Важнейшее из нового Закона о прекращении принудительной раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах

Важнейшее из нового Закона о прекращении принудительной раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах.

Глава I

(…)

Статья 3. Сфера действия закона

(1) Настоящий закон устанавливает порядок прекращения принудительной раздельной собственности, которая состоит из многоквартирного дома и земельного участка.

(2) Собственники квартир в многоквартирном жилом доме и собственник земельного участка могут по взаимному согласию установить и другие условия прекращения раздельной собственности. Эти условия должны способствовать прекращению раздельной собственности и не противоречить целям настоящего закона. Если раздельная собственность прекращается по взаимному соглашению собственником многоквартирного дома и владельца земельного участка, то при прекращении раздельной собственности не применяется порядок, установленный настоящим законом.

(3) Если функционально необходимый дому земельный участок полностью или частично совпадает с участком земли, принадлежащим государству или самоуправлению, то прекращение этой раздельной собственности производится в соответствии с Законом об отчуждении собственности общественного лица или с Законом о приватизации жилых домов государства и самоуправления.

Глава II. Право отчуждения и начало его использования

Статья 4. Право отчуждения

(1) Собственники квартир в многоквартирных жилых домах вправе выкупать отчуждаемый земельный участок.

(2) Для реализации права отчуждения согласие собственника земельного участка не требуется.

(…)

Статья 5. Начало процесса по реализации права принудительного отчуждения

(1) Решение об отчуждении хозяйской земли должна принять общность собственников квартир многоквартирного дома. При принятии решения общность собственников квартир может уполномочить отдельное лицо осуществлять все действия, связанные с осуществлением права принудительного отчуждения.

(2) Общность собственников квартир в многоквартирном доме принимает решение о начале процесса отчуждения в соответствии с правилами Закона о квартирной собственности, если только настоящим законом не предусмотрено иное.

(3) Решение о начале процесса отчуждения и полномочиях, упомянутых в части первой данной статьи (если такие полномочия будут выданы), считается принятым, если «за» проголосовало более половины собственников квартир данного дома. 

(4) Решение является правовым основанием для того, чтобы самоуправление, на административной территории которого находится многоквартирный жилой дом, приняло решение о функционально необходимом жилому дому земельном участке.

(5) В отношении функционально необходимого для многоквартирного дома земельного участка самоуправление принимает решение не позднее чем в течение шести месяцев со дня получения заявления о начале процесса осуществления права отчуждения.

(6) Если самоуправление констатирует, что размер функционально необходимого для многоквартирного дома земельного участка нуждается в пересмотре, пересмотр проводится в порядке, установленном Законом о приватизации жилых домов государства и самоуправлений. Процесс реализации права отчуждения продолжается после принятия решения о пересмотре функционально необходимого земельного участка.

(…)

(8) Собственник земельного участка вправе предложить собственникам квартир многоквартирного жилого дома принять решение о начале процесса реализации права отчуждения.

(…)

Статья 7. Стоимость отчуждения и ее расчет

(1) Государственная земельная служба рассчитывает цену отчуждения в установленном настоящим Законом порядке.

(2) Собственники квартир выкупают отчуждаемую землю по цене отчуждения, которая складывается из суммы кадастровой стоимости земельных участков и частей земельных участков, из которых состоит отчуждаемая земля.

(3) Каждый собственник квартиры уплачивает свою часть стоимости отчуждения земли, которая соответствует числу идеальных долей общей собственности, входящих в состав его квартирной собственности.

(4) Для расчета цены отчуждения используется кадастровая стоимость участка или участков, которая зарегистрирована в Государственной системе кадастровой информации на день издания сообщения, упомянутого в 8-й статье данного закона. Для расчета платы для каждого собственника квартиры используются данные Информационной системы государственного кадастра об идеальных долях общей собственности, которые входят в состав квартирной собственности конкретного квартировладельца.

 (5) Стоимость принудительного отчуждения действительна и используется для отчуждения в течение двух лет со дня выдачи упомянутого в статье 8-й настоящего закона сообщения.

(6) Цена отчуждения, рассчитанная в установленном настоящим Законом порядке, не может быть оспорена и обжалована.

Статья 8. Уведомление об отчуждении земли и цене отчуждения

(1) После определения и регистрации отчуждаемой земли в информационной системе государственного кадастра недвижимого имущества и расчета стоимости отчуждения Государственная земельная служба составляет и отправляет извещение об отчуждаемой земле и стоимости отчуждения. Это извещение отправляют владельцам многоквартирного жилого дома и собственнику земли.

