Кто за все заплатит?

Впредь при покупке квартиры важно будет убедиться, что за ней нет задолженности

На днях Кабинет министров поддержал поправки к Закону о квартирной собственности и Закону об управлении жилыми домами, которые предусматривают введение совершенно нового для Латвии принципа «долг следует за квартирой». Что об этом нужно знать даже тем, кто честно оплачивает все коммунальные услуги?

В Минэкономики поясняют, что законопроект разработан в целях защиты законных интересов сообщества собственников квартир, а также управляющих жилыми домами и поставщиков коммунальных услуг. Защищать их будут от действий недобросовестных собственников квартир, которые не оплачивают квартирные счета, причем остаются в долгу не только перед домоуправлением, но и перед всем домом, поскольку не вносят даже накопления в общий ремонтный фонд.

Заодно законопроект определяет круг прав и обязанностей тех лиц, которые собираются купить квартиру у владельца-должника.

■ ■ ■

На данный момент в Латвии действует такой порядок: за оплату счетов домоуправления отвечает сам владелец квартиры. Он должен рассчитываться с обслуживающей организацией за ее работу, а также исправно покрывать стоимость отопления, воды и вывоза мусора.

Владелец квартиры не должен уклоняться также от уплаты взносов в общий накопительный фонд дома.

На бумаге все гладко, а вот на практике возникают ситуации, когда собственник квартиры месяцами, а то и годами не оплачивает счета домоуправления, а потом продает квартиру. Таким образом он остается должен не только за те услуги, которые сам использовал, например, за воду и отопление, но и за услуги, которые нужны для обслуживания всего дома – общее электричество, вывоз мусора и тому подобное.

Остальные жители согласно букве закона не несут ответственности за долги одного такого недобросовестного соседа, поэтому не должны покрывать его неуплату. Но на практике нередко домоуправление и поставщики требуют у жителей выделить на эти цели часть общих средств, накопленных на ремонт дома.

Проблема в том, что реальным-то должником является конкретный человек, но в глазах поставщиков коммунальных услуг, например, тех же теплосетей, долг все-таки числится сразу за всем домом. Следовательно, крупные долги одного человека могут привести к тому, что без конкретной услуги останется весь дом.

На данный момент в Риге имеется четыре дома, в которых до сих пор не подключено отопление из-за больших долгов отдельных жителей.

■ ■ ■

Беда в том, что все усилия домоуправления или сообщества собственников квартир в такой ситуации не приносят результата. Как бы ни старался управляющий добиться, чтобы должник оплатил счета, в том числе через суд, тот уходит от ответственности. Такой неплательщик просто продает квартиру (или ее отнимает банк), и у него не остается имущества, на которое можно было бы обратить взыскание долга.

Особенно большие проблемы возникают с квартирами в ипотеке. Ведь в этом случае недвижимость заложена в банке, и именно банк имеет право первым выставить ее на аукцион в случае, если человек не платит по кредиту. При этом денег в лучшем случае хватает на оплату ипотечной задолженности неплательщика, а вот на покрытие коммунальных долгов остаются в лучшем случае 5%.

Важно понимать: при нынешних законах новый собственник квартиры не перенимает долги прежнего квартировладельца. Это делает взыскание задолженности очень сложным, да что там – практически невозможным.

Учитывая сложившуюся ситуацию, Минэкономики предлагает сбалансировать права старого и нового владельца квартиры, а также всех остальных жителей конкретного дома таким образом, чтобы не возникало ситуаций, когда задолженность одного собственника квартиры лишает его соседей возможности получать коммунальные услуги.

■ ■ ■

Как уже говорилось, долги одного собственника квартиры, по сути, увеличивают общую задолженность жилого дома, что повышает риск отключения одной из услуг всем жильцам, в том числе добросовестным.

На данный момент законами предусмотрено, что поставщик тепла имеет право не подключить отопление в случае, если общая задолженность дома превысит 20% от общей стоимости теплоэнергии, полученной домом за последние 12 месяцев, или если домоуправление не начало работать с должником.

Такая ситуация создает серьезные риски: жители болеют в холодных квартирах, дома разрушаются от сырости, и все это – результат бездействия должника. Кроме того, из-за недисциплинированности отдельных жителей в накопительный фонд дома поступает меньше средств, чем запланировано, и это мешает управляющему вовремя организовать ремонтные работы.

Если человек не оплачивает квартирные счета, то он ведет себя нелояльно по отношению ко всем собственникам квартир своего дома. Его частный долг отрицательно влияет на состояние общего имущества.

■ ■ ■

Уже сегодня возникают ситуации, когда по вине одного-двух должников дома рискуют остаться без коммунальных услуг или вообще без обслуживания. Чтобы такое не произошло, владельцы квартир вместе с домоуправлением вынуждены искать экстренные способы погасить соседские долги.

