«Требую снижения арендной платы!»

Как жильцу правильно общаться с хозяином квартиры, чтобы получить скидку, а хозяину квартиры защитить себя от жильца-должника?

После окончания чрезвычайной ситуации часть жителей Латвии осталась без работы. Если эти люди снимают квартиру, то стараются уговорить хозяина на снижение арендной платы или же досрочно расторгают договор, чтобы найти жилье дешевле. О правах сторон в такой ситуации рассказала главный специалист Управы по найму Рижской думы Виктория Самотея.

– Как правильно потребовать, чтобы хозяин квартиры понизил арендную плату на время кризиса?

– В части первой 13-й статьи Закона об аренде жилых помещений говорится, что изначальные условия договора аренды жилого помещения можно изменить только по письменному соглашению между жильцом и хозяином жилья. Получается, что снижение арендной платы возможно только по обоюдному согласию сторон. Никакого самоуправства тут не допускается, жилец не может в одностороннем порядке решить, что теперь будет платить меньше.

Но есть ситуации, когда владелец жилья не только может, но и обязан пойти жильцу навстречу и сделать перерасчет арендной платы и платы за коммунальные услуги. Это должно быть сделано, если жилую площадь невозможно использовать в соответствии с условиями договора (например, в договоре сказано, что в квартире есть вода и центральное отопление, а хозяин взял и отключил эти услуги. – Прим. ред.).

– Предположим, что в кризис хозяин квартиры не хочет снижать арендную плату, а договор аренды будет в силе еще полгода или год. Может ли жилец просто съехать в квартиру, снятую по более выгодной цене?

– Да, в таком случае жилец имеет право досрочно расторгнуть договор аренды квартиры, письменно оповестив арендодателя за месяц до предполагаемой даты окончания договора. То есть, если вы хотите 20 августа выехать из арендованного жилья, то не позже 20 июля нужно было письменно сообщить об этом владельцу квартиры. Но может случиться так, что хозяин не согласится с вашим решением и даже обратится в суд, требуя взыскания остатка арендной платы. В таком случае именно суд будет решать, кто прав.

– Как быть, если хозяин согласен расторгнуть договор, но не отдает жильцам залог?

– Все зависит от того, какие условия оговорены в конкретном договоре аренды квартиры. Но часть вторая статьи 12.1 Закона о найме жилых помещений гласит: если по окончании аренды жилого помещения залог не израсходован или только частично израсходован на обеспечение выполнения договорных обязательств, то он должен быть возвращен арендатору полностью или в размере оставшейся части не позднее дня окончания аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. При аренде жилого помещения, находящегося в собственности государства или самоуправления, страховой залог не может превышать 12-месячной арендной платы за соответствующее жилье.

■ ■ ■

– Сейчас у многих людей снизился доход. Можно ли договориться с хозяином об отсрочке арендной платы?

– Можно, но соглашение между арендатором и арендодателем об уменьшении размера арендной платы или об отсрочке платежей должно быть письменным. Это может быть как соглашение об уменьшении платежей за определенный период или об отсрочке платежей до определенной даты. Таким образом арендодатель и арендатор подтверждают, что данные изменения условий договора аренды приемлемы для обеих сторон и претензий не будет.

– А как быть хозяину жилья, если в это кризисное время арендатор платит за аренду, но перестал платить за коммунальные услуги?

– В Законе о найме четко сказано, что арендная плата за жилую площадь оплачивается в сроки, указанные в договоре аренды жилой площади. Плата за услуги, связанные с пользованием жилплощадью, производится в сроки и в порядке, предусмотренном нормативными актами или договором аренды. Если арендатор оплачивает услуги частично, это считается частичной оплатой. Арендатор может договориться с арендодателем об отсрочке платежей, в письменном виде.

– Предположим, соглашения нет, а арендатор самовольно перестал оплачивать коммунальные услуги? Как быстро можно подавать на такого должника в суд?

– Согласно статье 28.2 Закона о найме арендодатель может расторгнуть договор аренды жилья и выселить арендатора вместе с членами его или ее семьи и другими лицами без предоставления другого жилья, если арендатор не платит арендную плату и/или плату за основные услуги в течение трех и более месяцев. Однако сделать это можно только через суд.

– Как начать процесс выселения неплательщика?