(2) В уведомлении указываются:

1) государственная кадастровая информация о многоквартирном доме, земельном участке, отчуждаемой земле и квартирных собственностях многоквартирного жилого дома;

2) цена отчуждения;

3) цену отчуждения для каждого участка земли или части земельного участка, входящего в состав отчуждаемой земли;

4) разделение цены отчуждения в соответствии с идеальными частями земельного участка, если отчуждаемый земельный участок совпадает с несколькими земельными участками;

5) разделение стоимости отчуждения в соответствии с идеальными частями земельного участка, если земельный участок принадлежит нескольким лицам (совладельцам);

6) часть цены отчуждения, соответствующая идеальной части общего имущества, входящего в состав квартирной собственности;

7) распределение цены отчуждения по идеальным частям квартирной собственности, если квартирная собственность принадлежит нескольким лицам (совладельцам);

8) разделение стоимости отчуждения в соответствии с идеальными частями общей собственности жилого дома, входящими в состав отдельной квартирной собственности,

9) срок, в течение которого цена отчуждения действительна и может быть использована для осуществления права отчуждения земли.

(3) Если число идеальных долей, входящих в состав конкретной квартирной собственности, меняется уже после отправки извещения о выкупе, это не меняет цены на отчуждение земли, которую должен заплатить каждый владелец квартиры.

Раздел III. Осуществление права отчуждения

Статья 9. Начало дела о принудительном прекращении раздельной собственности

(1) Дело о принудительном прекращении раздельной собственности начинает присяжный судебный исполнитель, действуя на основании заявления уполномоченного общностью собственников квартир лица или на основании заявления хотя бы одного собственника квартиры.

(2) Заявление о начале дела может быть подано присяжному судебному исполнителю не позднее шести месяцев со дня выдачи извещения, упомянутого в статье 8-й настоящего закона. К заявлению прилагается извещение, упомянутое в статье 8 настоящего закона.

(3) Присяжный судебный исполнитель начинает дело сразу после получения упомянутого в части первой данной статьи заявления, если:

1) к заявлению прилагается упомянутое в статье 8-й настоящего закона извещение;

2) заявление подано в срок, указанный в части второй данной статьи;

3) другой присяжный судебный исполнитель не начал дело о принудительном прекращении долевой собственности в отношении того же многоквартирного жилого дома.

(4) Если поданное заявление не соответствует ни одному из упомянутых в части третьей данной статьи требований, присяжный судебный исполнитель не начинает дело и уведомляет заявителя о выявленных недостатках, возвращая ему извещение, указанное в статье 8-й данного закона.

(5) Расходы на ведение дел о принудительном прекращении раздельной собственности, а также вознаграждение за должностные обязанности присяжного судебного исполнителя оплачиваются из государственного бюджета в установленном Кабинетом министров порядке.

Статья 10. Действия присяжного судебного исполнителя после начала дела о принудительном прекращении раздельной собственности

(1) Присяжный судебный исполнитель после начала дела о принудительном прекращении раздельной собственности проверяет имеющуюся в государственных информационных системах текущую информацию о собственниках квартир и земельного участка многоквартирного жилого дома и отправляет им уведомление о начале дела. Уведомление также направляют уполномоченному лицу собственников квартир, если такое лицо имеется и о нем известно.

(2) В сообщении о начале дела о принудительном прекращении раздельной собственности указывается срок, в который собственники квартир должны письменно известить присяжного судебного исполнителя о дате, времени и месте проведения общего собрания собственников квартир, и сообщается, что, если собственники квартир не примут решения об осуществлении права отчуждения, дело о принудительном прекращении раздельной собственности будет прекращено.

Статья 11. Принятие решения об осуществлении права на принудительное отчуждение земли

(1) Собственники квартир принимают решение об осуществлении права отчуждения, участвуя в общем собрании собственников квартир и голосуя на нем. Также каждый собственник квартиры (лично или при посредничестве уполномоченного лица) может сообщить судебному исполнителю о своем голосовании еще перед днем общего собрания.

 (2) Общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме по вопросу об осуществлении права отчуждения проводится с соблюдением правил Закона о квартирной собственности, если только настоящим законом не предусмотрено иначе.

(3) Общее собрание собственников квартир должно быть созвано в течение одного года со дня выдачи извещения, упомянутого в статье 8-й настоящего закона.

(4) Собственники квартир или уполномоченное ими лицо должны согласовать дату, время и место проведения общего собрания собственников квартир с присяжным судебным исполнителем не позднее, чем за 40 дней до даты проведения собрания. После согласования даты, времени и места проведения общего собрания присяжный судебный исполнитель, используя информацию, имеющуюся в государственных информационных системах, составляет актуальный перечень квартирных собственностей многоквартирных домов и их собственников.

(5) Лица, которые в соответствии с Законом о квартирной собственности имеют право созвать общее собрание собственников квартир, должны пригласить на собрание каждого собственника квартиры не позднее, чем за 30 дней до собрания, это можно сделать в письменной форме или иным способом, установленным товариществом собственников квартир. В приглашении должны быть указаны дата, время, место и повестка дня общего собрания.

