Земельная книга: как пользоваться?

Каждый день сотни жителей Латвии обращаются в Земельную книгу, чтобы закрепить свои права собственности на недвижимость. Они сообщают о дарении, аренде или покупке квартир и земли. Сведения, вовремя занесенные в Земельную книгу, защищают владельца недвижимости от неприятностей и позволяют ему совершать любые действия со своим имуществом.

Если человек не дошел до Земельной книги, чтобы сообщить о своих правах на квартиру или землю, он не просто не сможет совершать сделки со своей собственностью – он может стать жертвой обмана.

Такие истории случаются по сей день: человек купил квартиру, однако отложил занесение права собственности в Земельную книгу («Просто не хватало денег, чтобы оплатить государственную пошлину!»). Через месяц покупатель все-таки пришел в отделение Земельной книги и… выяснил, что квартира перепродана снова. Возможно ли такое? Вполне возможно! Ведь настоящим собственником недвижимости перед лицом закона является человек, чье право зафиксировано в Земельной книге. Прежний хозяин воспользовался нерасторопностью первого покупателя, чтобы снова продать жилье и удрать за границу с двойным барышом в кармане.

Такое не случится, если жители Латвии будут своевременно вносить в Земельную книгу права собственности на свою недвижимость. Напомним: в государственный регистр можно вносить и другие записи и отягощения, касающиеся недвижимости. Например, по согласию владельца в Земельную книгу можно внести договор найма квартиры. Это делается для того, чтобы все третьи лица (например, потенциальные покупатели квартиры или банки) видели, что квартира отягощена присутствием законного нанимателя. В таком случае наниматель надежно защищен от противоправного выселения при так называемом «введении во владение» нового собственника жилья.

Также в Земельную книгу можно внести отметку об обеспечении. Такое делается по решению суда в конфликтных ситуациях. Недавно в редакции побывала женщина, которая выиграла суд против мошенника, обманным путем приватизировавшего ее квартиру в конце девяностых. Однако преступник успел продать жилье, и теперь победа женщины в суде не имеет никакого значения, ведь вступить в права собственности квартирой она не может. «Если бы пострадавшая вовремя потребовала, чтобы суд постановил внести в Земельную книгу отметку об ограничении действий с квартирой, противник не смог бы перепродать объект», – говорят юристы.

Словом, не станем пренебрегать Земельной книгой, она может стать нашей доброй помощницей во многих ситуациях.

На вопросы о Земельной книге отвечает юрист Виктория Аузиня (бюро Legis Pluss, 29387075).

Что такое Земельная книга?

Это публичный регистр (база данных), в котором собрана и обработана вся информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Например, в Земельную книгу вносятся сведения об изменениях, которые произошли с недвижимым имуществом в ходе пользования. Это значит, что в Книге появятся отметки, если недвижимость была заложена в банке или продана другому человеку. В целом же Земельная книга создана для корроборирования (регистрации) прав собственности на недвижимое имущество.

Какие данные я, собственник квартиры или земли, могу занести в Земельную книгу?

В Латвии существует специальный Закон о земельных книгах, в котором описаны все права владельцев недвижимости на занесение особых сведений в Земельную книгу. В 31 статье Закона о земельных книгах говорится, что в раздел земельной книги вносят сведения обо всех правах, закрепленных на недвижимое имущество. Записывают в Земельную книгу и сведения об обеспечении и ограничении прав на недвижимость, а также информацию об изменениях прав, обеспечений и ограничений. Разумеется, в Земельной книге фиксируют и данные о погашении предыдущих записей. Таким образом можно проследить всю историю участка земли или квартиры и узнать, кто ранее владел этим объектом, была ли недвижимость заложена в банке, попадала ли под так называемый арест.

Часто люди не понимают, как именно сведения вносятся в Земельную книгу. По статье 43–45 Закона о земельных книгах существует два вида закреплений в разделе земельной книги: записи (статьи) и отметки.

