Юрис Виджис: «У нас каждый евроцент идет в дело»

В наступившем году у предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde, как и обычно, много амбициозных планов. Каковы они и каких новостей ждать жителям Елгавы, рассказывает Юрис Виджис, руководитель Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde.

Чем занят JNĪP?

Бывать у Юриса Виджиса интересно – предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) всегда найдет, чем удивить. Работают здесь азартно и благодаря этому по многим вопросам обогнали соседнюю Ригу. Например, именно управляющий из Елгавы первым решительно освоил интернет, открыв электронный ресурс для клиентов (www.jnip.lv). В этой информационной системе жителям предоставляют самую важную, самую полную информацию об их доме.

Теперь владельцам квартир не нужно ходить в домоуправление и стоять в очередях, чтобы получить сведения о ремонтах, должниках или собственных платежах. В интернет они могут сдавать показания счетчиков воды и получать квартирные счета. Вскоре пользователи информационной системы JNĪP смогут даже в общих собраниях участвовать, не выходя из дома! Жителям других городов такая открытость и такие удобства только снятся, а в Елгаве система работает шестой год.

Елгава сделала много такого, чему можно позавидовать. Скажем, при помощи JNĪP в городе реновировано уже 13 домов. В плане на 2015 год еще шесть проектов утепления. Это больше, чем утеплило муниципальное домоуправление Риги, которое только в 2014 году закончило первые проекты реновации.

Также JNĪP стал первым предприятием, которое активно обучает собственных работников. Все управляющие города имеют специальное образование соответствующего уровня. Совместно с Елгавским техникумом JNĪP начал подготовку шести новых специалистов-управдомов (Valdai – nāmu pārziņi), молодые специалисты приступят к работе через год. В планах начать профессиональное обучение домовых мастеров – универсальных работников, которые смогут выполнять важные ремонты и обслуживать технику.

Словом, JNĪP и в новом году продолжает работать с привычной энергией, а его специалисты охотно поделились планами. О самом важном рассказывает, конечно, сам многолетний руководитель предприятия Юрис Виджис.

Голосование в интернете – уже скоро

– Хорошее управление домами зиждется на трех краеугольных камнях. Это знающий управляющий, информированные собственники квартир, а также взаимное доверие между этими сторонами. Только при условии взаимного доверия управляющий и собственники могут принимать долгосрочные решения по обслуживанию и благоустройству дома.

– Елгава этим критериям соответствует?

– Судите сами. Являются ли наши работники знающими? Да! Это профессионалы высокого уровня. Все наши управляющие имеют специальное образование, соответствующее требованиям закона, к тому же в пользу JNĪP говорит опыт: предприятию исполнилось 17 лет. Информированы ли собственники квартир Елгавы о том, что происходит в их домах? Да, специально для их оповещения мы создали информационную сис­тему в интернете. Любой зарегистрированный пользователь ресурса www.jnip.lv может найти в информационной системе все документы о доме, предусмотренные Законом об управлении, и даже больше предусмотренного. В интернете клиенты получают сведения сразу, в любое удобное время. В ближайшем будущем мы начнем вести онлайн-трансляцию общих собраний собственников в интернете.

– А это зачем?

– Во время онлайн-трансляций собственники квартир, которые не могут посетить собрания лично, смогут следить за обсуждением важных вопросов по их дому. В будущем отсутствующие смогут даже участвовать в голосованиях.

– Неужели также дистанционно?

– Да, для этого мы надеемся обеспечить им точную идентификацию на сайте. Голосовать сможет только собственник квартиры, который подтвердит свою личность.

6629 жителей Елгавы уже пользуются

– Много ли собственников смогут пользоваться этими высокими технологиями?

