«Медлить с решением больше нельзя!»

Как будет организовано восстановление домов в 2022 году и что делать собственникам квартир, чтобы не потерять государственную поддержку?

Каждый из нас хочет видеть свой дом благоустроенным, теплым и надежным. Но организация ремонтных работ или реновации требует времени; она невозможна без активного участия самих собственников квартир. Что и как будут восстанавливать в Елгаве в 2022 году? О планах SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde рассказал технический директор предприятия Олег Кукутс.

О техническом обследовании вашего дома

– Организация многих ремонтных работ начинается с технического обследования дома, – говорит Олег Кукутс. – Наше предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) несколько лет приглашает собственников квартир голосовать за организацию такого технического обследования их домов. В 2021 году собственники квартир во многих домах приняли такое решение, но остаются адреса, по которым общность квартировладельцев еще не проголосовала «за».

Зачем каждому дому нужно техническое обследование? Техническое состояние домов, в том числе таких их конструктивных элементов, как стены, крыши и балконы, с каждым годом ухудшается. Мы вынуждены вдвое внимательней наблюдать за тем, что с такими домами происходит. Мы регулярно проводим визуальные обследования домов, чтобы своевременно заметить повреждения и привести дом в порядок, если же возникают подозрения в безопасности эксплуатации дома, приглашаем квалифицированного специалиста для технического обследования здания и определения приоритетного порядка необходимых дому работ.

Вопрос реновации дома также связан с техническим обследованием. Если у дома есть повреждения, то именно техническое обследование позволяет понять, требуется ли немедленный ремонт или у дома есть время для участия в программе восстановления с привлечением государственной поддержки.

В Елгаве уже 25 реновированных домов

– Часто владельцы квартир думают, что участвовать в программе реновации дома просто: сегодня они примут решение об участии в государственной программе, а завтра в доме начнутся работы, – продолжает технических директор JNĪP.

 В действительности процедура организации работ требует времени, поскольку состоит из многих этапов: принятия общих решений собственников квартир, проектирования, закупочной процедуры, поиска финансирования, согласования с финансовым учреждением Altum, которое курирует государственные программы. Сама реновация может начаться только через год или через несколько лет.

На данный момент в Елгаве уже восстановлены 25 домов. Нужно сказать, что по всем адресам проведено именно комплексное восстановление, а не только внешнее утепление. Во всех домах, которые мы восстановили, мы придерживались того правила, чтобы в результате работ эксплуатация дома стала безопасной, сами работы были проведены с целью значительно продлить срок службы дома.

В 2021 году мы завершили восстановление многоквартирного дома по ул. Матера, 22, а также начали процесс строительства по ул. Матера, 17 и ул. Лиела, 13. На данный момент работы по этим адресам уже закончены, продолжаются работы по сдаче в эксплуатацию.

Большие планы на 2022 год

– Конечно, мы планировали в 2021 году начать реновацию бОльшего количества домов. Но прошлый год был очень сложным для сферы строительства. В Латвии наблюдался резкий рост стоимости строительных работ и строительных материалов, на рынке появился дефицит. Как я упомянул, между днем завершения конкурса на работы по реновации дома и днем, когда собственники квартир на общем голосовании утвердят предложенную строителями стоимость работ, может пройти примерно шесть месяцев. В 2021 году именно на эти полгода пришелся самый большой рост строительных издержек, в результате чего победившие в закупочных конкурсах компании не смогли обеспечить строительные работы по ценам, действовавшим на момент закупки, и отказались заключать договора.

Эта причина отбросила нас примерно на полгода назад, мы были вынуждены устраивать новые конкурсы на проведение строительных работ. Такая же ситуация складывалась и в других городах страны и вызвала серьезную тревогу у участников программы. Возникли даже некоторые сомнения в том, что государству удастся достигнуть заявленной цели – реновации примерно 800 многоквартирных домов.

Нам очень жаль вложенного времени и сил, начинать все заново очень трудно, но мы все-таки это делаем и надеемся, что успеем вовремя провести все процедуры и освоить зарезервированное за домами финансирование.

Хорошая новость заключается в том, что по некоторым адресам строители все-таки поддерживают первоначальные предложения. В этих домах мы организуем повторное голосование собственников квартир, во время которого наши клиенты должны принять решение о конкретных расходах на реновацию для каждой квартиры, а также о конкретном строителе, источнике финансирования работ и всех условиях получения этого финансирования.

