Cпасать дома еще не поздно!

Эксперт Госконтроля: «Наши дома нередко в плохом состоянии, но массового обрушения не будет»

Этой зимой Госконтроль, как мы уже сообщали, опубликовал шокирующие результаты ревизии. Было проверено, насколько жилые здания, находящиеся в ведении самоуправлений, соответствуют требованиям безопасности. Оказалось, что из 119 проверенных зданий 60% подвержены серьезному риску пожара, и еще в 60% случаев обнаружены угрожающие повреждения.

Учитывая, что срок эксплуатации серийных проектов подходит к концу, возникают обоснованные вопросы – сколько еще простоят эти дома? Как жильцам многоквартирных домов убедиться, что дом не находится в аварийном состоянии и завтра не рухнет? Эти и другие вопросы мы напрямую задали специалисту, проводившему по заказу Госконтроля осмотр домов на местах – инженеру-строителю и доценту Рижского технического университета Айгару Удрису.

К каким выводам пришел Госконтроль?

В ходе ревизии было проверено 119 домов в 10 самоуправлениях, однако Госконтроль получил информацию о состоянии только 82 зданий.

Самые главные выводы таковы: безопасность жилых зданий в Латвии ухудшается на глазах, а контроль за их соответствием требованиям безопасности не работает должным образом.

Более того, многие из проверенных домов даже опасны для здоровья и жизни.

Например, в 51 доме выявлены серьезные риски пожароопасности: много где раскрошились трубы печного отопления, печные трубы выведены в каналы вентиляции, имелись другие повреждения. Во многих случаях были констатированы повреждения кровли и фундамента, угрожающие безопасности конструкций. В 62% эксперты обнаружили протекающие крыши зданий или залитые водой погреба.

Также в ходе проверок выяснилось, что в 50% случаев жильцы дома не знали о его реальном состоянии, поскольку проверок дома просто не проводилось.

Также Госконтроль пришел к выводу, что работа строительных управлений ориентирована не на предотвращение рисков – они главным образом реагируют на жалобы от населения. Не проводится принудительное приведение домов в порядок, хозяева игнорируют требование Стройуправы самим содержать дом как полагается. В результате даже самый необходимый минимум, за который можно привести дом в надлежащее техническое состояние, может достигать 100 тысяч евро. Таких денег нет ни у самоуправления, ни у жильцов. Поэтому Министерству экономики рекомендовано обратить внимание на проблему ветшающего жилого фонда и разработать программу по его оздоровлению.

Впрочем, Министерство экономики спустя буквально пару дней после публикации ревизии Госконтроля опубликовало свое исследование механической прочности и стабильности конструкций жилых домов 464-й серии. Многоквартирные жилые здания 464-й серии были выбраны первыми, поскольку именно они еще в 60-х годах прошлого века были возведены первыми в линейке крупнопанельного типового жилья. Поэтому для зданий этой серии могут возникнуть высокие риски стабильности несущих конструкций с учетом нынешнего возраста зданий и средней прогнозируемой длительности службы (60 лет).

Во время обследования зданий, а также в проведенных вскрытиях железобетонных конструкций не были констатированы признаки, свидетельствующие о потере механической прочности или стабильности зданий, – несущие конструкции зданий находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Другими словами, с домами этой серии (всего было проверено 13 домов) все в порядке.

Что увидел на месте специалист?

Айгар Удрис подробно описывает, что он увидел своими глазами на местах в проверяемых домах. Ему необходимо было выяснить, соответствует ли техническое состояние зданий закрепленным в нормативах требованиям о безопасности, стабильны ли сами здания, и не несут ли угрозы жизням жильцов. Дома, в которых побывал Удрис, находятся в волостях Латвии – Гулбенской, Терветской, Лимбажской, Вентспилсской, а также в региональных городах. В обзор попали как дома, принадлежащие самоуправлению, так и приватизированное жилье.

Например, приличный с виду двухэтажный многоквартирный дом в Гулбенском крае. Но внутри скрывается масса проблем: это и коррозия стен, и текущая крыша, из-за которой постоянно заливает чердак, затопленный погреб, который из-за постоянной сырости создает угрозу для стабильности бетонных конструкций в основании дома и стенах.

Или похожий двухэтажный дом в Лимбажском крае. С виду он выглядит также вполне прилично: белый кирпич, стеклопакеты, ухоженный газон. Но что внутри? Проверка показывает, что в ленточном фундаменте, который является основой дома, изначально использован некачественный бетон, вдобавок со временем произошла деформация основы здания, что, в свою очередь, вызвало растрескивание несущих стен. При этом на чердаке обнаружены остатки асбестоцементных листов, которые, как известно, вредны для здоровья и даже могут провоцировать раковые заболевания.

А дома, снятые на фото в Салдуском крае, можно спокойно отдавать для съемок фильмов об апокалипсисе – в одном разрушенный и заваленный хламом чердак, в другом – деформированные потолочные перекрытия, огромные трещины в стенах здания и просевший фундамент. А ведь тут живут люди!

