Двигаешь стены? Получи разрешение!

Мы решили узнать в Стройуправе Риги, как правильно согласовать ремонтные работы в квартире, сколько стоят услуги архитектора и как наказать соседа, который переносит стены «на глаз». На вопросы отвечали председатель правления Рижской стройуправы Ингус Вирцавс и руководитель Рижской строительной инспекции Янис Паламарчук.

Новые обои без разрешения

– В каких случаях владелец должен согласовать ремонт квартиры со Стройуправой?

– По сложности ремонты в квартирах делятся на три категории, – объяснил Ингус Вирцавс. – Самым простым считается тот, во время которого рабочие не производят изменений в плане помещений, не затрагивают теплоизоляцию и межэтажные перекрытия. В таком случае владелец квартиры согласовывать план ремонта со Стройуправой не должен. Вторым по степени сложности ремонтом считается тот, во время которого меняется планировка помещений с переносом ненесущих конструкций или заменой окон. Для выполнения таких работ собственнику понадобится карта удостоверения об упрощенной реновации.

– Такая карта нужна даже при замене окон?

– Если владелец устанавливает в квартире стеклопакеты с тем же разделением на створы, какой имелся в старых окнах, согласовать работы в Стройуправе не требуется. Но согласно правилам Кабинета министров № 313 собственник должен письменно сообщить нашему учреждению о новых окнах.

Несущие стены – это серьезно

– Что делать, если житель хочет убрать несущую стену?

– Такой ремонт будет относиться к условной третьей категории сложности. Капитальный ремонт квартиры отличается от простой реновации тем, что во время работ меняются, улучшаются или усиливаются несущие конструкции. Проводить такую реконструкцию можно только по общим правилам строительных работ. Владелец квартиры должен получить архитектурное задание, заказать строительный проект, получить у нас строительное разрешение и затем сдать обновленную квартиру в эксплуатацию.

– Думаю, что чаще всего владельцы квартир затевают упрощенный ремонт с переносом ненесущих стен. Это значит, что им…

– …потребуется только карта свидетельства об упрощенной реновации.

Без архитектора никак

– Как ее получить?

– Для этого владелец квартиры должен принести в наш клиентский центр на улице Амату, 4 заполненную карту упрощенной реновации в трех экземплярах. Такие карты по заказу клиентов заполняют и подписывают сертифицированные архитекторы.

– Сам владелец квартиры карту заполнить не может?

– Нет, потому что только архитектор является специалистом, способным отвечать за содержание проекта. Типичный пример: люди сносят стену между туалетом и ванной комнатой или объединяют гостиную с кухней. Только архитектор знает, является ли стена несущей. Если стена не несущая, достаточно упрощенной карты, если несущая – нужно строительное разрешение. Простому человеку такие детали знать не обязательно, поэтому и подписывать карту он не может.

– Сколько может стоить заполнение карты у архитектора?

– Цена зависит от объема работ, типа здания. Но в случае упрощенной реновации речь пойдет о сотнях латов.

Почему жители нарушают?

– Как быстро Стройуправа рассматривает заявки и выдает удостоверения об упрощенной реновации?

– Рассматриваем заявку в течение 10 дней.

– Почему владельцы квартир так редко идут законным путем и согласуют ремонты в квартире со Стройуправой?

– Вы ошибаетесь, упрощенные удостоверения мы выдаем часто. Несколько лет назад мы согласовывали примерно по 220 разрешений в месяц. В 2013 году это число сократилось до 148 в месяц. Но ведь есть еще проекты полной реновации с переносом несущих конструкций – таких мы согласуем от 10 до 20 каждый месяц.

– По вашим оценкам, сколько владельцев квартир ремонтируют свое имущество без нужного разрешения?

– Таких данных у нас нет. Проверять все жилища по умолчанию Стройуправа не в силах, владельцы просто не пускали бы нас внутрь. Но самовольное строительство в Риге ведется, и таких случаев много. Временами жители просто не в состоянии получить нужные документы. Такое происходит, если дом разделен не на отдельные квартирные собственности, а на идеальные части. В таких случаях жители, задумавшие перенести стены, должны согласовать работы со ВСЕМИ собственниками дома. Извольте ехать в Америку и искать владельца квартир № 1, а потом в Израиль, на поиски хозяина квартиры № 7. Это просто невозможно, поэтому люди делают ремонт самовольно.