Это последнее время для принятия главного решения

– Во время пандемии, когда квартировладельцы и не могут, и не хотят посещать очные собрания, мы запустили технологию удаленного принятия общих решений в нашей Информативной системе (www.jnip.lv). Эта новая возможность уже получила высокую оценку владельцев квартир и позволила им участвовать в принятии решений даже во время ковидных ограничений.

Также мы устраиваем онлайн общие собрания для того, чтобы информировать собственников квартир о реновации и связанных с этим решениях. На таком собрании мы можем обговорить все вопросы так же успешно, как и во время очной встречи.

В Елгаве есть дома, где собственники квартир уже утвердили окончательную смету на восстановление и связанные с этим вопросы финансирования. Например, это очень интересный, даже уникальный дом по улице Паста, 34. По-моему, это будет первый 12-этажный утепленный дом в Латвии.

Параллельно окончательное решение о реновации принято и в одном из самых маленьких домов нашего города по ул. Калнциема цельш, 47. Это двухэтажный деревянный дом на пять квартир без центрального отопления и горячего водоснабжения. Работы в этом доме начнутся уже весной, и это доказывает, что в программе восстановления могут участвовать не только благоустроенные большие дома с центральным отоплением, но и маленькие домики с индивидуальными отопительными системами.

Необходимое окончательное решение о реновации на данный момент приняли уже четыре дома, в процессе принятия решения находятся еще пять домов. Принять решение сейчас нелегко, потому что строительные цены довольно высоки. Но важно помнить, что, чем скорее стартует восстановление дома, тем скорее владельцы квартир начнут экономить на теплоэнергии.

Стоимость энергоресурсов продолжает повышаться; в Елгаве в конце прошлого года теплоэнергия подорожала на 6%, в марте нас ждет очередное повышение еще на 13%. Принимая во внимание рост стоимости щепы, мы можем предполагать, что это повышение не будет последним.

Но чем скорее растет тариф на теплоэнергию, тем большую выгоду получают владельцы утепленных домов. Если посмотрим на экономию, предусмотренную последними проектами утепления, то убедимся, что она превышает 50%. Это значит, что после выполнения в доме восстановительных работ платежи жителей за тепло могут снизиться сразу наполовину, следовательно, собственники не так страдают от повышения тарифа.

Дома, которые подали заявки на восстановление по действующей государственной программе поддержки, должны закончить реновационные работы до середины 2023 года. Это значит, что настал последний момент для принятия жителями окончательного решения и начала строительных работ, ведь в больших домах строительный процесс занимает примерно год.

Если сегодня владельцы квартир затянут с принятием решения, то есть большой риск потерять зарезервированное для них софинансирование Altum. Получится, что собственники вложат общие средства в разработку проекта, но дальше так и не пройдут. Да, они смогут подать заявку на следующий этап государственной программы, о котором сейчас много говорят. Эта программа, вернее, промежуточная программа, сейчас находится на стадии разработки и к середине года должна начать действовать. Но ее условия отличаются от условий прошлой программы. Предполагается, что ранее подготовленные проекты можно будет подать только до конца 2022 года. Начиная с 2023 года дома, желающие пройти реновацию, должны будут готовить документы уже по другим правилам.

Благоустройство дворов: самоуправление поддержит деньгами и проектом

Олег Кукутс рассказывает, что в 2021 году JNĪP занимался благоустройством дворов и в этом году продолжит работы:

– Мы приглашаем владельцев квартир вовремя принимать решение об участии в программе муниципального софинансирования и вовремя приступать к разработке документации, чтобы мы успели провести работы в активный сезон. В противном случае, если владельцы квартир примут решение о благоустройстве двора, например, к середине лета, то мы сможем организовать работы только к следующему сезону. Благоустройство дворов связано с земельными работами, с асфальтированием и т.п., поэтому очень зависят от погодных условий.

Важно, чтобы при благоустройстве двора владельцы квартир подумали также о создании закрытой площадки для размещения контейнеров. Самоуправление выделяет софинансирование на строительство таких площадок, что является большой поддержкой для квартировладельцев. Собственникам необходимо только согласиться с условиями и принять соответствующее решение.