– Уже сегодня системой могут пользоваться все клиенты JNĪP. Для этого необходимо зарегистрироваться в системе, использовав индивидуальный номер на квартирной квитанции. Человек после регистрации получает доступ ко многим электронным услугам JNĪP. Например, он может получать от нас счета на электронную почту, может дистанционно сдавать показания счетчиков и т.п. В системе уже зарегистрировались 6629 наших клиентов.

– Получается, что незарегистрированные клиенты не получают части информационных услуг?

– Нет, им также обеспечен полный список услуг JNĪP, но это не так удобно. Например, перед общими собраниями пользователи системы получают отчеты управления и повестку дня собрания на электронную почту. Остальным собственникам квартир эти документы бросают в обычный почтовый ящик.

Без личных встреч жители не обойдутся

– Наверное, со временем жители совсем перестанут встречаться на общих собраниях. Достаточно будет заглянуть интернет, почитать документы и дистанционно проголосовать за те или иные ремонты в доме…

– Мы не против, если такой день настанет. Уже сейчас многие важные решения в домах принимаются при помощи письменных опросов. Но есть два исключительных вопроса, по которым мы советуем проводить только очные собрания собственников квартир.

– Что это за исключения?

– В доме обязательно нужно общее собрание, если жители обсуждают участие в проекте реновации или обращение за банковским кредитом (для того же утепления или других ремонтов – прим. ред.). Если эти вопросы решать путем письменного опроса собственников, то некоторые жители могут что-то неправильно понять, потом отказаться от своего голосования и т. д. Другое дело, если у человека есть возможность обсудить реновацию или банковский заем на общем собрании. Тогда он может задавать вопросы, слушать ответы на вопросы своих соседей и в результате принять более обоснованное решение.

Ремонты: самое сложное – решиться

– Мне кажется, что такие вопросы невозможно решать, если между собственником и управляющим нет доверия.

– Тут мы возвращаемся к началу нашего разговора. Доверие очень важно. JNĪP старается обеспечить полную прозрачность своей работы. Жители могут ознакомиться со всеми сметами, расходами и отчетами.

– Как в Елгаве принимают решения о ремонтах?

– Сначала поясню, что мы управляем домами двух типов. Первый тип – это перенятые жителями дома, собственники которых выполнили требования закона и заключили с JNĪP договора полномочий. Жители таких домов сами устанавливают правила игры. Они определяют, какие работы управляющий может выполнять без согласования с собственниками. Обычно это небольшие ремонты, стоимость которых не превышает планки, установленной общим решением хозяев квартир. Если дому требуется более серьезный ремонт, то управляющий обязан согласовать его с уполномоченным лицом жителей – старшим по дому. Решения по реновации принимаются только на общем собрании собственников.

– Как принимаются решения в домах, которые не переняты жителями?

– Если общность собственников не заключила с JNĪP договора полномочий, мы управляем домом на основании Закона об управлении и правил Кабинета министров №№ 1013 и 1014. Раз в год управляющий предлагает жителям план ремонтных работ. Если собственники не собираются для голосования, то план вступает в силу автоматически. Если же хозяева дома голосуют против нашего плана, ремонты не выполняются, однако ответственность за последствия ложится на самих собственников квартир.

Кому полезен новый договор?

– Сколько домов Елгавы уже перезаключило с вами договора полномочий?

– Всего под нашим управлением находится 415 домов, из которых 292 заключили договора полномочий. В этих домах живет 86% наших клиентов.

– Наслышана, что JNĪP в последние годы предлагает клиентам перезаключать договора полномочий. Зачем это нужно?

– Это еще одна большая и нужная работа, которой мы гордимся. Первые договора полномочий были заключены нами в 2002 году. В то время в Латвии еще не существовало специальных законов, которые поясняли бы, какие условия должны быть предусмотрены в договорах между жителями и управляющим.

– Теперь такие законы существуют, взять хотя бы Закон об управлении.

– Именно этот закон и обязывает управляющих заключить с клиентами новые договора, в которых точно и конкретно оговаривались бы обязанности сторон. Мы подписали такие договора с собственниками 196 домов Елгавы, теперь документы соответствуют требованиям закона.

