Маленькая Рига управляющего Якушенока

Рига маленькая, говорит управляющий Вадим Якушенок. Что это значит? Значит, что работать нужно по совести. А то ведь в маленьком городе новости быстро разносятся. Подведешь одного клиента – узнают тысячи. Поэтому лучше помогать вместо того, чтобы подводить. И относится это не только к управлению жилыми домами.

Интересно то, что у нас принято говорить о плохих управляющих. Если человек украл у жителей деньги, завтра о нем напишут все газеты. А как же хорошие? Почему о них не рассказывают?

Например, Вадим Якушенок, руководитель домоуправления LT. Разве вы о нем читали когда-нибудь? Едва ли. Все это потому, что человек просто делает свою работу – без лишних разговоров и последовательно.

Есть ли у вас план?

Слово «последовательность» по отношению к домоуправлению LT прозвучало недаром. Это его негласный принцип, выпестованный Вадимом Якушеноком еще в начале девяностых. Если домом заниматься последовательно и систематически, то он не будет знать больших аварий, решил он тогда.

И точно. Если поначалу в домах, которые компания LT принимает на обслуживание, случаются бедствия (с потопами, полуночными вызовами мастеров, на которые и сам Вадим прилетает из дома чуть ли не в халате), то спустя год-другой, смотриш, аварий не стало. В чем секрет?

– В последовательности, – повторяет Якушенок.

К выводу управляющий пришел так. В девяностые он, бывший строитель (если только строители бывают бывшими), на конкурсной основе стал начальником 13-го домоуправления Риги. Принял старые дома центра столицы и стал потихоньку разбираться с их проблемами.

– Тогда же Центральная приватизационная комиссия выбрала наше домоуправление для обслуживания государственных домов, построенных для работников разных предприятий, – вспоминает Якушенок.

Тогда в муниципальных домах Риги по распоряжению Рижской думы сохранялась низкая цена на обслуживание – всего 14,8 сантимов за квадратный метр. Но жители государственных домов согласились повысить плату до 20 сантимов. Вот тут строитель-управляющий почувствовал, что руки-то развязаны. Можно создавать в домах ремонтные фонды и потихоньку приводить жилье в порядок. Неспеша и, разумеется, последовательно.

Когда карьера Вадима Якушенока в муниципальном домоуправлении закончилась, он перешел в компанию LT, но все свои государственные дома продолжил обслуживать. Не захотели жители расстаться со сметливым управляющим! Они давно поняли, что шаг за шагом он за эти годы привел их имущество в порядок и все благодаря систематической работе.

Есть результат? Жители благодарны!

Поначалу жители приходили на прием и спрашивали: «Почему мы за обслуживание платим 20 сантимов вместо 14?» Но когда через годик-другой видели в доме новые трубы, утепленные стены и отремонтированную крышу, вопросов больше не задавали. Более того! Сейчас есть у Вадима Якушенока дома, которые сами решают поднять плату за обслуживание, чтобы весной-летом провести дополнительные ремонты.

– Работы нужно проводить своевременно, и когда дом постепенно приходит в порядок, жители относятся к управляющему с благодарностью, – считает Вадим.

Обслуживанием компания LT занимается второе десятилетие. Опыта накоплено много, и этот опыт подсказывает – маленькие домоуправления имеют свои преимущества перед большими. Например, Вадим Якушенок каждый год лично проводит отчетные собрания перед жителями. Приходит с документами и не боится посмотреть в глаза любому, даже если клиент поначалу выражает претензии.

– Старшим по дому мы даем ежеквартальные отчеты, в которых описываем расход всех средств, вплоть до последнего сантима, – говорит управляющий.

Якушенок показал нам один из подготовленных отчетов. В папке подшиты все финансовые документы, вплоть до чека на лампочку и моющее средство для санитарной уборки подъезда. Есть желание – любой владелец квартиры может получить копию и проследить путь своих денег «от и до».

«Теперь я сплю спокойно»

Конечно, маленькому домоуправлению непросто завоевывать новых клиентов. Отсюда и слова Вадима Якушенока о том, что «Рига – город небольшой». Лучшее оружие хорошего управляющего, это его добрая репутация.

– Единственная сложность в работе небольшой обслуживающей организации, это долги жителей, – признался Вадим, – ведь мы перечисляем поставщикам только средства, реально полученные от клиентов. У небольшого домоуправления нет резерва, чтобы покрыть долги владельцев квартир.

Если жители дома платят исправно, то сотрудничество с маленьким домоуправлением дает им много преимуществ: прямой контакт с управляющим, быстрое решение вопросов, прозрачность бухгалтерии и т. д. А вот если за домом накапливаются большие долги, то небольшой организации трудно обеспечить ему непрерывность коммунальных услуг – поставки воды и отопления. Но и с этим LT успешно справляется. Знаете, каким способом? Управляющий просто не позволяет жителям копить большие долги, сразу начинает работать с неплательщиками: высылает предупреждения, составляет графики оплаты долга с условием списания пени, позволяет оплатить часть зимнего тепла летом и т. д.

