Иева Верземниеце: «Две трети работы еще впереди!»

Как продвигается программа реновации жилья, в которой предстоит освоить не менее 330 миллионов?

В Латвии продолжается программа утепления жилых домов при софинансировании фондов ЕС и государственного бюджета. В 2020 году правительство Латвии приняло решение пополнить бюджет программы 35 миллионами евро, которые должны быть освоены до конца 2023 года. Хватит ли времени и денег, чтобы выполнить заранее заявленный план по энергоэффективности жилья?

Прием заявок остановился 11 января 2020 года

В 2016 года в Латвии стартовал очередной этап утепления жилья при помощи Евросоюза, программу которого администрирует государственное финансовое учреждение Altum. Первоначально на утепление многоквартирных домов страны было выделено 156 миллионов евро и планировалось, что средств хватит на работы в полутора тысячах домов.

Однако уже к 2018 году оказалось, что не все так благополучно: расценки на строительные работы поднялись, поэтому и число домов-участников программы сократилось. В результате все доступные средства были зарезервированы за домами уже к концу 2019 года, а прием новых заявок Altum остановил 11 января 2020 года.

Дали еще 35 миллионов

В июне 2020 года правительство Латвии приняло действительно ответственное решение пополнить программу реновации еще 35 миллионами евро. Представители многих домов, которые не успели подать документы на европейское финансирование до начала года, обрадовались и стали ждать возобновления приема заявок. Но в Altum сообщили, что новые проекты принимать не будут. Дополнительные 35 миллионов евро выделят домам, которые успели подать документы в первоначальный срок.

Впереди большой перерыв

Что все это значит для Латвии? Это значит, что до окончания текущего этапа программы утепления в стране появится 880 реновированных домов. Это мало в сравнении с общим числом многоквартирных домов в стране, но это много, если учесть, что без государственной программы латвийцы вообще не реновировали бы жилье.

В то же время это значит, что следующий этап программы реновации реально стартует только через четыре года, в 2024-м. Следовательно, дома, которые не успели подать заявки на текущем этапе, целых четыре года будут сидеть сложа руки. За это время их запал может иссякнуть. Большие перерывы в приеме заявок на реновацию – главный недостаток программы Altum.

Сначала дают, потом отнимают?

Однако и дома, которые успели подать заявки и даже приступили к выполнению утепления, сообщают о серьезных проблемах. Участились случаи, когда Altum сначала утверждает дому грант в размере 50% от стоимости необходимых работ, а затем при проверках постепенно урезает софинансирование. Жители в ужасе, ведь работы подходят к концу, дом должен расплатиться со строителями, и тут оказывается, что денег намного меньше, чем было обещано.

Почему так происходит и что делать, чтобы не угодить в ловушку урезания гранта? Об этом на специальном семинаре Латвийской ассоциации управляющих рассказала Иева Верземниеце, руководитель департамента программ энергоэффективности Altum.

В работе 887 проектов

– Я работаю в Altum уже полгода и руковожу департаментом программ энергоэффективности, отвечаю за освоение проектов утепления многоквартирных домов, – рассказала Иева Верземниеце. – Я понимаю, что для всех желающих участвовать в программе утепления при софинансировании государства и ЕС важно знать, на каком этапе программа находится в данный момент.

С марта 2016 года для участия в программе подано достаточно проектов, чтобы освоить все софинансирование, выделенное Латвией и ЕС. На 1 октября мы насчитали у себя в работе 887 проектов, из которых только 10 находятся в процессе подачи (мы ждем от их авторов полноценную документанцию, чтобы приступить к оценке).

Более 630 проектов утепления жилых домов уже получили положительное заключение о соответствии технической документации требованиям Altum. Мы приняли уже 316 решений о выделении грантов. К слову, количество уже присвоенных грантов (316) в сравнении с числом поданных проектов (887) показывает нам, что большая доля работы у Altum еще впереди, и мы будем выполнять ее завтра, послезавтра, в следующем году и даже еще одним годом позже.