Айгар Удрис: «Массового обрушения многоквартирных домов в Латвии не случится!»

По каждому из проверенных домов можно написать отдельный рассказ, однако в целом нужно признать: с качеством здания везде есть проблемы разного уровня: где-то не так все страшно, а где-то состояние дома почти аварийное. Айгар Удрис при этом говорит о проблемах конкретных домов, но не всего жилого фонда Латвии. По его мнению, нельзя давать оценку ему в целом, это все равно что средняя температура по больнице, когда один пациент здоров, а у другого уже предсмертные судороги.

– В Риге состояние жилого фонда лучше, чем в провинции? Или те проблемы, что вы увидели, типичные для регионов Латвии?

– Ситуация с жилым фондом очень разная, и нельзя сказать, что в этом конкретном самоуправлении все плохо, а в другом – хорошо. Мои наблюдения по ревизии Госконтроля чаще касались домов, принадлежащих самоуправлению – либо полностью, либо частично. И это тоже важный момент, поэтому неудивительно, что и отношение жильцов к квартирам, в которых они живут, было соответствующее. Вот представьте, приватизация началась еще в 90-х годах, и те, кто хотел получить квартиру в свою собственность, давно это сделали. Но были люди, которым было не интересно приватизировать жилье. Если тогда эти люди не были активными, то, понятно, что и сейчас они не заинтересованы или не могут приводить дома в порядок. В таких квартирах в основном живут люди пенсионного или предпенсионного возраста, и, честно говоря, их особенно не волнует все эти «восстановим, реновируем, инвестируем».

– Но если квартиры не принадлежат жителям, значит, самоуправление должно вкладывать деньги в спасение обветшавшего жилого фонда?

– Должно. Но у самоуправлений, особенно в регионах, просто нет на это лишних средств. А если они предлагают вложиться в реновацию дома жильцам, то чаще всего слышат ответ «нет».

– Но в ревизии Госконтроля прозвучали шокирующие вещи, например, что некоторые дома находятся в таком плачевном состоянии, что могут угрожать жизни людей. Кто должен на это реагировать?

– Я могу говорить только о тех домах, которые я видел лично. Это 20 домов. И, да, были отдельные случаи, когда можно сказать, что жить в таком доме небезопасно. Чаще всего это относилось к очень старым зданиям, которым 100 и более лет. Были дома с локальными проблемами, например, в покрытии крыши долгое время есть течи, и из-за этого качество перекрытий сильно ухудшилось. Это еще не то состояние, что жить там уже нельзя, и дом вот-вот рухнет. Но проблемы настолько очевидны, что не решать их тоже уже нельзя. Больше скажу: у любого жилого дома с большим сроком эксплуатации можно найти какие-нибудь локальные проблемы. У одного больше, у другого меньше...

– Ну вот Министерство экономики провело обследование домов 464-й серии и заявило, что жильцам нечего бояться. Может, и жильцам других серий тоже можно успокоиться, ведь 464-я серия строилась раньше остальных?

– Результаты этого исследования очень важны, и их стоит принять к сведению. Очевидно, что об аварийной ситуации в жилом фонде Латвии речь не идет. Но это совершенно не означает, что все жильцы этой «серийки» могут вздохнуть свободно: дескать, все в порядке. В каком-нибудь отдельном доме 464-й серии может быть столько проблем, что на их устранение нужны будут большие вложения. Но это тоже не значит, что дом завтра рухнет. Есть ведь и другая крайность, когда люди думают: ну все, срок эксплуатации подходит к концу, значит, завтра жить в доме будет нельзя. Это тоже неправильная позиция.

Как обстоят дела на самом деле? Если мы говорим о сборных железобетонных домах, то сам по себе материал этот очень крепкий, и он может служить намного дольше, чем 100 лет, и даже больше. Прочность дома зависит больше от конструкции здания, от качества основы, грунта, от стабильности межсоединительных узлов и перекрытий. И если все это находится в хорошем состоянии, не тронуто коррозией, то здание можно эксплуатировать еще много лет. Дольше, чем указанный в нормативах срок эксплуатации серийных типовых домов.

– То есть все эти нормативы по сроку эксплуатации серийных домов – это просто для галочки?

– Они просто взяты за основу, чтобы по истечении этого срока уделять повышенное внимание техническому состоянию дома. Напомню, что у внутренних коммуникаций дома также есть свои сроки эксплуатации, и они меньше, чем сроки эксплуатации конструкций здания, поскольку коммуникации устаревают быстрее. Например, у автомашины есть обязательное техническое обследование, которое надо проходить раз в год. И это всем понятно – неисправному авто нельзя ехать по дороге. Но в отношении жилых домов почему-то многие не видят аналогичной ситуации.

– Существуют ли какие-то нормативы в отношении обязательного технического обследования многоквартирных домов?

– Законодательство предусматривает, что один раз в 10 лет нужно проводить полное техническое обследование публичных зданий. Что же касается жилых многоквартирных домов, то в 2010 году были приняты правила Кабинета министров № 907, которые предусматривают, что визуальный осмотр зданий нужно проводить один раз в год (речь не идет об углубленном обследовании зданий), и все осмотры должны быть соответствующим образом задокументированы.