– Это значит, что в договорах появились новые разделы. Что же изменилось для жителей?

– Собственники квартир не почувствуют перемен. Но в некоторых ситуациях новые разделы договоров могут оказаться важными. Например, теперь в договорах предусмотрены условия расторжения отношений между домом и JNĪP. Раньше ни один закон не предусматривал за управляющим права отказаться от дома, такое даже в голову никому не приходило! Но теперь такое требование соответствует условиям рынка.

Жители, будьте... любопытнее!

– Значит, JNĪP получает право отказаться от дома?

– Управляющий должен такое право иметь. Представьте, что дом нуждается в ремонте, управляющий обращается к жителям с предложениями и сметами, однако собственники не хотят принимать решения о ремонтных накоплениях. Что делать? Если дом упадет, управляющий окажется виноват, хотя он и предпринял все нужные шаги. Жители должны понимать: если они сами наплевательски относятся к своей собственности, то управляющий просто расторгнет с ними отношения.

– На это жители скажут, что охотно участвовали бы в управлении домом, но не могут этого делать, потому что не имеют элементарной информации.

– Раньше с этим аргументом можно было бы согласиться. Но теперь, когда JNĪP активно обучает и оповещает жителей, когда работает наша информационная система, в такие оправдания я не верю. В 2014 году мы проводили презентации изменений в законах, на семинарах объясняли жителям их новые права и обязанности. Одних только семинаров по поправкам в Законе об управлении провели шесть. Готовы были рассказывать еще, но интерес жителей иссяк.

– Надо сказать, что шесть семинаров на 15 000 клиентов – это немного.

– Я согласен и повторяю, что собственники должны больше интересоваться обслуживанием жилья, своими правами и обязанностями. Ведь сейчас собственник, отказавшийся участвовать в содержании жилья, может получить административный штраф.

Елгава делится опытом

– Какие у JNĪP планы на 2015 год?

– Мы продолжим участвовать в государственной программе утепления жилья на 2014–2020 годы.

На мой взгляд, предложения, представленные Министерством экономики, приемлемы. Предложены два варианта финансирования, по которым, занимая в финансовых структурах, максимальная поддержка определена в размере 50%, а если включается государственное финансирование при посредстве ALTUM – в размере до 35%. Приветствуется то, что размер поддержки будет зависеть от достигнутых показателей энергоэффективности здания. В настоящий момент уточняются отдельные условия. К сожалению, эта программа была утверждена только этой весной….

– Согласны ли вы с экспертами, которые говорят, будто жилищные законы Латвии далеки от совершенства?

– Наша сфера еще очень молода, первые профильные законы начали действовать только в 2010 году. Понадобится еще десять лет, чтобы полностью привести нормативную базу в соответствие с реальной жизнью.

Прямые расчеты не новость

– В октябре 2015 года жители Латвии смогут перейти на прямые расчеты с поставщиками коммунальных услуг. Как думаете, жители Елгавы воспользуются этой возможностью?

– Жители Елгавы давно рассчитываются за тепло напрямую с поставщиком, поэтому значительных перемен мы не ждем.

– Выходит, что клиентом Fortum Jelgava по-прежнему считается весь дом, следовательно, все жители могут быть отключены от тепла из-за долгов одной-двух квартир?

– Хозяева квартир должны четко понять, что система прямых расчетов, определенная Законом об управлении, не предусматривает заключения индивидуальных договоров между собственником квартиры и поставщиком. Да, клиентом Fortum Jelgava остается каждый конкретный дом и каждый случай неуплаты за потребленную теплоэнергию надо рассматривать отдельно.

– Какая же польза жителям от новой системы прямых расчетов?