На данный момент окончено строительство на 200 объектах. Часть проектов еще ожидает решение Altum о соответствии технической документации, но мы планируем рассмотреть все эти проекты до конца ноября. Очень надеемся, что в сотрудничестве с управляющими мы до конца года сможем закончить работу по составлению заключений о соответствии поданных проектов, после чего представители домов смогут приступить к процессу закупки.

Время не терпит

Что касается сроков освоения доступных по программе средств, то время не терпит, говорит Иева Верземниеце. Представители всех домов, получивших положительное заключение от Altum, должны закончить процесс закупки до конца 2021 года. К этому сроку они должны определиться с руководителями и исполнителями строительных работ.

– До середины 2022 года мы должны подписать все договора о выделении грантов на работы, – говорит представитель Altum. – А до конца 2023 года все доступные по программе средства уже должны быть вложены в работы и потрачены. Над тем, чтобы соблюсти эти временные требованиям, Altum сегодня и работает.

Три главные ошибки

Что нужно учитывать всем участникам программы Altum, чтобы не допустить ошибок и не потерять доступное софинансирование? Иева Верземниеце сообщила, что чаще всего участники программы допускают одну из следующих трех ошибок, каждая из которых может повлечь за собой коррекцию выделенного софинансирования.

■ Первая ошибка: необоснованное внесение поправок в договора. Бывает, что представители домов продлевают сроки выполнения работ по реновации, предусмотренные первоначальным договором.

– Не всегда у этого продления есть основания, – считает директор департамента энергоэффективности Altum. – Если управляющий или представитель дома планирует продлить сроки выполнения строительных работ, то сначала необходимо свериться с уставом и условиями строительного договора: предусматривают ли они такую возможность продления и в каких именно случаях? Также продлевать сроки выполнения работ нужно своевременно, а не на следующий день после истечения первоначального срока, указанного в договоре.

■ Вторая ошибка: манипуляции с гарантиями и страховым полисом строительной компании. В договоре на выполнение реновации при софинансировании Altum предусмотрены обязательные условия, которые должна выполнить строительная фирма, в том числе она должна предоставить гарантии и страховой полис.

– Нередко мы видим, что гарантий и полиса нет, либо же такой полис не покрывает всего срока сроительных работ, – рассказывает Верземниеце. – Да, по истечении срока действия первого полиса строительная компания предоставляет следующий, но и тут случается, что этот второй полис уже не покрывает всего объема строительных работ. Также строительные организации грешат тем, что предоставляют гарантии позже, чем это предусмотрено договором. В каждом конкретном случае специалисты Altum вынуждены отдельно решать, является ли это серьезным нарушением и влечет ли за собой снижение суммы гранта.

■ Третья ошибка: услуги проектирования и авторского надзора закупаются отдельно. Эти услуги должны закупаться по одной процедуре.

Следите за законами!

Да, признает Иева Верземниеце, за определенные ошибки в выполнении проекта утепления Altum может применить меры в виде финансовой коррекции проекта, то есть не выплатить дому часть ранее утвержденного гранта:

– Летом 2020 года мы довольно много времени потратили на обучение участников проекта, чтобы не позволить им не наступить на эти грабли.

Почему же дома продолжают терять часть выделенных грантов? В Altum это объясняют несоблюдением нормативных актов.

Например, не все знают, что 3 июля 2020 года все закупки в рамках программ энергоэффективности многоквартирных жилых домов должны проводиться в соответствии с правилами Кабинета министров № 104, которые относятся к субъектам закупки. Также с лета 2020 года срок выполнения работ не может быть одним из критериев для оценки заявок строителей, которые участвуют в закупочной процедуре на реновацию домов.

Беда со сроками

Но на стадии выполнения находится немало проектов, в которых именно срок выполнения работ был одним из важных критериев оценки заявки строителей. И вот тут – беда.

– По многим из старых проектов в процессе были приняты поправки к договору, меняющие именно сроки их выполнения, – говорит представитель Altum.

Если строители без достаточных оснований переносят сроки выполнения работ, дом может потерять часть софинансирования.

