С мертвой точки

Закон о выкупе хозяйской земли под многоквартирными домами получит новую жизнь?

Этой осенью Сейм вернулся к рассмотрению проекта Закона о прекращении раздельной собственности в приватизированных жилых домах. Предполагается, что после вступления закона в силу собственники квартир смогу выкупить участки хозяйской земли под своими многоквартирными жилыми домами. Однако станет ли жизнь владельцев квартир проще?

110000 семей ждут решения Сейма

Напомним, что Закон о прекращении раздельной собственности находился в разработке более пяти лет. Первый его вариант, предложенный Министерством юстиции, не прошел рассмотрения в парламенте. Второй вариант закона был создан рабочей группой под руководством депутата Сейма Виктора Валайниса. В этом виде законопроект был принят парламентом в первом чтении.

Первое чтение законопроекта состоялось 13 декабря 2018 года, после чего рассмотрение остановилось. По данным Государственной земельной службы, в Латвии на хозяйской земле находятся 3677 многоквартирных домов. Оплачивать аренду земли вынуждены собственники 110900 квартир. Все они ждут от Сейма решения, которое позволит разорвать отношения принудительной аренды.

Схема выгодна «земельным баронам»?

Проект Закона о прекращении раздельной собственности предполагает, что собственники квартир простым большинством голосов (50% + 1 голос) смогут принять решение о выкупе хозяйской земли под своим домом. В таком случае они должны будут выплатить землевладельцу сумму, равную кадастровой стоимости участка. Административные расходы берет на себя государство, для чего из бюджета страны планируется выделить до 38 миллионов евро.

Государство не предполагает механизма финансовой поддержки жителей, пожелавших выкупить землю под домом. При этом общая кадастровая стоимость хозяйской земли под многоквартирными домами на 2015 год оценивалась в 130–180 миллионов евро. Если в результате реформы к 2024 году кадастровая стоимость недвижимости достигнет рыночной, цена выкупа всех хозяйских земель может повыситься до 240 миллионов евро. Этот факт смущает и собственников квартир, и экспертов.

– Это выглядит аферой, – говорит председатель Жилищной подкомиссии Сейма Регина Лочмеле-Лунева, – наподобие схемы с компонентом обязательной закупки электроэнергии, из-за которой жители Латвии переплатили более двух миллиардов евро за свет. Возникает впечатление, что эта новая схема задумана в интересах землевладельцев: они смогут получить огромную прибыль, на которую не могли бы рассчитывать при цивилизованном ведении бизнеса.

Второе чтение – уже в этом году

Так или иначе, но парламентская комиссия по делам государственного управления и самоуправления приступила к подготовке проекта Закона о прекращении раздельной собственности ко второму чтению, которое, скорее всего, состоится в конце 2020 года.

Ко второму чтению подано 58 предложений к законопроекту. Их рассмотрение на комиссии продолжится в ноябре.

Основные принципы нормативного акта очень просты. Для выкупа земли собственникам квартир необходимо принять общее решение большинством голосов. Такое решение станет обязательным для всех владельцев жилья в конкретном доме (даже для тех, кто голосовал против выкупа земли или не имеет средств на выкуп своей доли).

Выкуп земли в цифрах

Министерство юстиции рассчитало примерные расходы на выкуп земли в разных домах. По мнению экспертов Минюста, на стоимость выкупа будут влиять четыре фактора:

■ кадастровая стоимость земельного участка под домом;

■ площадь выкупаемой земли;

■ величина жилого дома и количество квартир;

■ площадь конкретной квартиры.

Пример первый. Дому нужно выкупить 500 квадратных метров земли. Если в доме 45–90 квартир, то владелец каждой квартиры должен заплатить за землю в среднем от 200 до 800 евро.

Пример второй. Дому нужно выкупить 1000 квадратных метров земли. Если в доме 45–90 квартир, то владелец каждой квартиры должен заплатить за землю в среднем от 400 до 1600 евро.

