Управляющий – помощник жителей

Быть собственником квартиры – захватывающее занятие. Если ты и впрямь заботишься о своем имуществе, то каждый день думаешь: «Как сделать управление домом лучше?» Сотни жителей Риги знакомятся через нашу газету для того, чтобы пообщаться на тему обслуживания и узнать опыт других домов. Сегодня – о решении главных проблем с примерами домов, справившихся с задачей.

Обслуживающая организация Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) является частной и обслуживает дома, в которых созданы общества собственников либо выбраны уполномоченные лица. Принцип компании: «Решения в доме принимают хозяева квартир!». Здесь считают, что дело управляющего – помогать жителям и точно выполнять их указания.

Под управлением RNA находится полторы сотни домов Риги и Саласпилса. Во всех много­этажках кипит работа: в прошлом году были проведены ремонты на сумму более 600 тысяч евро. Всего за год удалось удвоить количество выполненных работ – ремонты на лестничных клетках, восстановление балконов, замены крыш. В 2015 году жители вместе с RNA планируют еще активнее приводить дома в порядок.

Каким образом строится сотрудничество владельцев квартир с частным управляющим, как решаются наболевшие проблемы? На самые частые вопросы читателей отвечает Виктория Кураева, главный инженер RNA.

В нашем доме обветшали балконы. Мы читали в газете, что ремонт их будет стоить очень дорого. Какие решения существуют?

– Ремонт балконов действительно довольно затратное мероприятие, так как, как правило, затрагивает и восстановление несущей конструкции (сварочные работы), и косметический ремонт – отделку и покраску. Все эти работы проводятся на высоте. Сегодня строительные фирмы предлагают восстанавливать балконы по цене в среднем от 400 до 700 евро, в зависимости от конструкции, начального состояния и необходимых работ.

Правление дома по ул. Ригас, 2 в Саласпилсе, который обслуживает Rīgas namu apsaimniekotājs, обратилось в технический отдел домоуправления с просьбой подготовить смету на ремонт балконов. Одна из фирм, специализирующихся на таких работах, сделала жителям ценовое предложение, и собственники квартир обсудили его на общем собрании. Взвесив и сравнив все «за» и «против», жители приняли решение: ремонту быть. Ведь цена адекватная, работы необходимы, чтобы своевременно предотвратить разрушение и самих балконов, и собственно домовых конструкций (панели дома страдали из-за проникновения влаги из-за нарушенной гидроизоляции пола балконов). Да и утраченная надежность металлических конструкций внушала опасения: балконы угрожали безопасности людей!

Дальше – интересная подробность. Принимая во внимание то, что домовых накоплений на такой ремонт у дома было недостаточно, а сами работы подпадали под вид аварийных, на общем собрании собственники большинством голосов высказались за выполнение работ по условию правил Кабинета министров № 907 от 28 сентября 2010 года «Правила технического обслуживания и текущего ремонта жилых домов, оборудования и коммуникаций в них». Пункт 17 этих правил предполагает, что собственники квартир должны незамедлительно принять решение об устранении аварийной ситуации, то есть о ремонте и источниках его финансирования.

В этом конкретном случае собственники приняли решение оплатить ремонт балконов дополнительным платежом по графику. Они обратились в RNA c просьбой разрешить им расплатиться за восстановление балконов постепенно в течение года. Общая сумма, необходимая для проведения работ, была разделена на количество владельцев балконов и на 12 месяцев. Выходит, что по решению общего собрания за работы заплатили только владельцы квартир с балконами, и это очень важная деталь для жителей квартир без балконов, которые были избавлены от дополнительных платежей.

Домоуправление, понимая всю важность и срочность работ, пошло жителям навстречу и утвердило предложенный домом график. Итог: работы своевременно выполнены, жители получили желаемое, постепенно расплачиваются с RNA и строят планы на дальнейшие необходимые ремонты.

В нашем доме очень плохие трубы, мы начали копить средства на их замену, но пока накопим нужные 30 000 евро, наверняка случится много аварий и придется тратить деньги на латание старых труб. Как поступить, если жители не готовы брать банковский кредит?