– За фактический срок строительных работ мы принимаем срок, соответствующий поправкам к договору, – поясняет Иева Верземниеце. – Но если проект реализуется по старой системе, в рамках которой срок считался одним из критериев оценки проекта, то мы переоцениваем весь результат закупки. Если результат закупки с учетом поправок к договору меняется, то есть на новых временных условиях конкурс изначально выиграла бы другая строительная фирма, то нам приходится думать о финансовой коррекции.

Могу только сказать, что представителям домов и управляющим нужно очень строго следить за проектами реновации, которые находятся на стадии выполнения, и соблюдать временные условия договоров.

Договора должны совпадать

– Какие еще ошибки мешают домам получить грант или приводят к финансовым коррекциям?

– Перед тем, как перечислить дому авансовый платеж по гранту, мы проверяем, соответствуют ли заключенные договора на строительные работы договору закупки и смете на выполнение работ. Эти договора обязательно должны совпадать, – отвечает Иева Верземниеце.

Также все общества собственников квартир, которые подают документы на участие в программе, должны увериться в том, что в Регистре предприятий зарегистрированы истинные выгодополучатели. Если выгодополучатели не зарегистрированы, к сожалению, мы не можем продолжать рассмотрение заявки на грант. Сегодня это один из основных камней преткновения, который препятствует обществам получить грант на утепление.

Также напоминаю, что вместе с заявкой на грант нужно подать документы об отборе претендентов на выполнение услуги авторского надзора и разработку технической документации (это обязательно, если данные работы также планируется включить в список софинансируемых услуг).

Также к заявке на грант необходимо приложить декларацию собственников квартир, это делается, если какая-нибудь квартира в доме принадлежит юридическому лицу.

Закупка: разбираемся в деталях

– С какими сложностями представители домов сталкиваются на этапе отбора поставщиков услуг?

– Начиная с 3 июля 2020 года, отбор поставщиков происходит в соответствии с правилами Кабинета министров № 104. Введение этого регулирования дает больше возможностей для уполноченных лиц домов и исключает разночтения. На днях мы просмотрели уставы и заявки на закупки, уже по новым правилам опубликованные на странице Бюро надзора за закупками и обнаружили, что на данный момент в процессе находятся около 70 закупок на реновационные работы. Правда, одобрение Altum пока получили немногие закупки, их можно подсчитать на пальцах одной руки, но я допускаю, что все эти 70 закупок вскоре дойдут и до нас, и к концу года мы сможем гордиться позитивным результатом их рассмотрения.

Новый порядок определяет, что Altum больше не должен согласовывать устав закупки, мы только утверждаем результат конкурса. Вся информация о закупках и документация теперь публикуется только на странице Бюро надзора за закупками.

– Что нужно знать жителям, которые сами активно участвуют в подготовке закупочного конкурса?

– В первую очередь, перед объявлением закупки на услуги строителей необходимо провести исследование рынка, указать планируемую сумму договора и выбрать процедуру закупки. Напомню, что процедура закупки может либо быть упрощенной, либо соответствовать правилам Кабинета министров № 104. В общем порядке упрощенную процедуру можно применять для договоров на услуги на сумму до 69 999 евро, для строительных договоров – на сумму до 169 999 евро. Если договор предусматривает оказание услуг на большую сумму, то отбор должен производиться согласно правилам Кабинета министров № 104.

Хочу отметить, что даже при упрощенной процедуре отбора заказчику следует предоставить удостоверение об отсутствии конфликта интересов, а также проверить победителя закупки на соответствие Закону о санкциях.

Нередко дальнейшие сложности у жителей и управляющих возникают на этапе заключения договора на строительные работы. Во-первых, уже в уставе закупочного конкурса следует указывать требования к исполнителям, которые закупочная комиссия затем сможет оценить. Во-вторых, на домашней странице Altum опубликованы пункты, которые обязательно следует включать в договор на строительные услуги. Там же есть советы, которые стоит соблюдать во время проведения закупки. Эти советы мы время от времени дополняем, поэтому в случае вопросов о составлении устава закупки, смело звоните в Altum, мы обязательно дадим пояснения. Повторю: теперь устав закупки не нужно согласовать с Altum, но если вам нужна консультация, то смело обращайтесь к нам.