Это значит, что у каждого дома должны быть документы, которые включают результаты обследования состояния дома. Но соблюдают ли эту норму закона компании по обслуживанию многоквартирных домов – другой вопрос. Я сам лично просил такие акты, и мне честно отвечали, что их просто нет. Но ведь за прошедшие почти 10 лет можно было как-то привести все в порядок и выполнять требования закона. К сожалению, многие жильцы приватизированных домов до сих пор не понимают, что помещения общего пользования – тоже их собственность, и заботиться о состоянии всего дома должны они сами.

– Может, не все понимают, почему это важно?

– Да все просто! Если вовремя устранять проблемы, вкладывать в ремонт, качественно содержать дом, то он будет стоять очень долго. В Старой Риге есть дома, которым несколько сотен лет, и ничего, они не рушатся. Но есть одна большая проблема: если жильцы говорят, мол, меня не интересует, что будет через 20 лет, поэтому ни цента не хочу вкладывать, то отсюда возникает вот такое разное состояние многоквартирных домов, о которых мы в ужасе читаем в отчетах.

– Может ли возникнуть в будущем такая ситуация, когда Стройуправа просто будет накладывать запрет на эксплуатацию многоквартирных домов, у которых есть тяжелые проблемы, а жильцы не хотят вкладывать деньги в их решение?

– Такое теоретически возможно, но вряд ли случится в один момент. Есть критерии, которые определяют стабильность здания. Если у здания выявляются серьезные проблемы, то вначале Стройуправа может сделать предупреждение, например: «Вам необходимо сделать то и то мероприятие, и на это вам отведен один год». Сейчас есть Государственное бюро по контролю за строительством, но оно отвечает только за безопасность публичных зданий. Однако в будущем полномочия бюро могут быть расширены – все зависит от Сейма и возможностей бюджета. Вроде бы, у нас есть на местах Стройуправы, и, вроде бы, вопрос безопасности зданий – это как бы их компетенция тоже. Я бы не сказал, что работникам Стройуправы нечего делать, но мне кажется, что их потенциал используется не до конца. Они могли бы работать больше на местах, но они загружены бумажной работой. Однако несмотря на это, в целом я все же убежден, что никакого лавинообразного обрушения многоквартирных домов в Латвии не случится.

У новостроек – тоже свои болезни

– Как вы в целом оцениваете качество многоквартирного жилого фонда, построенного в советское время?

– Оно – разное. Тогда, например, для армейских людей дома часто строили так называемые стройбаты. Или использовали для строительства домов заключенных. Зачастую у этих людей не было никакого образования в этой сфере, не было опыта и навыков. И какое в таком случае качество там могло быть? Но и говорить в целом о том, что все в советское время построено плохо, тоже нельзя. Какому-то дому повезло, какому-то повезло меньше. Есть типичные проблемы для серийных проектов. Например, для 103-й серии – косые трещины в несущих кирпичных стенах лестничных клеток. Есть дома, у которых наблюдаются проблемы со стабильностью, но не потому, что они плохо построены. Просто предварительно не были досконально изучены свойства основания грунта. А на деле грунт оказался слишком слаб для эксплуатационных нагрузок.

– Новое жилье в плане качества лучше, чем типовое серийное?

– Не всегда. Есть жилые объекты, построенные в период бума рынка недвижимости (2005–2007 годы), и нельзя сказать, что там всегда хорошее качество. Дело в том, что в то время жилье часто строили все, кто хотел строить. На серьезные строительные работы брали не профессиональных строителей, а барменов и таксистов, желающих заработать 2000 латов в месяц. Когда что-то делают непрофессионалы, то обычно это «что-то» хорошим не получается.

– Давайте расскажем жильцам многоквартирных домов, что им надо делать, чтобы увеличить срок эксплуатации своих домов?

– Путь один – пригласить сертифицированного строительного инженера или специалиста, который имеет право проводить технический аудит зданий. Можно это сделать через свою обслуживающую фирму, можно сделать и самим жильцам. Не надо пытаться увидеть какие-то проблемы самостоятельно. Вы можете увидеть что-то, что вам кажется серьезной проблемой, но это может оказаться пустяком. А серьезная проблема может скрываться где-то глубоко в доме, и разглядеть ее сумеет только сертифицированный строительный инженер.

Также у обслуживающей дом фирмы можно поинтересоваться, когда было последнее комплексное техобследование дома – начиная с несущих конструкций здания и заканчивая состоянием внутренних коммуникаций.

После полной проверки дома специалист делает заключение – в каком состоянии находится дом, а также дает рекомендации для дальнейших действий. Что это значит? Эти рекомендации получает обслуживающая фирма, и дальше с жильцами она должна решить, какие работы не требуют отлагательств, иначе могут быть нежелательные последствия, а какие могут и подождать. Но в любом случае платить за эти мероприятия придется самим жильцам, другого варианта нет.