– Но во многих случаях объяснение незаконного строительства куда проще: люди пытаются сэкономить на проекте и согласовании.

– Согласен, вдобавок квартиро­владельцы просто не знают, что перенос стены нужно согласовать. Строй­управа должна работать с жителями, учить их с большей ответственностью относиться к действиям, связанным с имуществом.

– Получает ли Стройуправа жалобы на самовольное строительство?

– Именно к нам попадают заявления жителей о нарушениях при ремонте по соседству. В 2013 году мы каждый месяц получали 40–50 жалоб по работам в квартирах, всего же рассмотрели около 2000 сигналов о незаконном строительстве.

Стройинспекция: как попасть в закрытую квартиру?

– Как реагируете на заявление жильцов?

– Строительный инспектор отправляется на место, чтобы проверить, действительно ли в квартире ведется ремонт и как именно он проходит, – ответил руководитель Строительной инспекции Риги Янис Паламарчук.

– Как поступают строительные инспектора, если проштрафившийся владелец квартиры не открывает двери?

– Такое случается, и до последнего времени это было серьезной проблемой. Сначала строительный инспектор письменно информирует собственников квартиры и дважды пытается попасть внутрь. Но что делать дальше? Мы обращались в министерства за пояснениями и рекомендациями: «Как инспекторам попасть в закрытые квартиры?». Никакой помощи и объяснений мы не получили. Это заставило подыскать свой вариант решения проблемы.

– Что вы придумали?

– Теперь мы посылаем документы в суд, дожидаемся положительного решения и попадаем в квартиру с помощью судебного исполнителя или полиции. Единственный недостаток – это просит времени, поэтому мы не можем обещать владельцам соседних квартир, что обследуем проблемное жилище через день-два.

– Это случится через год?

– Нет, через пару месяцев.

– Часто ли приходится звать на помощь судебных исполнителей?

– Мы эту практику недавно начали, поэтому пока использовали судебных исполнителей только в отдельных случаях. Но я не говорю, что работников Строительной инспекции вообще не пускают в квартиры. Нет, в Латвии не все так плохо! Есть только отдельные особы, которые идут на конфликт. По Гражданскому закону у них действительно есть право на неприкосновенность жилья, пока суд не решил иначе.

– Каковы обязанности строительного инспектора, приехавшего на жалобу о незаконном ремонте в квартире?

– Мы проверяем совпадение планировки квартиры с проектом или инвентаризационным планом. Затем готовим заключение об обнаруженных фактах, указываем виновного, призываем его к административной ответственности и обязываем устранить последствия незаконного строительства.

Штрафы невелики

– Может ли Стройуправа наказать владельца квартиры, затеявшего незаконный ремонт, штрафом?

– Такое решение на основании нашего протокола принимает Административная комиссия Рижской думы, – рассказал Ингус Вирцавс. – Физические лица могут быть наказаны штрафом в размере 71–711 евро, юридические лица – на сумму 284–4268 евро.

– Н-да, штрафы в Латвии невелики.

– Но штрафами наказание виновного не ограничивается. Стройуправа принимает решение об устранении нарушений.

– Это что такое?

– Объясняю на примере. Если мы застали владельца квартиры в момент незаконного сноса стены, работы останавливаются. Если владелец успел снести стену, возможны два варианта: в случаях, когда конструкция дома позволяет стену убрать, владельца квартиры обязывают обратиться к архитектору, разработать карту реновации и согласовать ее в Стройуправе. Вся разница с законным ходом реновации заключается в том, что владелец квартиры согласует карту после окончания работы и оплаты штрафа.

«А стеночку попросим поставить на место!»

– Что происходит, если стену сносить было нельзя?

– Если человек незаконно поменял планировку и это угрожает конструкциям дома, а также если в случае совместного владения домом он не согласовал работы с соседями и не способен сделать этого после окончания ремонта, Стройуправа обязывает собственника восстановить конструкции.

– Собственники такому решению подчиняются?

