Дом заказал ремонт, что дальше?

В 2012 году муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks начало практику заключения трехсторонних договоров на ремонт в домах, не перенятых с баланса Рижской думы. Соглашения помогают владельцам квартир существенно сэкономить на благоустройстве. Однако управляющий напоминает, что самые выгодные трехсторонние договора нужно хорошенько обдумывать.

Работа есть, денег не платят

«Понимаю, что вы не юридическая контора и не бюро добрых дел, – написал нам Юрис, – но, учитывая проводимую вами работу по информированию о коммунальных проблемах, буду рад любому совету».

Юрис владеет квартирой в Риге по улице Плявниеку, 12. Летом в доме провели долгожданный ремонт подъездов, но в середине сентября жители нашли в почтовых ящиках неприятные письма от подрядчика. Фирма Būveksperts сообщала:

«Косметический ремонт ваших подъездов был проведен на основании трехстороннего договора между нашей организацией, уполномоченным лицом дома А. Пилюпсом и домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks. Фактически работы закончились 26 июня, но уполномоченный представитель дома без рациональной мотивации не подписывает акт сдачи-приема работ. Наша компания по сей день не может получить плату за выполненный заказ».

Строители попросили владельцев квартир созвать общее собрание и принять ремонтные работы вместо заартачившегося старшего по дому. В противном случае Būveksperts обещал дому скорую встречу в суде. Конечно, не такого результата жители ждали от трехстороннего договора, и в многоэтажке начались волнения.

Зависли 9000 латов

До сообщения фирмы Būveksperts многие жители ведать не ведали, кто и за какие средства проводит ремонт в доме. Но когда вчитались в бумагу и поняли, что строители угрожают судом, то побежали к своему уполномоченному – жителю дома господину Пилюпсу.

Старший по дому не стал отрицать, что акт приема не подписывает, потому что недоволен качеством работ. Но почему он не направил ремонтникам официальную претензию с описанием дефектов, объяснить господин Пилюпс не сумел.

Между тем, предмет спора внушительный. В домоуправлении зависли 9000 латов, предусмотренные для оплаты услуг Būveksperts.

Качество соответствует цене

Одна из жителей дома Виолетта Белая имеет опыт работы старшей по подъезду. Она разбирается в организации работы с владельцами квартир и считает, что в доме по Плявниеку, 12 создалась совершенно неправильная обстановка.

– В свое время я первой пошла по квартирам собирать подписи за косметический ремонт. Поскольку ремонтные накопления у дома были, в конце 2011 года Rīgas namu pārvaldnieks пообещал привести помещения общего пользования в порядок, – вспоминает Виолетта Степановна.

Домоуправление даже сообщило о начале закупочного конкурса, но тут по квартирам забегала дворник с новыми опросными листами: «Подпишитесь, если вы за ремонт!»

– Я удивилась, ведь решение уже принято. Но большинство собственников не разобрались и подписались, – говорит жительница.

Позже выяснилось, что таким образом люди отказались от планового ремонта домоуправления в пользу трехстороннего договора, предложенного господином Пилюпсом. Те же подписи сделали господина Пилюпса старшим по дому.

– Конечно, домоуправление собиралось потратить на косметический ремонт около 20 тысяч, а по трехстороннему договору работы обошлись только в 9 тысяч, – говорит Виолетта Белая. – Но и качество ремонта соответствующее затратам, то есть средненькое. Например, в соседнем доме выбранная домоуправлением компания полностью отштукатурила стены. Наши же строители замазали штукатуркой только самые большие выбоины.

Но жители на недоделки не жалуются, дом в любом случае похорошел. Их беспокоит только ситуация с не­оплаченным счетом строителей.

– Господин Пилюпс в объяснения не пускается, – сообщила Виолетта Степановна, – поэтому мы решили в ближайшее время организовать общее собрание. Придется выдвигать нового уполномоченного, чтобы наконец подписал злополучный акт.

Домоуправление – только «кошелек»

Ситуацию прокомментировала руководитель юридического департамента Rīgas namu pārvaldnieks Индра Дрейка:

– Попробую разъяснить суть трехсторонних договоров на ремонты. Настоящими участниками такого договора являются сообщество собственников в лице своего уполномоченного и выбранные жителями строители. Домоуправление становится только держателем кошелька. Мы не контролируем качество работ, не подписываем акт о сдаче и только перечисляем деньги подрядчикам.