Какая между ними разница? Разобраться несложно: в виде записей на недвижимость закрепляют права, основанием которых является правовая сделка, например, договор купли-продажи квартиры. В виде записи в разделе земельной книги появятся права, закрепляемые на основании судебного постановления или акта административных учреждений или существующие на основании самого закона (ст. 5); так же закрепляют изменения и погашения упомянутых прав. Зато в виде отметок закрепляют обеспечения или ограничения прав. Такое делается, например, если в суде идет спор о том, кто является настоящим собственником квартиры. Если одна сторона боится, что во время суда квартира будет продана, она может потребовать закрепить ограничение прав нынешнего владельца, и тот не сможет передать недвижимость другому лицу.

В виде отметок записывают:

1)  объявление владельца неплатежеспособным должником;

2)  обращение взыскания на недвижимость;

3)  учреждение попечительства над владельцем из-за психического заболевания и из-за распутного и расточительного образа жизни;

4)  судебные постановления об обеспечении требования;

5)  до замены отметок записями, требования административных учреждений и должностных лиц, которым закон присвоил неоспоримый характер;

6)  подачу жалоб на решения судьи отдела земельной книги – до решения этих жалоб в установленном порядке (ст. 98);

7)  с согласия владельца – все, что можно закрепить в виде записей, до устранения тех препятствий, из-за которых это закрепление невозможно; эти отметки записывают в том разделе или подразделе, в котором положено закрепление в виде записи;

8)  ограничения прав и обеспечения прав, для которых в других законах установлен вид отметок.

В свою очередь в записи раздела указывают:

1)  документ, который был основанием для закрепления;

2)  закрепленное право, его содержание и существенные принадлежности;

3)  номер журнала закрепления, под которым просьба о закреплении записана в журнале;

4)  дату решения судьи.

Вышеупомянутое не относится к случаям, когда закрепленные в разделе права относятся только к воображаемой части совладельца (п. 1295 Гражданского закона) или когда эти права отягощают только определенную реальную часть недвижимости. В этих случаях в документах, которые являются основанием для закрепления, должно быть указано, что закрепляемые права не относятся ко всей недвижимости, а только к ее определенным воображаемым или реальным частям.

Расскажите, как в Земельную книгу вносятся отметки и записи. Нужно ли для этого согласие владельца квартиры?

Итак, мы выяснили, что в земельных книгах закрепляют права на недвижимость. Такие права закрепляют только на основании решений судьи отдела Земельной книги, внося закрепленные права в Земельную книгу (статья 7 Закона о земельных книгах). Согласно статьи 57 Закона о земельных книгах, просить закрепления могут только собственники недвижимого имущества и лица, в пользу которых (либо против которых) будет произведено закрепление. А в установленных законом случаях требовать внесения отметок и записей в Земельную книгу могут судебные учреждения или же другие государственные учреждения и должностные лица.

Предположим, мне не нравится, что моя собственность в Земельной книге отягощена какими-то записями или отметками. Кто может их отменить?

Решение об отмене какой-либо отметки принимает судья Земельной книги. Какие-либо изменения, в том числе и погашение записи, возможны только при наличии должного правового основания. Просить отмены отметки могут и собственники недвижимого имущества и лица, в пользу которых (либо против которых) будет произведено закрепление, и судебные или же другие государственные учреждения и должностные лица. Главное, чтобы было правовое основание для отмены отметки и все необходимые документы. Например, отметка о залоге может быть отменена, как только человек выплатил весь долг, отметка об ограничении прав – как только суд закончился в пользу хозяина квартиры, а отметка о договоре аренды – после того, как срок договора с арендатором истек.

Какое значение и последствия имеет каждая отметка или запись, появившиеся в Земельной книге?

Любая запись (отметка), внесенная в Земельную книгу, имеет силу в отношении третьих лиц. Например, бабушка подарила внуку квартиру, а в договоре дарения указала, что за ней сохраняется право пользоваться этой квартирой до конца жизни. Стороны предусмотрели так называемый персональный сервитут. До тех пор, пока бабушка и внук не пойдут к нотариусу и не оформят прошение о закреплении их сделки в Земельной книге, этот договор связывает только их двоих. Третьи лица не могут знать и не должны знать, что бабушка подарила квартиру внуку, да еще и наложила отягощение. В прошении о закреплении бабушка, будучи собственником недвижимого имущества, заявляет просьбу внести изменения в раздел Земельной книги, сменив собственника, а также закрепив сервитут, а внук подтверждает, что он согласен стать новым собственником и понимает, что недвижимость с отягощением. В случае принудительной смены владельца (продажа с аукциона) новый владелец купит недвижимость с отягощением и права бабушки будут учтены. Если же такой сервитут не будет занесен в Земельную книгу, а будет прописан только в договоре между бабушкой и внуком, то силы в отношении третьих лиц он иметь не будет.

