работы по содержанию).

3. Обязательные расходы включаются в смету каждого управляемого управляющим жилого дома с отдельным указанием цены каждой услуги, а также прямых расходов на услугу. Порядок исчисления включенных в позиции сметы расходов устанавливается управляющим.

4. Цену услуги образуют прямые расходы на услугу, косвенные расходы на услугу и вознаграждение за управление, если оно не включено в смету в качестве отдельной позиции.

5.  Обязательные расходы на ремонт жилого дома, а также платеж за производимые в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению ремонтные работы жилого дома в смету включаются, если при визуальной проверке или техническом обследовании констатированы повреждения жилого дома.

6. Обязательные расходы на обновление или перестройку жилого дома, а также платеж за производимые в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению обновление или перестройку жилого дома в смету включаются, если в заключении технического обследования сделан вывод о том, что предварительным условием дальнейшей эксплуатации жилого дома является обновление или перестройка жилого дома.

7. Обязательные расходы на обновление или перестройку жилого дома, а также платеж за производимые в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению обновление или перестройку жилого дома управляющий может не включать в смету, если конструкции жилого дома или их элементы находятся в аварийном или предаварийном состоянии и технико-эксплуатационные показатели и связанные с ними другие эксплуатационные показатели ухудшились настолько, что обновление или перестройка жилого дома является необоснованной с экономической точки зрения.

8. Платежи за управление исчисляются с использованием следующей формулы:

Р = ( 1/12 ) x ( I + A + U / Pl )

где:

Р – платежи за управление (евро в месяц за квадратный метр полезной площади жилого дома);

I – расходы на управление на следующий календарный год (евро в год);

А – вознаграждение за управление, если оно не включено в цену оказываемых в рамках обязательных действий по управлению услуг (евро в год);

И – платеж за производимые в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению работы по содержанию жилого дома (евро в год);

Р1 – указанная в деле кадастрового измерения жилого дома полезная площадь жилого дома в квадратных метрах.

9. Если в распоряжении управляющего не имеется актуального дела кадастрового измерения жилого дома, платежи за управление исчисляются с использованием указанной в пункте 8 настоящих правил формулы с заменой в ней полезной площади жилого дома на указанную в инвентаризационном деле жилого дома общую площадь жилого дома (м²), которая уточнена с учетом применяемого к площади лоджий коэффициента 0,5 и площади балконов и крытых террас – коэффициента 0,3.

10. Об исчисленных платежах за управление на следующий календарный год управляющий в письменной форме сообщает собственнику квартиры до 15 октября соответствующего года. В сообщении указывается время и место (например, дело дома, домашняя страница в Интернете, информационный стенд), где собственник квартиры может ознакомиться со сметой, а также с планом работ по содержанию жилого дома (приложение 2).

11. Управляющий в течение одной недели направляет смету и план работ по содержанию жилого дома собственнику квартиры после получения письменного затребования собственника квартиры.

12. Если согласно пункту 7 настоящих правил управляющий не включил в смету обязательные расходы на обновление или перестройку жилого дома, а также платеж за производимые в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению обновление или перестройку жилого дома, управляющий одновременно с упомянутым в пункте 10 настоящих правил сообщением об исчисленных платежах за управление на следующий календарный год направляет каждому собственнику квартиры приглашение на общее собрание собственников квартир, которое созывается в установленном Законом о квартирной собственности порядке, но не ранее чем через одну неделю после направления приглашения.

13. На общем собрании собственников квартир, которое созвано согласно пункту 12 настоящих правил, общность собственников квартир может принять решение:

13.1. Об утверждении подготовленного управляющим плана работ по содержанию и исчисленных платежей за управление.

13.2. О включении рекомендованных при техническом обследовании работ по обновлению или перестройке жилого дома в план работ по содержанию жилого дома и включении расходов по ним в смету.

13.3. О порядке обновления или перестройки жилого дома, в том числе с установлением финансирования, срока проведения и распределения финансирования по годам.

13.4. Об обеспечении санитарной уборки функционально необходимого для жилого дома земельного участка и помещений общего пользования без посредничества управляющего с установлением в решении порядка работ и ответственности собственников квартир.

13.5. О включении расходов по страхованию в смету.

13.6. О перенятии права управления жилым домом.

13.7. Об уполномочивании лица для связи общности собственников квартир с управляющим.

14. Не позднее чем в течение шести недель после указанного в упомянутом в пункте 10 настоящих правил сообщении дня общность собственников квартир принимает решение об утверждении или отклонении подготовленного управляющим плана работ по содержанию жилого дома и исчисленных платежей за управление.

15. При принятии решения об утверждении или отклонении плана работ по содержанию и платежей за управление согласно пункту 14 настоящих правил общность собственников квартир:

15.1. Не может отказаться от обеспечения обязательных действий по управлению.

15.2. Не может отказаться от производства включенных в план работ по содержанию жилого дома работ по ремонту, обновлению или перестройке жилого дома.

15.3. Может принять решение об установлении отличающихся расходов на услугу с указанием предложения по обеспечению действия по управлению (например, другое оказывающее услугу лицо, другие методы выполнения работы).

15.4. Может принять решение о другом источнике финансирования ремонта, обновления или перестройки жилого дома.

15.5. Может принять решение о другом времени выполнения работ по ремонту, обновлению или перестройке жилого дома или распределении финансирования по годам.

15.6. Может принять решение об обеспечении санитарной уборки функционально необходимого для жилого дома земельного участка и помещений общего пользования без посредничества управляющего с установлением в решении порядка работ и ответственности собственников квартир.

