Начало ремонта – верный учёт

Собственники жилья не всегда понимают, как в доме планируются и проводятся ремонтные работы. А там, где нет четкого понимания, возможны конфликты. Поэтому сегодня Таисия Штале рассказывает о нюансах планирования и бухгалтерского учета ремонтов.

– В идеальном случае план ремонтных работ составляется на общем собрании собственников квартир. Владельцы имеют право определить, какой ремонт в доме является приоритетным, сколько денег они готовы на него выделить. Если известна цена, на месте можно определить порядок оплаты.

В случае, если у дома нет накоплений, ремонт по закону можно проводить за счет накоплений будущих периодов. В таком случае жильцам стоит определить, за какой срок они готовы оплатить работы. Для этого стоимость ремонта делится на количество квадратных метров жилой площади дома, а затем – на количество месяцев оплаты. Так становится понятным, сколько каждая квартира должна ежемесячно платить за ремонт в течение, например, двух или трех лет. Замечу, что в некоторых случаях на оплату крупных работ управляющий вынужден будет привлечь банковское финансирование.

Хорошо, если жители провели собрание и проголосовали за план ремонта. После этого необходимо составить протокол собрания, утвердить его и передать управляющему.

Как поступать, если на общем собрании нет кворума или общество собственников не может определиться с планом работ? В муниципальном домоуправлении список ремонтных работ может предложить управляющий. Однако все сметы на выполнение таких ремонтов должны утверждаться на общем собрании собственников (единственным исключением является ситуация, когда дом доверил управление обществу собственников, в таком случае решение принимается на общем собрании его членов).

Предположим, что в доме не запланированный, а аварийный ремонт. В такой ситуации управляющий обязан срочно сообщить жителям о причинах аварии и стоимости ее ликвидации. Цена работ может быть включена в текущие счета за квартиру или распределена на несколько следующих счетов. Важно помнить, что в доме, который не перенят с баланса самоуправления, управляющий имеет право провести аварийный ремонт немедленно, не дожидаясь консультаций с жильцами.

Гораздо проще обстоят дела в домах, имеющих ремонтные накопления – здесь жители должны лишь грамотно ими распорядиться. Зато для бухгалтера правильный учет таких накоплений может составлять трудности.

Что необходимо помнить?

• Ремонтные накопления относятся к категории доходов будущего периода.
• К таким накоплениям не применяется подоходный налог предприятия.
• Если ремонтные накопления дома оформлены неправильно, они будут обложены 15% подоходным налогом, что очень неприятно.
• В правильном варианте в смете или протоколе общего собрания ремонтные накопления выделяются отдельной позицией (не входят в состав платы за обслуживание дома). Например, плата за обслуживание дома 35 сантимов за квадратный метр, в том числе – 10 сантимов на ремонтные работы.
• В квартирном счете ремонтные накопления могут указываться отдельно или как составная часть платы за обслуживание. От этого уже ничего не зависит, главное, чтобы бухгалтер каждый месяц учитывал ремонтные накопления дома отдельно.
• Если дом для выполнения ремонта привлек многолетнее банковское кредитование, бухгалтер должен помнить несколько нюансов. Каждый год при составлении отчета он может списывать только ту часть кредита, которая пропорционально к этому году относится. Например, дом взял кредит в 15000 латов на пять лет для ремонта крыши. Бухгалтер каждый год может списать только 3000 латов, невыплаченную часть кредита оформляя, как расходы будущих периодов.
• При планировании ремонтных накоплений домоуправление должно помнить, что в каждом доме существует свой процент неплательщиков. Этот процент риска необходимо учитывать при расчете суммы доходов будущих периодов.
• Жители часто спрашивают, кто платит НДС на выполненные ремонтные работы. Косвенно налог платят владельцы квартир, как конечный потребитель услуги. Но из-за нюансов бухгалтерии НДС включается в запланированную стоимость работ, после чего реально выплачивается фирмой-исполнителем.
• Домоуправлению нельзя забывать о том, что плата на обслуживание (в том числе и ремонтные накопления) не облагается НДС, поэтому в конце года организация не имеет права претендовать на возврат предналога.