– У нас есть право применять принудительные средства. Если человек в установленный срок не выполнил наших указаний, мы фиксируем это в протоколе, просим пояснения и принимаем решение о взыскании так называемых «принудительных средств». Для начала с человека взыскивается небольшая сумма, несколько десятков латов.

– Что, если это не помогает?

– Мы имеем право хоть каждую неделю проверять квартиру и назначать новое наказание, причем суммы будут постепенно расти. Беда в том, что действия Стройинспекции подчинены Закону об административном процессе и могут быть оспорены. Принимая во внимание загруженность наших судов, иногда процесс взыскания долга длится годами. Наша цель – добиться того, чтобы виновник понял: дешевле и проще восстановить коммуникации, чем платить «принудительные средства».

Кто должен подпереть потолок?

– Хорошо! Вы годами судитесь с незаконными перестройщиками. В то же время соседи наблюдают расширяющиеся трещины на потолке и боятся, что перекрытия просто рухнут. Правильно ли это?

– Мы не можем броситься на амбразуры, подпереть потолок плечами. Ответственность за сохранность и безопасность здания несут его владельцы или совладельцы в лице собственников квартир. Если по какой-то причине в перекрытиях появляются трещины, видно повреждение конструкций, владельцы квартир обязаны заказать техническое обследование, которое проводит сертифицированный строительный инженер.

– Чем такое обследование поможет?

– Строительный инженер определит, по какой причине появляются трещины. Если это связано с незаконными строительными работами, пострадавшие жители должны обращаться в суд против соседей-нарушителей и требовать возмещения ущерба и устранения дефектов в гражданском порядке.

– Если я сомневаюсь в законности ремонта в верхней квартире, могу ли потребовать у соседа документы о согласовании работ?

– Требовать можете, но у владельца квартиры имеется право эти документы не показывать. Более точную информацию можно получить у управляющего или напрямую в Строительной управе Риги.

С трещинами – в суд

– Существуют ли физические признаки того, что в какой-то квартире дома ведутся опасные работы?

– Если в помещениях общего пользования или в квартирах появились свежие трещины, это повод обратиться в Стройуправу за информацией. Но помните, что трещины могут появиться и во время согласованного ремонта – например, из-за неправильно выбранной методики реновации. В последнем случае владелец пострадавшей квартиры (или сообщество владельцев дома – если пострадала общая собственность) опять-таки должен заказать сертифицированному строительному инженеру техническое обследование с целью определить причину трещин. Если окажется, что трещины появились из-за некачественного ремонта в отдельной квартире, то пострадавшие могут в гражданско-правовом порядке требовать у виновного возмещения ущерба.

– Кто должен следить за появлением трещин в помещениях общего пользования?

– В правилах Кабинета министров № 907 говорится, что управляющий должен раз в год обеспечивать техническое обследование дома. Во время такого обследования фиксируется появление новых трещин или других повреждений.

Жалобы на трубы тоже принимают

– Наши читатели нередко сообщают о соседях, которые во время ремонта перенесли коммуникации и тем самым повредили всему дому. Например, в одном случае новые владельцы квартиры переместили ванну, и у нижних соседей перестал работать слив воды. Нарушители закрывают вентиляцию, и без притока свежего воздуха остается весь дом, ставят без проекта новые батареи с терморегуляторами и время от времени перекрывают тепло всему стояку. Рассматривает ли Стройуправа такие жалобы?

– Да, пострадавшим нужно обращаться в Стройуправу. Мы проведем обследование и определим, в чем проблема. На любую перестройку внутренних инженерных коммуникаций также требуется карта удостоверения реновации. Но согласуют эту карту не со Стройуправой, а с домоуправлением. Поэтому в первую очередь жителям нужно обратиться к управляющему и выяснить, имелось ли у владельца соответствующей квартиры разрешение на перенос труб. Если согласования нет, следующий шаг – жалоба в Стройуправу.

– Какие меры вы примете для защиты жителей?

– После осмотра квартиры виновника мы составим протокол административного нарушения и перешлем его в Административную комиссию Риги. Но на этом наша работа закончится, поскольку мы не имеем права принять решение о восстановлении коммуникаций. Это жители могут требовать от виновного через суд.