(6) Собственник квартиры может сообщить присяжному судебному исполнителю о своем голосовании относительно осуществления права отчуждения не ранее, чем за 30 дней и не позднее, чем за один день до дня проведения общего собрания. Это можно сделать лично или через уполномоченное лицо в месте практики присяжного судебного исполнителя. Голосование, о котором проинформирован присяжный судебный исполнитель, нельзя изменить или отозвать.

(7) Если после упомянутого в части десятой данной статьи голосования собственник квартиры изменился, то голосование предыдущего владельца остается в силе. 

(8) Собственники квартир имеют право голоса на общем собрании собственников квартир по вопросу об осуществлении права отчуждения, если на собрании присутствует присяжный судебный исполнитель, в ведении которого находится дело о принудительном прекращении раздельной собственности в отношении конкретного дома.

 (9) Собственники квартир имеют право голосовать по вопросу отчуждения независимо от количества участников общего собрания в нем собственников квартир.

(10) Решение об осуществлении права отчуждения принимается, если при подсчете голосов, полученных в установленном частями шестой и девятой данной статьи порядке, «за» выкуп земли проголосовали собственники квартир, представляющие большую половину квартир дома.

Статья 12. Действия присяжного судебного исполнителя при принятии решения об осуществлении права на отчуждение

(1) Присяжный судебный исполнитель, участвующий в общем собрании собственников квартир, составляет отчет о голосовании общего собрания об осуществлении права отчуждения, в котором указываются:

1) те собственники квартир или их уполномоченные лица, которые участвовали в общем собрании собственников квартир, с указанием имени, фамилии, персонального кода и адреса проживания физического лица, если же в голосовании принимало участие юридическое лицо, то названия его регистрационного номера, юридического адреса, представителя и основание для представительства юридического лица;

2) результат голосования каждого собственника квартиры.

(2) Акт о голосовании общего собрания об осуществлении права отчуждения подписывается присяжным судебным исполнителем, председателем общего собрания собственников квартир и протоколистом.

(3) Если председатель или протоколист общего собрания собственников квартир отказывается подписать упомянутый в части первой данной статьи акт, об этом делается отметка в акте с указанием причин отказа, если такие сведения были предоставлены. Отказ от подписания акта не лишает его силы.

(4) После общего собрания собственников квартир присяжный судебный исполнитель в течение 10 дней составляет акт об осуществлении права отчуждения, в котором указываются:

1) те собственники квартир или их уполномоченные лица, которые участвовали в голосовании за осуществление права отчуждения, с указанием имени, фамилии, персонального кода и адреса проживания физического лица или названия юридического лица, его регистрационного номера, его представителя и основание на его право представлять интересы юридического лица;

2) результат голосования каждого собственника квартиры с указанием отдельно тех собственников квартир, которые проголосовали за осуществление права отчуждения до дня проведения общего собрания собственников квартир в установленном частью шестой статьи 11-й настоящего закона порядке;

3) окончательное решение собственников квартир по вопросу отчуждения хозяйской земли  с указанием распределения голосов «за» и «против»;

4) если было принято решение за отчуждение земли, указывается срок, в который надлежит уплатить стоимость отчуждения и реквизиты счета присяжного судебного исполнителя, на который должен быть перечислен платеж.

(5) После подписания акта об осуществлении права отчуждения присяжный судебный исполнитель уведомляет о принятом решении собственника земельного участка и собственников квартир многоквартирного жилого дома. Если было принято решение «за» выкуп земли, уведомление должно включать информацию, указанную в параграфе 4 настоящего параграфа.

Статья 13. Последствия неуведомления присяжного судебного исполнителя о проведении общего собрания собственников квартиры

Если присяжный судебный исполнитель не получает извещение о дате, времени и месте проведения общего собрания собственников квартир, соответствующих срокам, установленным частью третьей статьи 11 настоящего Закона, он принимает решение о прекращении дела.

Статья 14. Порядок и последствия оплаты отчуждения

(1) Если общность собственников квартиры приняла решение об осуществлении права отчуждения, цена отчуждения вносится на депозитный счет присяжного судебного исполнителя в срок, указанный в 4-м пункте четвертой части 12-й статьи настоящего Закона.

(2) Цена отчуждения считается выплаченной, если полная цена отчуждения получена одним или несколькими платежами на депозитный счет присяжного судебного исполнителя в срок, установленный в пункте 4-й части четвертой статьи 12-й настоящего Закона.

(3) При получении полной цены отчуждения или по истечении срока ее уплаты присяжный судебный исполнитель проверяет, выплачена ли цена отчуждения на депозитный счет и составляет акт об уплате.

(4) Копии акта об уплате присяжный судебный исполнитель направляет собственникам квартир в многоквартирном жилом доме, их уполномоченному лицу, если оно известно, и собственнику земельного участка.