– Эта система предоставляет жителям право решать, как оплачивать услугу – при посредничестве управляющего или напрямую поставщику услуг. Жители Елгавы недавно участвовали в голосовании по этому вопросу. Практически все дома решили, что хотят получать счета от поставщика тепла (счета от домоуправления запросили только три муниципальных дома).

– Сколько будут стоить квитанции за тепло?

– Поставщик тепла в Елгаве запросил свою плату за обслуживание квитанций – 1,27 евро (+ НДС) в месяц с каждой квартиры. Но жители платили за эту услугу и раньше.

Один в поле не воин

– Нельзя ли мне как собственнику отдельной квартиры отказаться от счетов Fortum Jelgava и бесплатно оплачивать тепло через домоуправление?

– Ваш вопрос показывает, как глубоко жители заблуждаются относительно своих прав собственника. Мы должны понимать, что получателем любой коммунальной услуги является не отдельная квартира, а жилой дом целиком. Собственник любой квартиры является только совладельцем общего имущества. Представим, что двум людям принадлежит одна машина. Разве не станут они договариваться между собою о порядке ремонта и использования автомобиля? Также происходит и с домом на 20–100 квартир. Собственники должны приходить к общим решениям.

– Значит, перейти на прямые расчеты или на расчеты через домоуправление мы можем только сообща?

– Только при условии, что за это проголосует большинство собственников квартир. Такой же порядок касается любых важных решений по дому. JNĪP принимает во внимание мнение каждого отдельного собственника квартиры. Однако исполнять мы можем только общие решения большинства собственников конкретного дома.

«Мы десятилетиями это делали...»

– Прошлой осенью поставщики опубликовали свои тарифы на обслуживание квитанций. Мы видим, что они хотят получать по 2–3–5 евро за каждую квитанцию. Жители Елгавы отказались от прямых расчетов за вывоз мусора и водопровод, чтобы не переплачивать. Продолжит ли JNĪP готовить счета за эти услуги?

– Мы очень благодарны поставщикам, что они наконец-то оценили работу по обслуживанию счетов.

– Тогда уж лучше жителям заключить договора о прямых расчетах с поставщиками…

– Не скажите, ведь единый счет от домоуправления всегда будет дешевле, чем три-четыре отдельных счета от поставщиков. К тому же наши клиенты могут быть уверены, что JNĪP выписывает правильные счета. Всем известно, что наше предприятие никогда не потратило ни сантима на посторонние цели. Если человек заплатил за электричество, то эти деньги будут перечислены Latvenergo, если заплатил за воду, то деньги перечислят водоканалу и так далее.

Проблема номер один – состояние лифтов

– JNĪP много лет является примером для многих домоуправлений Латвии. Но есть ли проблемы, о которые даже ваше предприятие разбило лоб?

– Есть технические проблемы, которые мы можем решать только совместно с жителями, а жители пока не готовы об этом думать.

– Например?

– Лифты в многоэтажных домах города отслужили свой ресурс. Люди пока не осознают, на пороге какой катастрофы мы находимся. Был случай, в одном из домов лифт испортился, и жители три месяца ходили пешком, потому что не могли принять решения о ремонте. Мы подготовили смету, сообщили им о необходимых ремонтах, жителям оставалось только проголосовать о финансировании. Но они не могли этого сделать, дело останавливается, люди стали жаловаться в газеты, словно газеты могли дать им денег на ремонт лифта...

– Разве в случае аварии JNĪP не должен действовать сразу, без переговоров с жителями?

– Формально, по закону, мы имеем право проводить аварийные работы без решения собственников. Но мы придерживаемся другого принципа и стараемся все крупные работы согласовать с владельцами квартир.

– Предположим, жители решили, что ремонт нужен, а денег на счету дома нет. Что предпримет JNĪP?

– Мы ждем, когда дом соберет хотя бы 50% от стоимости работ, и начинаем ремонт. То есть жители получают работы авансом.

– Что ждет многоэтажки, в которых лифты дышат на ладан?