Средняя стоимость выкупа земли в регионах Латвии для владельца трехкомнатной квартиры площадью 65 квадратных метров:

■ Елгава – 396 евро,

■ Даугавпилс – 270 евро,

■ Лиепая – 820 евро,

■ Юрмала – 2574 евро.

Что говорят эксперты?

Алдис Букшс, руководитель бюро министра юстиции:

– Я благодарен депутатам Сейма за то, что они вернулись к рассмотрению проекта Закона о раздельной собственности. Этот законопроект находится в Сейме уже пять лет. Очень надеюсь, что на этом этапе мы наконец одолеем все трудности и доведем нормативный акт до успешного третьего чтения. Латвии очень важно создать механизм, который позволит собственникам квартир выйти из отношений принудительной аренды земли.

Регина Лочмеле-Лунева, депутат Сейма:

– Увы, но проект Закона о прекращении раздельной собственности является очень недоработанным и фрагментарным. Во-первых, он решает проблемы только собственников квартир в многоквартирных домах. Он не касается ни частных домов на хозяйской земли, ни гаражных кооперативов, которые также страдают от принудительной аренды. Во-вторых, он никак не поможет собственникам домов, в том числе многоквартирных, которые стоят на земле государства и самоуправления. По сути, вступление в силу этого закона не поможет нам полностью устранить в Латвии явление принудительной аренды земли.

Также надо помнить о предложенной Минюстом реформе кадастровой стоимости недвижимости, в ходе которой предполагается приблизить кадастровую оценку жилья и земли к рыночной. Осенью 2020 года реформа была отложена по причине возмущения, которую она вызвала среди жителей страны. Но впоследствии повышение кадастровой стоимости все-таки может сильно ударить по карманам собственников квартир, желающих выкупить землю под домом.

Это самый болезненный вопрос: по какой цене жителям придется выкупать хозяйскую землю? Пока нам неизвестна новая кадастровая стоимость земельных участков с 2023–2024 гг. В этом свете предложения Закона о прекращении раздельной собственности выглядят коррупционной схемой. На мой взгляд, сегодня в Латвии готовится законное основание для того, чтобы обеспечить огромную прибыль землевладельцам.

Непонятно также, участки какого размера должны выкупать собственники квартир. Боюсь, многим домам придется выкупать не только функционально необходимые участки хозяйской земли, но и большие прилегающие территории.

Напомню, что сегодня представители любого дома в Риге могут обратиться в Приватизационную комиссию с заявлением о пересмотре размера участка хозяйской земли, который исторически закреплен за домом и за который им приходится платить аренду. Приватизационная комиссия обязана установить, какой участок является функционально необходимым для дома и при возможности уменьшить площадь арендуемой жителями земли. Но сегодня процесс пересмотра функционально необходимых участков земли в Риге еще не закончен. Получается, что жителям придется выкупать больше земли, чем им это в действительности нужно.

В нынешней ситуации мы не можем быть уверены, что облегчим людям жизнь, позволив выкупать хозяйскую землю под домами по предложенным нормам Закона о прекращении раздельной собственности. Мое мнение: сначала мы должны провести все подготовительные работы, решить озвученные вопросы и только тогда принимать данный закон.

Виктор Валайнис, депутат Сейма:

– Да, проект Закона о прекращении раздельной собственности не решает проблем всех владельцев недвижимости на хозяйской земле. Но мы намеренно сделали его очень простым. Так мы хотели ускорить его принятие в Сейме и максимально уклониться от судебных исков, которые могут последовать со стороны владельцев земли.

Важно понимать: когда этот базовый закон будет принят, мы сможем его менять. Например, требовать, чтобы Сейм изменил стоимость выкупа земли или предусмотрел механизмы финансовой поддержки жителей. Но важно наконец принять основной нормативный акт, с которым завтра мы сможем продолжать работу.