Кому доверяют жители?

Многие частные домоуправления Латвии были проверены на прочность событиями 2012 года. Одних управляющих заставил свернуть бизнес рост тарифов и долгов жителей, другие нечестно распорядились деньгами владельцев квартир и просто скрылись... Однако даже в это трудное время есть домоуправления, которые выстояли и завоевали доверие жителей.

Выросли на треть

Недавно одно из самых быстроразвивающихся домоуправлений Латвии Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) подготовило отчет за 2012 год. Оказалось: пока иные частники теряли клиентов, RNA увеличило количество обслуживаемых домов на треть. Председателем правления организации в это время стал известный эксперт по обслуживанию жилых домов, глава Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

– Управление и теперь может быть эффективным, экономным и честным, – уверен Трубко. – На 1 мая 2013 года наше предприятие обслуживало уже 69 домов. Это на 24 дома больше, чем в начале прошлого года. Как думаете, чем сегодня можно завоевать доверие напуганных, обиженных на своих старых управляющих жителей? Только предельно честным отношением к финансовым средствам дома.

Главный принцип работы RNA заключается в том, что деньгами дома должны распоряжаться сами жители. Судьбу каждого сантима общих накоплений решает собрание владельцев квартир. При этом управляющий наблюдает парадокс – владельцы квартир самостоятельно обращаются в домоуправление: «Пожалуйста, увеличьте плату за обслуживание, чтобы наш дом смог быстрее собрать деньги на благоустройство и ремонты!»

142 тысячи латов на ремонты

Это самая высокая степень доверия, какую могут оказать клиенты своему управляющему. Они не только передают ему ремонтный фонд дома, но и настаивают на умножении общих средств.

– В 2012 году на ремонтные работы было потрачено около 18% от полученных средств жителей, – рассказала финансовый директор RNA Таиса Штале. – В среднем в благоустройство каждого дома вложено 2500 латов. Однако за осень и зиму на счетах наших клиентов накоплено еще 142 тысячи латов. Эти деньги жители могут освоить в новом строительном сезоне.

RNA предпочитает не заставлять жителей годами копить на замену крыш или косметический ремонт в подъездах. Деньги вкладываются в ремонт, как только собралась нужная сумма. Часто работы проводятся авансом, жители расплачиваются за них позже. Такой подход оценили многие дома Риги и Саласпилса.

– Предприятие так быстро развивалось в 2012 году, что нам пришлось увеличить количество обслуживающего персонала в два раза, – признался Игорь Трубко.

Против мошенников

Однако такой быстрый рост количества обслуживаемых домов не обходится без проблем. Например, RNA приняло под крыло многие дома, обманутые старыми управляющими. Жители потеряли ремонтные накопления и деньги, уплаченные за коммунальные услуги. Новый управляющий не может закрывать глаза на проблемы клиентов, он обязан защищать их интересы даже в такой сложной ситуации.

– Поэтому нам пришлось подать на предыдущие обслуживающие организации заявления в прокуратуру, возбудить против них судебные разбирательства. Мы обвиняем их в нежелании передавать дома и документы, а также в мошенничестве с деньгами жителей, – говорит Трубко.

Юристы RNA загружены этой нестандартной работой, но останавливаться не намерены. Они готовы биться за деньги, которые старый управляющий «позаимствовал» у жителей. А ведь новому домоуправлению от этого особой выгоды нет. Все дело только в честном отношении к клиентам и желании защищать их.

Должники подтягиваются

Жители платят управляющему таким же добрым отношением. Согласно годовому отчету, платежная дисциплина клиентов RNA составляет 91%.

– При этом дома, которые мы обслуживаем больше двух лет, оплачивают 96-98% счетов. В только что принятых домах по счетам платят 85-90% жителей. Однако со временем они убеждаются, что управляющий их не обманет и подтягиваются до уровня наших давних клиентов, – сообщила Таиса Штале.

Секретный фонд на всякий случай

Оборот предприятия по сравнению с 2011 годом увеличился на 64% (это произошло за счет увеличения числа клиентов). А еще одна важная вещь, характеризующая работу RNA, это создание накоплений на случай безнадежных долгов. Часть прибыли организация откладывает на специальный счет. К концу 2012 года на нем имелось уже больше 90 тысяч латов. Эту сумму можно использоваться, если не удается взыскать коммунальные долги с определенного неплательщика.

– Например, квартира человека заложена в банке, он накопил 1000 латов долга. Однако даже после продажи квартиры с аукциона все деньги забирает банк. Больше же с неплательщика взыскать нечего. Что делать дому? Собирать деньги на погашение «повисшего» долга? Нет, это несправедливо, – считает Таиса Штале. – Поэтому для этого мы выделяем средства из специального фонда.

Система эта выгодна для владельцев квартир, потому что защищает от необходимости платить «за себя и за того парня». Она же мотивирует управляющего своевременно и эффективно бороться с должниками, чтобы не тратить деньги внутреннего фонда попусту.

В мае становятся доступны годовые отчеты всех домоуправлений Латвии. Любой житель может заказать такой документ в Регистре предприятий или в интернете – в базе данных Lursoft. Разобраться в цифрах может только бухгалтер, но наверняка в вашем доме такой специалист найдется. Из отчета можно видеть, не наделало ли домоуправление долгов, как обходилось с деньгами жителей, надежен ли его уставной капитал (в отношении к убыткам). Не поленитесь проверить своего управляющего так, как мы проверили RNA.