– Лифты и впрямь крайне изношены, заменой отдельных узлов уже не обойдешься. Они готовы остановиться, а новое оборудование стоит от 20 до 30 тысяч евро. Теперь посчитаем: на одной лестничной клетке находятся 36 квартир, значит, в случае серьезной аварии лифта каждый собственник должен будет заплатить 500–800 евро.

– Колоссальные траты!

– Глобально помочь жителям может только государственная программа. Но такой программы не существует, и сегодня хозяева квартир должны действовать самостоятельно. Всего в домах Елгавы имеется 64 лифта, из них только пять заменены. Причем заменены проведены только в экстренных случаях, например, если лифт был сознательно испорчен.

– Какое решение вы предлагаете таким домам?

– Самое главное, заблаговременно начать копить на ремонт лифта. В течение нескольких лет жители могут собрать необходимую сумму и будут готовы к ремонту, если лифт внезапно остановится. В последний день, когда лифт уже испортился, думать о проблеме будет поздно. Жителям придется либо ходить пешком, либо обращаться за кредитом для покупки нового лифта.

Проблема номер два: пожары

– Еще одна проблема, это дома с печным отоплением, – продолжает Юрис Виджис. – После очередного пожара мы решили обследовать все печи конкретного дома и были в шоке, потому что половиной печей в квартирах нельзя было пользоваться.

– Однако починка печек – это забота собственника квартиры, чем тут поможет управляющий?

– В конце отопительного сезона управляющий обязан проверять состояние общих дымоходов. Весной 2015 года мы постараемся одновременно проверить и отопительные приборы в квартирах. Мы уже обратились к Государственной пожарно-спасательной службе, чтобы заручиться поддержкой специалистов. Надо сказать спасибо самоуправлению, которое пошло нам навстречу, поддержало идею проверок в муниципальных квартирах. Каждый акт о неисправной печке мы будем рассматривать индивидуально.

– Часто наниматели муниципальных квартир считают, что ремонтировать печку в квартирах самоуправления должна Дума. Так ли это?

– В Законе о найме четко сказано, что содержать и ремонтировать отдельные предметы, находящиеся в квартирах, должен сам наниматель. Это относится и к отопительным приборам. Конечно, самоуправление имеет право выделить жильцам софинансирование на ремонт печек, однако такое решение должен принимать город.

– В чем причина огненных трагедий? Почему печки Елгавы (да и Риги, и многих других городов) находятся в таком плохом состоянии?

– Думаю, люди не умеют обращаться с печами. Мы спрашиваем: «Как давно вы последний раз меняли облицовку печи?», – жители отвечают: «Мы никогда этого не делали!» В лучшем случае печь ремонтировали 20 лет назад.

– Но ведь это ужасно!

– Вспоминаю свое детство: мы жили в доме с печным отоплением. Каждый второй-третий год всю печь перекладывали заново. Вдобавок каждая печь предназначена для конкретного вида топлива: дров, брикетов и т. п. Сегодня люди по причине нехватки средств или ззнаний, в качестве топлива закладывают в печку что попало.

– Что делать?

– Начинать надо с информационной кампании не только в Елгаве, но и во всей Латвии. Люди должны понимать, что печь – это опасное оборудование. Причем оно опасно не только для собственника. Представьте на минутку, что все жители дома привели печи в порядок, а один этого не сделал. В результате может сгореть все строение. Следующий этап, это контроль. Летом смогу рассказать, как прошла проверка в Елгаве, и вы сами сделаете выводы, должны ли управляющие и пожарные следить за состоянием печей в квартирах.

Смотрите, в какое интересное время мы живем. Елгавские собственники квартир осваивают новейшие технологии. Скоро в онлайн-собраниях JNĪP можно будет участвовать хоть из Америки, хоть из самого космоса! А печками пользоваться мы по-прежнему не научились. Надо как-то исправляться.