(5) Право отчуждения считается использованным, если собственники многоквартирных жилых домов приняли решение об осуществлении права отчуждения и уплатили цену отчуждения на депозитный счет присяжного судебного исполнителя в рамках дела, начатого присяжным судебным исполнителем.

(6) Если присяжный судебный исполнитель констатирует, что право отчуждения осуществлено в соответствии с положениями части пятой данной статьи, он письменно уведомляет об этом Государственную земельную службу.

(7) Если право принудительного отчуждения было осуществлено в соответствии с положениями части пятой данной статьи, но за земельным участком закреплено право залога, то присяжный судебный исполнитель извещает о выкупе земли также и лицо, в пользу которого был закреплен залог. Если место жительства этого лица неизвестно, информация публикуется в официальном издании «Латвияс Вестнесис».

(8) Если присяжный судебный исполнитель констатирует, что право принудительного отчуждения не было осуществлено в соответствии с положениями части пятой данной статьи, присяжный судебный исполнитель без задержки возвращает средства, уплаченные на его депозитный счет, и прекращает дело о принудительном отчуждении.

Статья 15. Договоры об уплате цены отчуждения

(1) На основании совместного решения собственников квартир от их имени можно заключать договоры с целью получения финансирования для уплаты цены отчуждения.

(2) Решение о заключении договора принято, если за него проголосовали собственники квартир, которым принадлежит более половины всех квартирных собственностей в многоквартирном жилом доме.

(3) Обязательства, вытекающие из упомянутых в части первой данной статьи договоров, разделяются между собственниками квартир. Каждый собственник квартиры должен выплатить часть стоимости выкупа земли, которая соответствует количеству идеальных частей общей собственности в составе его квартирной собственности.

(4) Собственники квартир, уплатившие свою часть платы за отчуждение на депозитный счет судебного исполнителя, не несут ответственности по обязательствам, вытекающим из упомянутых в части первой данной статьи договоров.

(5) Срок полного исполнения обязательств по упомянутым в первой части данной статьи договорам не может быть меньше трех лет для тех лиц, которые не соглашались на заключение таких договоров. Размер ежегодной платы для таких собственников пропорционален общему сроку выплаты (то есть общая сумма выкупа разделяется на годы выплаты – прим. ред.).

Статья 16. Государственная помощь для получения финансирования с целью реализации права распоряжения

(1) Государство может оказывать собственникам многоквартирных жилых домов поддержку в вопросах, связанных с получением финансирования для уплаты стоимости отчуждения.

(2) Виды, размер и правила предоставления поддержки устанавливает Кабинет министров. Правила Кабинета министров издаются, если в ежегодном Законе о государственном бюджете предусмотрено финансирование на поддержку собственников квартир.

Статья 17. Последствия неиспользования права отчуждения

(1) Право отчуждения не осуществляется, если после начала дела о принудительном прекращении разделенного имущества:

1) общее собрание собственников квартир не созвано в срок, установленный частью третьей статьи 11-й данного закона;

2) на общем собрании не принято решение об отчуждении земли – в срок, установленный в пятой части 11-й статьи данного закона;

3) стоимость отчуждения не внесена на депозитный счет присяжного судебного исполнителя в установленном частью второй статьи 14-й настоящего Закона порядке.

(2) Если право принудительного отчуждения не было реализовано, присяжный судебный исполнитель в установленном настоящим законом порядке прекращает дело о принудительном прекращении раздельной собственности. Прекращение дела не является препятствием для его возобновления в установленном настоящим Законом порядке.

(3) Собственники квартир в многоквартирном жилом доме могут начать новый процесс реализации права отчуждения не ранее чем через год после прекращения прошлого дела о принудительном прекращении раздельной собственности.

(…)

Переходные правила

Государственная земельная служба до 1 января 2025 года рассчитывает указанную в части четвертой статьи 7 данного закона цену отчуждения следующим образом:

1) с 1 января 2023 года до момента утверждения правил Кабинета Министров о базовой кадастровой стоимости на 2025, 2026, 2027 и 2028 годы – в соответствии с рассчитанными и опубликованными Государственной земельной службой данными о кадастровой стоимости земельного участка и части земельного участка (в соответствии с данными о сделках с недвижимым имуществом на 1 июля 2019 года);

2) с момента утверждения постановления Кабинета Министров о базе кадастровой стоимости на 2025, 2026, 2027 и 2028 годы до 31 декабря 2024 года – в соответствии с рассчитанными и опубликованными Государственной земельной службой сведениями о прогнозируемой кадастровой стоимости земельного участка и части земельного участка по данным сделок на 1 июля 2022 года.

 

Закон вступает в силу с 1 января 2023 года.

Закон принят Сеймом 25 ноября 2021 года.

Президент Э. Левитс

Рига, 7 декабря 2021 года.