Скажите, какую информацию о недвижимости я могу получить в Земельной книге?

Из государственной единой компьютеризованной Земельной книги можно получить информацию обо всех внесенных в земельные книги объектах недвижимости на территории Латвийской Республики.

Каждый может заглянуть в разделы компьютеризованной Земельной книги (www.zemesgramata.lv) и запросить из нее информацию.

Информацию можно запросить, конкретно указав номер раздела или кадастровый номер имущества, или название имущества, или адрес имущества.

Из системы распространения государственной единой компьютеризованной Земельной книги можно получить информацию о разделах компьютеризованной Земельной книги:

■ выписку из раздела Земельной книги;

■ устное подтверждение о закреплении имущества;

■ информацию ограниченного доступа;

■ результаты обработки данных общего пользования;

■ результаты специально заказанной обработки данных;

■ общую информацию.

Сведения, выдаваемые из государственной единой компьютеризованной Земельной книги, подготавливаются и доставляются клиентам, на основании информации, хранящейся в базе данных распространения. Это значит, что клиенты могут получить информацию о принятых и авторизованных решениях судей отделов земельных книг, а также о начатых, но еще не завершенных закреплениях прав.

Какую информацию из Земельной книги может получить владелец недвижимости?

Любую информацию, которая касается принадлежащего ему недвижимого имущества и занесена в базу данных Земельной книги.

Какую информацию из Земельной книги может получить третье лицо?

Информацию обо всех внесенных в земельные книги объектах недвижимости на территории Латвийской Республики. Однако информацию о владельце недвижимости, заключенных сделках и отягощениях может получить только сам хозяин объекта или лица, имеющие права собственности на недвижимость. Остальные просители могут получить такие сведения только по разрешению судьи отделения Земельной книги, для чего им понадобятся весомые причины.

В какой ситуации мне как собственнику недвижимости может понадобиться справка из Земельной книги?

В любой ситуации, когда это необходимо. Например, такая справка может служить доказательством того, что вам принадлежит недвижимое имущество или же, наоборот, не принадлежит. Такая справка обязательна, если физическое лицо готовит документы для начала процесса неплатежеспособности. Требующие средства на содержание детей мамочки могут подать в суд ходатайство, чтобы был сделан запрос в Земельную книгу о том, принадлежит ли нерадивому папочке недвижимость. Подобных ситуаций много.

Справку о принадлежащей вам недвижимости можно получить в любом отделении Земельной книги или в Судебной администрации по адресу Рига, ул. Унияс, 8, к. 9. Для этого нужно написать заявление и заплатить 4,27 евро. Ответ можно получить на месте или по почте.

Также можно подать заявление по электронной почте Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.. В заявлении необходимо указать имя и фамилию, персональный код и адрес проживания. Однако в таком случае справка будет готова только через три дня, а получить ее можно только в Судебной администрации по ул. Унияс, 8, к.9.

Сколько стоит справка из Земельной книги?

Все зависит от того, какая справка нужна. Стоимость услуг Земельной книги регулируют Правила кабинета министров № 871 от 17.09.2013. «Прейскурант платных услуг судебной администрации» (http://likumi.lv/doc.php?id=260013).

Например, распечатка одного раздела Земельной книги доступна и в домашних условиях. Для пользователей интернет-банка A/О Swedbank стоимость составляет 4,27 EUR + комиссионные банка. Такая распечатка будет носить информативный характер. На ней не будет стоять официальное заверение. За печатью и подписью следует обращаться лично в отделение Земельной книги, предварительно подав заявление и оплатив счет в размере 7,11 евро за один документ. На домашней страничке в интернете (https://www.zemesgramata.lv/?cid=29) опубликован порядок получения информации в oтделе cистемы земельных книг. По нему клиент заполняет форму заявления, указав адрес или название интересующей недвижимости, или номер раздела, или кадастровый номер. Затем работник Департамента земельных книг проверяет, имеется ли в базе данных земельных книг информация об интересующем имуществе, клиенту выдается счет за услугу в соответствии с прейскурантом. (Расчеты можно производить на месте). После оплаты счета выдается компьютерная распечатка.