– Сначала владелец квартиры письменно уведомляет арендатора о расторжении договора аренды жилого помещения – это нужно сделать не менее чем за месяц до подачи иска в суд. В случаях, когда владелец квартиры или дома не знает местонахождение арендатора, иск может быть подан в суд, если предупреждение было опубликовано в газете Latvijas Vēstnesis за один месяц до подачи иска. Потом нужно обращаться в суд с требованием расторжения договора аренды и взыскания долга.

– Суд – это долго. Можно ли полюбовно договориться, чтобы должник съехал, пока долг не вырос?

– Да, договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. А именно: стороны могут договориться о расторжении заключенного договора аренды и освободить жилое помещение раньше, чем указано в заключенном договоре аренды.

■ ■ ■

– Как правило жильцы-должники неохотно идут на контакт с владельцем квартиры. Можно ли просто выставить вещи должника за дверь?

– Нет, самоуправство не допускается. Это чревато заявлением в полицию со стороны жильца и уголовной ответственностью для владельца квартиры. Выселить человека, который где-то живет, неважно на каком основании, можно только по решению суда. Только после того, как суд рассмотрит вопрос о праве лица на пользование жилой площадью и соответствующее судебное решение вступит в законную силу, допускается принудительное выселение лица. Выставить вещи должника «за дверь» может только судебный исполнитель.

– Кто отвечает перед домоуправлением за долги по коммунальным услугам, которые оставил должник-арендатор?

– Спрашивать будут с того, на чье имя заключен договор о предоставлении коммунальных услуг. В соответствии с Законом о квартирной собственности именно владелец квартиры обязан оплатить полученные услуги, связанные с использованием квартирной собственности (например, отопление, холодная вода, канализация, вывоз бытовых отходов). То, что у хозяина «не сложилось» с арендатором, – это, по сути, его личные внутренние дела.

– Хотите сказать, что домоуправление может через суд отобрать у хозяина квартиру из-за долгов жильца?

– Домоуправлению не нужно знать, кто виноват в долгах по оплате. Соответственно, долговые обязательства могут послужить основанием для подачи иска в суд на должника, которым перед лицом домоуправления является хозяин квартиры. Исполнение судебного решения осуществляется судебным исполнителем. Если должник – хозяин квартиры – не может выполнить свои обязательства, взыскание и правда может быть направлено против принадлежащего ему имущества. В этом случае квартира может быть выставлена на аукцион.

■ ■ ■

– Можно ли наказать должника, который сбежал из квартиры, так и не заплатив долги? Как зафиксировать размер этих долгов, чтобы доказать их в суде?

– Жилец действительно должен выполнить обязательства, предусмотренные договором аренды, в том числе – оплачивать счета домоуправления. Он должен возместить хозяину квартиры любой неслучайный урон (статья 1775 Гражданского закона) и ущерб, причиненный его или ее действиями или бездействием (статья 1779 Гражданского закона). Но часть первая статьи 93 Гражданско-процессуального закона предусматривает, что каждая сторона должна доказать факты, на которых она основывает свои требования или возражения. Например, владелец квартиры должен доказать обоснованность своих требований, а жилец – обосновать свои возражения. Сумма задолженности в таких случаях рассчитывается в соответствии с заключенным договором аренды жилого помещения. Такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции в порядке, установленном Гражданско-процессуальным законом.

– Можно ли составить договор аренды квартиры таким образом, чтобы долги с арендатора не пришлось взыскивать через суд, а можно было сразу передать дело судебному исполнителю?

– Нет. В статье 50 Закона о найме четко сказано, что все споры по вопросам аренды должны рассматриваться в суде. В соответствии со статьей 2 Закона о судебных исполнителях присяжные судебные исполнители осуществляют исполнение решений судов и других учреждений, а также другие виды деятельности, определенные законом. В упомянутом законе не сказано, что судебные исполнители могут взыскивать долги по договору аренды без решения суда. Даже если вы пропишите такое условие в самом договоре, судебный исполнитель откажется его выполнять.

– Как правило, расставшись с прежним арендатором, хозяин квартиры начинает искать нового жильца. Как оформить договор, чтобы новый жилец тоже не обманул и не исчез из квартиры, например, вместе с ценной техникой?

– Владелец квартиры и жилец заключают договор аренды жилого помещения в письменной форме после того, как они взаимно согласуют все его условия. Договор аренды определяет права и обязанности арендатора и арендодателя, в него можно вписать пункт об ответственности арендатора за ценные вещи в квартире, например, за бытовую технику.

Важно понимать, что аренда жилья связана с множеством различных нюансов, поэтому перед тем, как сдавать или снимать жилье, рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом в сфере недвижимости.