С целью облегчить жителям задачу самоуправление уже заказало типовой проект закрытых площадок для сбора и сортировки мусора, который в каждом случае надо только привязать к конкретной местности. Это значит, что собственникам квартир необходимо заказать лишь проект привязки, что намного проще и быстрее, чем заказывать полностью новый проект площадки.

Для того, чтобы жители могли воочию увидеть построенную по этому проекту площадку, самоуправление финансировало образцовую площадку у дома по ул. Паста, 44. Приходите посмотреть.

Лифты: с 2022 года – новые правила

В новом году владельцам квартир приходится думать не только об утеплении своего дома, не только о состоянии конструктивных элементов, но и о состоянии лифтов. В Елгаве этот вопрос касается в основном девяти– и двенадцатиэтажных домов, в которых имеются лифты.

– Если лифт приходится останавливать из-за его плохого состояния, это создает значительные неудобства для владельцев квартир, которым нужно подниматься на верхние этажи по лестнице, – говорит Олег Кукутс. – Для того, чтобы избежать такой ситуации, мы просим владельцев квартир не упускать из вида техническое состояние лифта.

С 1 апреля 2022 года вступают в силу новые строительные нормативы по обслуживанию и обследованию лифтов. Эти правила подразумевают более сложное и углубленное обследование лифтов, что гарантирует большую безопасность эксплуатации лифта. Что это значит для владельцев квартир? Только то, что лифтам понадобятся дополнительные проверки, а также, возможно, технические коррекции и перестройки, что может повлечь за собой некоторый рост стоимости их обслуживания.

Но эти затраты обеспечат большую безопасность всем жителям домов, оборудованных лифтами. Напомню, что лифты являются опасными устройствами и шутки с ним плохи.

Дома могут получить выгодный заем на ремонт

По словам технического директора JNĪP, в 2022 году владельцам квартир доступен новый источник финансирования плановых ремонтных работ.

– Мы видим, что происходит, например, с крышами домов, – говорит Кукутс. – Многие в плохом состоянии, у нас есть старые шиферные крыши и битумные крыши, которые полностью отслужили свое. Владельцам квартир нужно быстро принимать решение о ремонте таких кровель. В то же время у домов очень часто нет достаточных накопительных средств, так что они вынуждены привлекать финансирование со стороны.

В 2020–2021 гг мы обратились в учреждения государственного управления на предмет поддержки оказавшихся в такой ситуации домов (такие есть не только в Елгаве, но и в любом другом городе страны). Во второй половине прошлого года финансовое учреждение Altum откликнулось и открыло для многоквартирных домов особый ремонтный фонд. Условиями фонда предусмотрено, что владельцы квартир могут получить заем на ремонтные работы такого характера.

Проблема в том, что ранее владельцы квартир часто не могли получить заем в банке, поскольку банки требуют залога и к тому же строго оценивают платежеспособность дома. Такие дома оставались у разбитого корыта, им нужно было самостоятельно делать накопления, что порой требовало продолжительного времени.

Но теперь владельцы квартир могут претендовать на заем Altum сроком до 20 лет под выгодную фиксированную ставку 3,5% годовых. Это позволяет сразу приступить к ремонтным работам и предотвратить ухудшение технического состояния дома.

Сейчас мы уже ведем переговоры с домами, которым необходимы средства на ремонт кровли. Для того, чтобы дом мог использовать ремонтный фонд Altum, необходимо поручить управляющему организовать проведение предварительных работ: разработать проект, провести закупку, подготовить решение собственников квартир об утверждении сметы проекта, подготовить и подать заявку в Altum.

Этот ремонтный фонд мы используем также для домов, которые участвуют в программе реновации и хотят выполнить такие работы, на которые нельзя получить государственную поддержку. Такие работы мы можем выполнить при помощи ремонтного фонда Altum.

В целом объем ремонтных работ в домах под обслуживанием JNĪP каждый год понемногу увеличивается, поскольку дома постепенно ветшают и требуют все большего внимания.

И тут я вернусь к тому, с чего начал этот рассказ. Я прошу владельцев квартир активнее участвовать в управлении домами и голосовать за проведение технического обследования их домов и подготовку заключения, поскольку это позволяет точно определить список необходимых вашему дому ремонтных работ.

Какую экономию дает реновация дома?

Цены на отопление зимой 2021 года (евро/м²)

В каждом квартале совершенно одинаковые дома одной серии с одинаковыми техническими характеристиками