Как внести данные в Земельную книгу, если я купил квартиру, дом или землю?

При купле-продаже недвижимого имущества стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи и тем самым заключают сделку. Сделку необходимо зарегистрировать в Земельной книге (корроборировать). Для этого следует обратиться к нотариусу для составления так называемого прошения о закреплении прав собственности. Если нотариус заверяет только две подписи, то прошение о закреплении обходится около 72 евро. В этом документе можно указать, что покупатель уполномочен подать в Земельную книгу все необходимые документы. После того, как все документы готовы, покупатель отправляется в отделение Земельной книги соответствующего района, где оплачивает государственную пошлину в размере, установленном Правилами кабинета министров № 1250 от 27.10.2009 «Правила о государственной пошлине за закрепление прав собственности и права залога в Земельной книге», канцелярский сбор 14,23 евро и плату за выдачу удостоверения 7,11 евро.

Тут приведена самая простая схема, в которой участвует один неженатый продавец и один покупатель, а имущество не имеет каких-либо отягощений. Конечно же, следует помнить, что каждый случай индивидуален и нюансов достаточно много.

Сколько стоит внесение данных в Земельную книгу?

Стоимость внесения каких-либо данных в Земельную книгу напрямую зависит от характера вносимых данных и от стоимости самого объекта. Немалую роль играет и степень родства участников сделки. Так при корроборировании договора дарения между близкими родственниками нужно будет заплатить 0,5% от стоимости подаренной недвижимости, но не менее, чем 0,5% от кадастровой стоимости этой недвижимости. А если же аналогичная сделка совершается между чужими людьми, то размер пошлины составит уже 3%.

Работники земельных книг действуют на основании утвержденного прейскуранта, с которым возможно ознакомиться заранее. Так, стоимость услуг Земельной книги регулируют Правила кабинета министров № 871 от 17.09.2013. «Прейскурант платных услуг судебной администрации» (http://likumi.lv/doc.php?id=260013), а размер государственной пошлины – правила Кабинета министров № 1250 от 27.10.2009 «Правила о государственной пошлине за закрепление прав собственности и права залога в Земельной книге». Также всегда можно воспользоваться калькулятором на домашней страничке Земельной книги (https://www.zemesgramata.lv/?cid=36) или позвонить по информационному телефону. Например, в отделение Земельной книги Видземского суда города Риги можно позвонить по информационному телефону +371 67225246. Следует помнить, что консультаций юридического характера там не предоставят.

Что делать, если у меня нет денег, чтобы внести данные о покупке недвижимости в Земельную книгу? Опасно ли это для меня, если в Земельной книге владельцем по-прежнему числится старый хозяин?

Система корроборации или символической передачи требует законного основания права собственности в письменной форме. Принимая это во внимание, приобретающее лицо имеет право потребовать от лица, отчуждающего недвижимость, чтобы последний осуществил все необходимое для внесения в земельные книги перехода имущества.

Нередко встречаются случаи, когда именно лицо приобретающее является тем, кто старается уклониться от обязанности закрепить свое право собственности в Земельной книге, либо желая сэкономить, либо по незнанию. А ведь такое бездействие представляет реальную опасность потерять приобретенную недвижимость, потому что до новой записи в Земельной книге в отношении третьих лиц прежний владелец все еще остается владельцем проданной недвижимости, и заключенный договор купли-продажи до внесения в раздел Земельной книги является обязательным только для договаривающихся сторон.

Таким образом, ничто не препятствует недобросовестному продавцу заложить уже проданную недвижимость, либо продать ее вновь. Ведь собственник именно тот, кто внесен в Земельную книгу.

В такой ситуации пострадать может и продавец. Например, ему придется нести все издержки, связанные с содержанием недвижимого имущества, которое по факту уже не его. Ведь налог на недвижимое имущество будут взыскивать именно с того лица, на чье имя зарегистрированы права собственности в Земельной книге.

Мой дом давно построен, но не занесен в Земельную книгу. Могут ли меня оштрафовать?

Штраф за незанесение дома в Земельную книгу пока еще не предусмотрен.