– Отвечу на примере дома по ул. Сколас, 34, который находится в обслуживании RNA. Правление дома на ежегодном собрании собственников включило в повестку дня конкретные вопросы и среди них запланированные работы на текущий год. Имея информацию от технического отдела RNA о том, что внутридомовые коммуникации находятся в неудовлетворительном техническом состоянии (имелись случаи прорывов-протечек, недостаточного давления воды из-за «заросших» участков труб), собственники уполномочили RNA заказать смету на производство работ. Так как все понимают, что одновременно выполнить работы по замене всех труб дорого и невозможно, владельцы квартир по ул. Сколас, 34 с помощью наших мастеров выявляют наиболее проблемные участки (по сути, стояки) и заказывают их ремонт. Таким образом дом обзаводится новыми трубами постепенно. Важно знать, что во многих домах в одной шахте находятся трубы водоснабжения и канализации, поэтому целесообразно менять их комплексно, ведь работа связана с вскрытием панелей и зашивкой. Делать это дважды и трижды было бы слишком хлопотно.

Все это мы стараемся заранее разъяснить собственникам и правлению дома, чтобы наши клиенты приняли положительное решение о ремонтах. То есть к каждому очередному собранию управляющий готовит ценовое предложение на конкретный объем работ, заказанный жителями. Затем решением собственников утверждается и объем работ, и необходимые ремонтные накопления в текущем году. Владельцы квартир видят в своих счетах позицию «Накопления на ремонт» и понимают, что эти деньги пойдут на продолжение замены конкретных стояков водоснабжения. Правление дома уже заранее интересуется дальнейшими необходимыми работами и просит составить их сметы, для того, чтобы своевременно ознакомить с планируемой работой остальных собственников. Это один из возможных вариантов, при котором собственники заранее принимают решение о дополнительных ремонтных накоплениях на конкретную работу.

В нашем доме течет крыша.Нам предложили очень дорогой ремонт, но мы не согласны со сметой. Как решаются такие проблемы в других домах?

Необходимость замены кровли обычно выявляется в ходе ежегодного технического обследования дома, который проводят сотрудники обслуживающей организации по условиям правил Кабмина № 907 от 28.09.2010. Конечно, управляющий также принимает жалобы от конкретных собственников квартир, пострадавших от протечек во время дождя или таяния снега.

После проверки и изучения жалоб, оценив масштаб повреждения, обслуживающая организация заказывает смету на ремонт или замену кровли конкретным фирмам, занимающимся такой работой, и, как правило, предлагает правлению дома несколько ценовых предложений (обычно они отличаются не только суммой, но и видами материалов и методом производства работ). Так же отличаются и объемы работ: где-то целесообразно менять всю кровлю, где-то нужно только восстановить или обновить парапет. Все это учитывается, как и пожелания собственников.

Конечно, бывают случаи, когда собственникам квартир предложенные сметы кажутся необоснованно дорогими или рассчитанными не на такой объем работ, как предполагали жители. В таких случаях собственники, конечно, могут предложить свой вариант решения проблемы. Они имеют право найти исполнителей работы, которые придутся им по душе, и заказать более выгодную для дома смету. Если общее собрание проголосует за альтернативное предложение, мы обязательно заключим с такой фирмой трехсторонний договор и поручим ремонт ей. В таком случае солидарную ответственность за принятое решение (выбор конкретной фирмы, вид и объем работ, срокам и сумме оплаты) будет нести как домоуправление, так и правление дома.

Прецедент опять-таки есть: RNA обслуживает жилой дом по адресу Бривибас гатве, 362. В 2013 году по имеющимся жалобам о протечках и в результате обследования было констатировано, что в доме необходим частичный ремонт мягкой кровли. Было сделано ценовое предложение от двух конкретных фирм. Жители на собрании рассмотрели предложение RNA, но решили по-своему – обратились к одной из известных им фирм, которая предложила выгодное дому решение. Собственники проголосовали большинством голосов за предложенную ими фирму и уполномочили RNA заключить договор с предложенной фирмой. Ремонт был выполнен, как аварийные работы, соответствующие правилам Кабмина № 907. Финансирование предложили обеспечить дополнительным платежом – ремонтные работы по графику на 15 месяцев. Стоимость ремонта была распределена пропорционально квадратуре жилой площади каждого владельца. Таким образом RNA быстро выполнило решение собрания собственников, и на сегодняшний день проблем с крышей у дома нет. Деньги за ремонт по графику жителями уже выплачены.

В нашем доме очень много должников, на четырехподъездный дом – почти 20 тысяч евро. Домоуправление судится с неплательщиками, но дело идет медленно. Слышал, что другие управляющие добиваются высокого процента оплаты счетов. Интересно, как это возможно?