Сначала мы практиковали трехсторонние договоры только в домах, перенятых собственниками с баланса Рижской думы. Там владельцы квартир имеют право самостоятельно принимать решения о ремонтных работах и выбирать их исполнителей на основании Закона об управлении.

В остальных домах работы должен планировать управляющий, который объявляет для этого закупочный конкурс. Однако со временем мы решили ввести трехсторонние договоры и в неперенятых домах. Теперь жители могут выбрать уполномоченное лицо и на общем собрании или путем опроса сами определиться с объемами ремонтов и подрядчиком.

Когда владельцы квартир приносят в наш участок протокол общего собрания, согласно которому большинство из них проголосовало за определенный ремонт и фирму-исполнителя, юрист Rīgas namu pārvaldnieks предлагает им стандартный договор. Жители и строители могут этот договор дополнить или по собственному желанию переделать.

Претензии в течение пяти рабочих дней

– Обычно плата за ремонт перечисляется исполнителям после того, как работы закончены, – продолжила госпожа Дрейка. – В некоторых случаях договор предусматривает аванс на строительные материалы.

Для того, чтобы домоуправление могло выплатить подрядчику полную сумму, требуется акт приема работ, подписанный уполномоченным жильцов. Подписи представителя Rīgas namu pārvaldnieks на акте нет. Управляющий присутствует на приеме работ только с целью убедиться, что они выполнены и их можно вычеркнуть из плана ремонтов в следующем сезоне.

Что происходит, если между жителями и исполнителем начинается спор о качестве работ? Стороны должны выдвигать друг другу претензии в порядке, предусмотренном договором. В стандартном соглашении сказано, что строительная компания приглашает уполномоченного на процедуру подписания акта приема. Если старший по дому видит недостатки, обе стороны составляют протокол с описанием дефектов и сроками их устранения.

Если работы не выполнены в полном объеме или у уполномоченного дома есть другие вопросы, он обязан в течение пяти рабочих дней вручить строителям официальную претензию. Вторая сторона должна претензию рассмотреть и также в течение пяти рабочих дней дать ответ.

Если конфликт развивается, потому что строители не находят общий язык с уполномоченным лицом дома, компания может пойти другим путем и попросить созыва общего собрания собственников. Сами ремонтники как третьи лица организовать встречу не могут, это должны сделать активисты дома.

Поскольку заказчиком работ по трехстороннему договору является не уполномоченное лицо, а все сообщество собственников квартир, общее собрание может проголосовать за прием работ и выдвинуть для подписания акта нового уполномоченного. Однако недовольным жителям мало просто сойтись на лестничной клетке, собрание должно быть организовано по всем требованиям Закона о квартирной собственности.

А что, если не принять?

– Если жители не могут собраться или голосуют против приема ремонтных работ, строителю ничего другого не остается, как обращаться в суд, – предупреждает глава юридического департамента Rīgas namu pārvaldnieks. – К сожалению, для владельцев квартир это может закончиться дополнительными затратами. В случае проигрыша они должны будут оплатить судебные издержки.

Система трехсторонних договоров действует в Rīgas namu pārvaldnieks успешно. Но жители, выбирающие эту форму выполнения ремонтов, должны предусматривать некоторые риски.

Например, гарантию на строительные работы. Все ремонты согласно закону сопровождаются двухлетней гарантией, которая подкрепляется договором. Но подрядчикам сейчас нелегко, многие маленькие фирмы быстро открываются и так же быстро объявляют о банкротстве. Это значит, что в случае чего жители могут и не добиться гарантийного ремонта.

Наше домоуправление выбирает подрядчиков на основе конкурса, в котором мы требуем от компаний предыдущего опыта и определенного годового оборота. В результате побеждают не самые дешевые предложения, зато жители уверены, что строители не исчезнут сразу после выполнения заказа.

Это не делает трехсторонние договоры хуже двухсторонних. Однако я приглашаю владельцев квартир понять, что при самостоятельном выборе компании они принимают на себя и дополнительную ответственность.

Ситуация на улице Плявниеку, это первая серьезная проблема за всю историю действия трехсторонних договоров в Риге. Похоже, обе стороны не вчитались до конца в соглашение. Господин Пилюпс должен был направить строителям официальную претензию, так же следовало поступить компании Būveksperts. Сделано это не было, и теперь беде может помочь только общее собрание собственников.