15.7. Может принять решение о включении расходов по страхованию в смету.

15.8. Может принять решение о перенятии права управления жилым домом.

15.9. Может принять решение об уполномочивании лица для связи общности собственников квартир с управляющим.

16. Если управляющий не может обеспечить реализацию принятых общностью собственников квартир решений по упомянутым в подпунктах 15.4 и 15.5 настоящих правил вопросам и предоставляет собственникам квартир соответствующее обоснование, общность собственников квартир не позднее чем в течение двух месяцев после дня получения упомянутого обоснования принимает решение о перенятии права управления жилым домом.

17. Упомянутое в пункте 14 настоящих правил решение общности собственников квартир уполномоченное лицо собственников квартир предоставляет управляющему в течение одной недели после его принятия.

18. Составленный управляющим план работ по содержанию и исчисленные платежи за управление вступают в силу 1 января следующего года или в иной установленный управляющим срок, если:

18.1. Созванное согласно пункту 12 настоящих правил общее собрание собственников квартир не было правомочным на принятие решений или на нем не принято решение.

18.2. Общностью собственников квартир в упомянутый в пункте 14 настоящих правил срок не принято решение об утверждении плана работ по содержанию и платежам за управление.

18.3. Общностью собственников квартир в упомянутый в пункте 16 настоящих правил срок не принято решение о перенятии права управления жилым домом.

19. Управляющий обязан в течение двух недель предоставить уполномоченному лицу общности собственников квартир или собственникам квартир письменный ответ о возможностях обеспечения обязательных действий по содержанию с соблюдением установленного решением общности собственников квартир. Если общностью собственников квартир принято решение об отличающемся времени проведения ремонта, обновления или перестройки, управляющий в ответе указывает, не будет ли создана угроза для дальнейшей эксплуатации жилого дома при выполнении работ по содержанию в предложенный общностью собственников квартир срок.

20. Если управляющим отклонена возможность обеспечения обязательных действий по содержанию согласно утвержденному общностью собственников квартир предложению и общностью собственников квартир не принято решение о перенятии права управления жилым домом, составленный управляющим план работ по содержанию и исчисленные платежи за управление вступают в силу 1 января следующего года или в другой установленный управляющим срок.

21. Управляющий имеет право дополнительно к установленным платежам за управление затребовать, и собственники квартир обязаны покрыть израсходованные на внеочередной ремонт средства в следующих случаях:

21.1. Посредством внеочередного ремонта надлежит устранить такие повреждения, возникновение которых нельзя было предусмотреть, и необходимые для устранения работы по содержанию нельзя было включить в план работ по содержанию жилого дома.

21.2. Управляющим констатировано повреждение, создающее аварийную ситуацию и могущее создать угрозу для жизни, здоровья или собственности лиц, и расходы по его устранению включены им в смету, но общностью собственников квартир до 31 декабря 2016 года принято решение не включать расходы работ по содержанию в плату за управление.

21.3. Управляющим констатировано повреждение, создающее аварийную ситуацию и могущее создать угрозу для жизни, здоровья или собственности лиц, и предусмотренная для его устранения работа включена им в план работ по содержанию жилого дома и смету расходов, но предусмотренных для устранения повреждения средств недостаточно для покрытия расходов работы по содержанию.

22. Информацию о производстве внеочередного ремонта управляющий размещает на видимом для собственников квартир месте в жилом доме.

23. После производства внеочередного ремонта управляющий:

23.1. В письменной форме приглашает уполномоченное общностью собственников квартир лицо, если таковое назначено, для участия в приеме выполненных работ.

23.2. В течение двух недель после проведения ремонта в письменной форме сообщает уполномоченному лицу о расходах на внеочередной ремонт, а также указывает обоснование проведения внеочередного ремонта, а, если уполномоченное лицо не назначено, управляющий упомянутую информацию размещает на видимом для собственников квартир месте в жилом доме.

24. Ежегодно до 1 апреля управляющий в письменной форме сообщает собственникам квартир о том, где (например, в деле дома, на веб-сайте интернета) собственник квартиры может ознакомиться с отчетом по доходам и расходам по управлению жилым домом и ведению его хозяйства за предыдущий календарный год (приложение 3).

25. Если управляющий, кроме управления жилым домом, осуществляет также другую хозяйственную деятельность, управляющий обеспечивает отдельный учет хозяйственной деятельности, связанной с управлением жилым домом.

26. Управляющий обязан в своем описании политики бухгалтерского учета указать методы формирования затрат (в том числе косвенных затрат), образованных обеспеченными в рамках действий по управлению услугами.

27. Управляющий в течение четырех недель после получения письменного ходатайства собственника квартиры выдает собственнику квартиры информацию о доходах и расходах, относящихся к жилому дому, в том числе информацию о методах формирования затрат.

28. Если право управления жилым домом перенимают собственники квартир:

28.1. Управляющий передает собственникам квартир:

28.1.1. Полученные, но не использованные для производства работ по содержанию платежи за работы по содержанию жилого дома, подлежащие производству в последующие периоды в рамках обязательных действий по управлению.

28.1.2. Полученную, но не использованную для обеспечения обязательных действий по управлению часть расходов по управлению.

28.2. Собственник квартиры в соответствии с размером входящей в его квартирную собственность идеальной части общей собственности покрывает управляющему израсходованную на упомянутый в подпункте 23.2 настоящих правил внеочередной ремонт, но неуплаченную часть средств.