Со своей стороны мы заметили, что некоторые домоуправления Латвии проводят работу с должниками в виде ежегодной акции, приуроченной к концу года (если во время такой акции человек явится к управляющему и напишет мировое соглашение о постепенной оплате долга, ему снимают накопившиеся штрафные проценты). В результате жители несколько расхолаживаются и ждут следующую акцию. Долги в течение года накапливаются, ситуация заходит в тупик. У нас же в RNA работа с должниками идет регулярно. Житель может явиться к нашим сотрудникам в любое приемное время и заключить соглашение об оплате долга (можно сразу или по частям). В таком случае штрафные проценты снимаются. Мы всегда готовы идти навстречу жителям! В результате оплата платежей происходит регулярнее, и платежная дисциплина в домах под нашим обслуживанием превышает 96%. Это очень высокий показатель.

Есть, конечно, и практика своевременных напоминаний и предупреждений, если и это не помогает, подготавливаем документы в суд. Но это крайняя мера. Кроме того, когда у жителей имеется возможность самостоятельно распоряжаться деньгами дома и вместе с другими собственниками голосовать за приоритетные работы, у них есть и стимул вовремя оплачивать счета. Ведь они видят, как их деньги расходуются именно на те работы, за которые они ратовали.

Возле нашего дома очень разбитая дорога, годами ждем ремонта, денег на новое покрытие накопить не можем, потому что в доме много других нужных работ. Слышали, что некоторые дома в Риге придумали, как недорого залатать ямы. Что это за пример?

К сожалению, еще очень большое количество внутриквартальных дорог и подъездов к жилым домам находится в плачевном состоянии. Владельцы жилья надеются, что эти ямы и выбоины будут отремонтированы силами Рижской думы. Но надо понимать: быстро починить все дороги Дума не в состоянии.

Вот в таком плачевном состоянии и была внутриквартальная дорога у дома Бривибас, 362. Собственники квартир неоднократно жаловались в RNA на ямы и колдобины, из-за которых у кого-то ломались автомобили, кто-то просто не мог пройти из подъезда, не попав в лужу, а машины «скорой помощи» и других служб отказывались заезжать во двор. Техническая служба RNA поинтересовалась у специализирующихся на асфальтных работах фирм ценой необходимых работ. Мы сразу поняли, что такие деньги на счету дома в ближайшее время не появятся, так как дом ведет накопления на ремонтные работы собственно в доме (а их еще очень много), но никак не для обхозяйствования территории. Так бы и ломали авто и перепрыгивали через колдобины люди, но один из собственников квартиры этого дома предложил хоть и временное, но вполне устраивающее почти всех соседей решение проблемы – засыпать ямы на подъездной дороге к дому щебенкой. Более того, этот человек сам предложил организовать доставку и договориться с техникой, чтобы разровнять щебенку. В итоге дом поддержал эту инициативу, на собрании более 51% владельцев квартир подписались за предложение и подали в RNA заявление с просьбой оплатить счета за щебень, транспорт и работу. Жители согласились оплатить эти работы дополнительно как прибавку к основному счету и попросили рассрочить платеж на три месяца.

Щебенка решение, конечно, временное, но достаточно бюджетное и устранившее проблему. Как хорошо, что есть инициативные люди, готовые помогать в решении общих вопросов дома!

Сегодня наши жители неохотно платят за квартиру, потому что не чувствуют контроля за деньгами. Но какой-то дом в Ильгюциемсе, как я читал в вашей газете раньше, завел собственный счет, куда и поступают все платежи жителей. Управляющий может взять деньги за воду, мусор или ремонт только с согласия жителей. Как этого добиться?

В RNA изначально учет финансов ведется отдельно для каждого дома. Абсолютно все платежи производятся только по согласованию с правлением дома, будь то ежемесячные платежи компаниям по вывозу мусора, ремонту и обслуживанию лифта, обслуживанию кодовых дверей-замков, коммунальные услуги или оплата незапланированных или аварийных ремонтов. По условию нашего договора, правление дома из числа жителей имеет право согласовать проведение ремонта в пределах определенной суммы – в зависимости от бюджета конкретного дома. Такое право им дано решением общего собрания собственников и зафиксировано в протоколе собрания. Нам остается только выполнять волю жителей. Поэтому, как только в доме выявлена какая-либо ситуация, требующая внеочередных затрат (замену циркуляционного насоса, например), мы связываемся с правлением, просим согласовать оплату и только после этого производим перечисление исполнителям работ. Если необходимая для ремонта сумма превышает лимит, в который по доверенности собственников должно укладываться правление, дому необходимо созвать собрание и большинством голосов решить, проводить ли работу и каким образом ее оплачивать.

Но важно помнить: если у дома нет правления или уполномоченных лиц, то ни о каком отдельном учете средств речь не идет. Так что порядок в любом доме начинается с объединения собственников квартир и их общего желания жить лучше.