В результате честные жители вынуждены либо прямо выплатить долги соседа, приняв решение выделить на это средства из общего накопительного фонда или даже взять на эти цели общий кредит, или же оплачивают этот долг косвенно, соглашаясь на общее повышение платы за обслуживание дома. В этом случае управляющий часть полученной прибыли направляет на погашение долга.

Погашение чужих долгов особенно затруднительно для небольших жилых домов, а также домов, находящихся под управлением товарищества, образованного собственниками жилого дома. В таких случаях у жилого дома может не хватить средств в накопительном фонде (или у него вообще нет накопительного фонда).

А у небольшой управляющей компании может не оказаться других собственных средств, которые можно было бы направить на погашение долгов, что подвергает жилой дом еще большему риску отключения коммунальных услуг.

■ ■ ■

Как видно, на практике владельцы квартир и домоуправления ищут альтернативные варианты решения проблем. Однако от этого в первую очередь страдают как добросовестные собственники квартир, так и сам жилой дом, поскольку накопленные им финансовые ресурсы направляются на погашение долгов, а не на ремонт и благоустройство.

Когда сообщество собственников квартир погашает долги другого собственника квартиры, у честных жителей пропадает всякая мотивация участвовать в благоустройстве и ремонте дома. Ведь они видят, что их деньги направляются совсем не на те цели, на какие были собраны.

■ ■ ■

О характере проблемы также свидетельствуют данные о размерах долгов, накопленных жителями Латвии.

Например, по данным, предоставленным в Министерство экономики крупнейшим домоуправлением Латвии, можно сделать вывод, что в 2021 году было совершено 5009 сделок, повлекших за собой смену собственника квартиры. Только в мае и июне 2021 года было совершено 912 таких сделок, причем в 7% случаев продавалась квартира, за которой числился долг. Всего за проданными квартирами накопилось более 36 000 евро долга. Старые владельцы погасили свою задолженность перед домоуправлением только в 1/3 случаев. Выходит, что только за два месяца 2021 года баланс рижских домов пополнился практически невозвратными долгами на сумму 24 000 евро.

■ ■ ■

Министерство экономики решило, что пора менять сам принцип учета долгов. Теперь предлагается закрепить неуплаты не за конкретным должником, а за квартирой. Принцип «долг следует за квартирой» по умолчанию означает, что новый собственник покупает недвижимость вместе с долгом.

Правда, сумма старого долга будет ограничена. Новый хозяин квартиры будет отвечать только по тем долгам, которые его предшественник наделал за последний год перед продажей или другим видом отчуждения недвижимости.

Есть у предложения Министерства экономики и другие нюансы. Например, подразумевается, что покупатель и продавец смогут свободно договориться о том, кто же из них будет выплачивать долг. Если такой договоренности нет, то будет считаться, что за долг отвечает новый собственник квартиры. Правда, он сможет подать иск в суд на своего предшественника и требовать, чтобы тот все-таки погасил свою задолженности, но чаще всего это будет бесполезно.

■ ■ ■

В предложении Министерства экономики есть положительные стороны как для покупателя, так и для должника и его соседей.

У коммунальных служб и домоуправления возрастут шансы на взыскание долгов. Честным собственникам квартир больше не придется платить за соседей. К тому же для дома снизится риск встретить зиму без отопления.

Но все-таки покупатели квартир должны будут проявлять сугубую бдительность. Если раньше они не отвечали за долги прежних квартировладельцев, то теперь перед оформлением сделки приобретателю хорошо бы убедиться, что продавец за последний год не наделал крупных коммунальных долгов.

В определенном смысле закон защитит покупателя квартиры от непомерных рисков. Ведь в худшем случае тому придется отвечать за долги, сделанные не позже, чем за 12 месяцев до приобретения недвижимости.

Кроме того, покупатель может заключить с продавцом договор, указав, что за долги будет отвечать именно старый квартировладелец. Но тут важно понимать, что наличие такого договора не защитит покупателя от ответственности, если прежний собственник решит нарушить обязательства и просто не заплатит свои долги.

■ ■ ■

В идеальном случае покупателю, который присмотрел квартиру с долгом, следовало бы заключить с продавцом договор о его оплате в форме нотариального соглашения, который позволит взыскать долг без долгих судов.

Еще один выход - при покупке квартиры договориться о снижении ее стоимости на сумму долга. В таком случае приобретатель сможет использовать сбереженные средства на то, чтобы погасить старый долг.

Важно знать, что долги за пользование хозяйской землей под домом на нового владельца квартиры не перейдут. Они просто не являются предметом нового законопроекта.

И последнее. Для того, чтобы новый порядок вступил в силу, его еще должен утвердить Сейм.