Поэтому жители довольны, а ремонты идут своим чередом.

– Кажется, сколько там может накопить обычный дом за два-три года? Но наша практика подсказывает, что при умелом хозяйствовании денег будет достаточно, – рассказывает Якушенок. – Например, недавно мы утеплили торцевые стены двух наших домов-девятиэтажек на улице Хипократа. Каждая стена стоила по 11 тысяч латов, но денег у жителей вполне хватило.

А еще недавно под управление LT перешел 101-квартирный дом по улице Весетас. Там собственники придумали мудрую систему накопления денег. Зимой они платят за обслуживание 25 сантимов с квадратного метра, зато летом – когда нет больших счетов за отопление, вносят по 45 сантимов. Это позволяет дому накопить около 16 тысяч латов за год. А при таких накоплениях жители могут позволить себе немало работ по благоустройству и даже реновации.

Вообще Виктор не очень любит, когда отдельные жители просят его обеспечить косметический ремонт лестничной клетки, пока не приведены в порядок внутренние коммуникации дома.

– Например, у наших домов везде заменена нижняя разводка водопровода, – рассказал он, – это наиважнейшее дело, чтобы не допускать в доме крупных аварий. Теперь я сплю спокойно, и жители тоже.

Придраться не к чему

Какой дом под управлением компании LT ни возьми, каждый кажется хорошим примером. Вот на Иерикю, 36 – бывшая вэфовская многоэтажка. Снаружи совсем не дворец, зато внутри придраться не к чему. Или дом типа общежития по улице Улброкас. Считается, что такие многоэтажки самые проблемные, потому что населены небогатыми людьми, да и платежная дисциплина там низка. А что сделала LT? За счет накоплений недавно утеплили один торец дома, потратив 7500 латов ремонтных накоплений. Во-первых, действительно собрали нужную сумму, во-вторых, в фонде дома осталось еще 4000 латов.

– Доберем денег и утеплим второй торец, – обещает Вадим.

Многие дома посматривают на пример клиентов LT, обращаются к Якушеноку за консультациями, даже перейти хотят. Но большинству мешает пассивность и нечто такое, что можно назвать привычкой к неблагополучию.

– Вот жители дома по улице Хипократу, посмотрев на результаты нашей работы в соседнем доме, пришли: «Нынешнее домоуправление ничем нам не помогает! Не возьмете ли нас на обслуживание?» – вспоминает Якушенок. – Я побывал там на общем собрании, побеседовал с жителями. Но муниципальное домоуправление что сделало? Понизило свою плату за обслуживание, только бы дом не ушел.

Низкая плата это, может, и неплохо. Но разве жители не хотят получать еще и очевидный результат, когда вносят деньги? Важна не столько стоимость, считает Вадим Якушенок, а комплект услуг домоуправления и их качество.

Как отличить хорошее от плохого?

Платежная дисциплина в домах под обслуживанием компании LT составляет 95-96%. То есть люди чувствуют доверие к управляющему и не хотят его подводить.

Но тут придется сказать, что маленькое домоуправление выполняет все-таки работы эксклюзивного качества. Это обслуживание hand made, то есть «ручной работы». Поэтому LT не может принимать под свое крыло всех желающих. Дома-претенденты проходят отбор.

– В Латвии образовалась целая категория домов с большими проблемами, с которыми трудно справиться, – рассуждает Вадим. – Скажем, я обязательно проверяю, сколько квартир в этом доме находятся в ипотеке. Если одна-две, это нормально. Если шесть-семь, это уже фактор риска.

Увы, слишком часто случалось, что владельцы квартир, заложенных в банке, переставали платить за коммунальные услуги. Поскольку банку они тоже не платили, то квартира уходила с аукциона. А долг прежнего хозяина оставался за домом.

Так что не все дома Виктор Якушенок безоглядочно принимает в число своих клиентов. Но к развитию своего предприятия все-таки стремится. Для этого, считает он, неплохо было бы воспользоваться опытом авторитетных домоуправлений и даже наладить с ними партнерские взаимоотношения.

– Сейчас мы ознакомились с опытом организации Rīgas namu apsaimniekotājs, – поделился управляющий, – и подумываем о совместном проекте. Чтобы идти вперед, нужно учиться лучшему у лучших.

А кого считать лучшими на рынке услуг управления жильем, этот вопрос Вадим Якушенок давно для себя решил и рекомендациями готов поделиться. Выбирая управляющего, жители должны убедиться, что это узкоспециализированная компания («Сейчас в обслуживание жилья кинулись все, кому не лень. В прошлом люди могут быть прекрасными мойщиками окон или мебельщиками, – это не значит, что они станут такими же прекрасными управляющими!»). Во-вторых, нужно осведомиться о репутации домоуправления у его давних клиентов домоуправления. В-третьих, следует не полениться и узнать у Rīgas ūdens и Rīgas siltums, вовремя ли организация перечисляет коммунальные платежи жителей и в полном ли объеме. Если данные три условия сошлись, то это в большой степени гарантирует дому услугу хорошего качества.