Также важно знать, что теперь наличие у строителя опыта в подобных работах больше не может быть критерием для оценки его заявки на участие в закупочном конкурсе. Этот пункт нельзя включать в устав, равно как и срок исполнения работ.

– Предположим, конкурс на закупку строительных услуг закончился. Как правильно оценить полученные заявки?

– Закупочная комиссия при оценке должна придерживаться требований, которые указаны в уставе конкурса. Увы, на практике нередко оказывается, что комиссия не принимает во внимание какой-нибудь пункт устава или не придает ему большого значения. Также мы советуем проверять отзывы о предыдущих работах данного строителя, то есть убедиться, являются ли эти отзывы настоящими. Информацию о том, что строитель не имеет налоговых долгов перед Службой госдоходов, нужно проверять на момент принятия решения о победителе закупки.

Заключение договора: ошибки могут быть роковыми

– Какие ошибки представители домов совершают на этапе заключения договора со строителями?

– Обязательно предусмотрите и в уставе конкурса, и в строительном договоре пункт о технологическом перерыве. Советую внести в устав пункт о возможности внести поправки в договор о строительных работах, а также включить в устав разумные и исполнимые гарантийные требования, которые вы выдвигаете к строителям.

– Что значит разумные требования?

– В нашей практике у нас есть пара домов, в которых уже окончены все работы, но строители по разным причинам не могут предоставить изначально предусмотренные уставом страховой полис на гарантийный срок или саму гарантию. Это может произойти, например, потому что у строителя изменилась финансовая ситуация и он больше не может выдать гарантию на семь лет, как того требуют жители.

Большая просьба не включать в строительные договора ссылки на соблюдение промежуточных сроков. Опыт показывает, что строители всегда отклоняются от первоначального плана, и наличие промежуточных сроков в договоре может привести к их несоблюдению на практике и к сокращению гранта.

– И все-таки непонятно, можно ли вносить поправки в договор на реновацию?

– Да, можно. Размер финансовых поправок не может превышать 10% для договоров на услуги и 15% для договоров на строительные работы.

Что касается поправок по срокам и технологическим перерывам, то их можно принимать в случае, если такие поправки изначально предусмотрены в условиях самого договора. Если же договором не предусмотрены изменения сроков или перерывы в работах, то для таких поправок требуется серьезное обоснование. Это обоснование должно быть основанным на фактах и подлежать проверке: например, сильные дожди могут быть достаточным основанием для технологического перерыва в фасадных работах.

Изменение технологий утепления: только на лучшие

– Время от времени заказчики проекта утепления договариваются со строителями об изменении технологии работ. Это законно?

– Правильнее всего предусмотреть такую возможность в договоре, причем с указанием обстоятельств, в которых изменение технологии допустимо. Если такого пункта в договоре нет, то для изменений требуется серьезное обоснование. Менять технологию можно, если новая технология равноценна прежней или является лучшей, что и нужно доказать документами. Такие же требования относятся к случаям, если строители и заказчик договариваются о замене используемых при реновации материалов. Основанием для замены материалов может быть то, что ранее предусмотренный материал больше не производится либо же предложенный на замену материал равноценен первоначально согласованному в договоре, либо же превосходит его по качеству.

– Самый важный вопрос – можно ли вносить в договор поправки об изменении сроков выполнения работ по утеплению?

– Да, это можно делать, но последовательно, качественно и в соответствии с реальной ситуацией, подкрепляя это записями в журнале строительных работ. У нас есть пара домов, где строители запросили технологический перерыв в предпоследний день до окончания срока работ, когда, в принципе, работы должны были быть завершены на 99%.

Подобные мелкие нарушения могут привести к серьезным денежным потерям. Надо понимать, что уменьшение гранта на утепление возможно, если сам заказчик допускает разные нарушения:

– Утепляя дом по программе Altum, вы получаете грант, это своего рода подарок от Евросоюза. Европа выдает эти деньги участникам программы только при условии, что все документы по проекту находятся в полном порядке, – говорит Иева Верземниеце.