Чем больше доверия, тем меньше долгов!

Как спасались дома, обворованные управляющими в кризис? При новом управляющем они расплатились по несправедливым долгам и сами определяют, когда начать отопительный сезон.

Несколько лет назад по Риге прокатилась эпидемия обманов. Нечестные или не слишком умелые управляющие собирали деньги жителей за отопление и воду, однако перечислить их поставщикам «забывали». Очень скоро такие домоуправления объявляли банкротство или просто исчезали, оставляя своих клиентов с огромными долгами перед поставщиками. Что случилось с этими домами? Как мы выяснили, за семь лет большинство из них успешно справились с проблемам и даже превратились в образцовые дома. Сегодня все они получают тепло вовремя и могут не бояться холодов.

Тепло есть!

Большую часть таких домов в 2008–2012 году переняла компания Rīgas namu apsaimniekotājs. Это домоуправление обслуживает 145 многоэтажек в Риге и Саласпилсе, 60 из которых – именно дома, обворованные прежними управляющими. Однако во всех зданиях под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs и ремонты проводятся, и тепло подключается вовремя.

– Вообще-то, когда начать отопительный сезон, во всех домах под нашим управлением определяют сами жители или их уполномоченные представители. Некоторые дома были подключены уже 1 октября, – сообщил Игорь Трубко, председатель Rīgas namu apsaimniekotājs. – Исключением остался один дом, жители которого решили судиться с Rīgas siltums по долгам, оставленными прежним управляющим. Причем предыдущее домоуправление обещает расплатиться с поставщиком, однако Rīgas siltums продолжает требовать деньги с жителей и не хочет давать дому тепло.

– Как обстоят дела с долгами жителей за прошлый отопительный сезон?

– Мы подвели итоги по предприятию и выяснили, что платежная дисциплина клиентов Rīgas namu apsaimniekotājs очень высока, люди вовремя оплачивают 98% счетов. Думаю, жители просто видят, что их деньги тратятся на благоустройство, поэтому и не задерживают оплаты. К тому же наши юристы заключают с хозяевами квартир очень много мировых соглашений о постепенном погашении старых долгов.

Как заключить «мировую» по долгам?

– Скажите, на каких условиях вы заключаете такие соглашения?

– В принципе, график платежей заключается на условиях жителей. Наше условие одно: штрафные санкции снимаются только после погашения самого долга.

– На какой срок можно растянуть оплату старого долга?

– В каждом случае это решается индивидуально – поскольку мы идем навстречу клиентам. Главное, чтобы человек оплачивал и текущие счета за квартиру, и гасил долг по условиям мирового соглашения. Наверное, так не действует ни одна другая обслуживающая организация. Но мы действительно списываем клиентам все штрафные санкции после выплаты основной суммы долга.

– Зачем?

– Мы считаем, что штрафные санкции – это не источник обогащения для управляющего, а только лишь инструмент, мотивирующий человека платить за квартиру аккуратно. Когда эта цель достигнута, то наказывать жителей не за что.

– А если человек не хочет заключать мировое соглашение?

– В таком случае деньги, полученные от штрафных санкций, поступают на оплату судебных издержек и работы наших юристов, которые занимаются взысканием долга в гражданском порядке.

Домоуправление вкладывает собственные средства

– Я знаю, что многие из ваших нынешних клиентов были обворованы прежними управляющими. Вы перенимали дома с большими проблемами, с мифическими долгами. Как все-таки удается подключать тепло вовремя?

– За десять лет работы Rīgas namu apsaimniekotājs мы создали большой уставной капитал, а всю прибыль направляли на создание резерва, который компенсировал бы необеспеченные долги жителей. В результате у предприятия достаточно оборотных средств, чтобы мы могли вовремя расплатиться с поставщиками услуг даже в случае, если сами жители не успели заплатить за услугу. В этом отношении мы работаем, как часы!

– Зачем домоуправлению вкладывать свои деньги, пусть даже временно, в оплату счетов жителей?

– Если мы посмотрим на структуру средств, которые поступают в любую обслуживающую организацию, то окажется, что 75% денег жителей – это транзитные платежи, которые затем нужно перенаправить поставщикам услуг. Выходит, что любая обслуживающая организация, это подобие банка, поскольку она всего лишь должна передавать деньги клиентов дальше. Мы стараемся выполнять эту функцию добросовестно и защищать наших жителей от возможных неприятностей, которые могут возникнуть в любом доме из-за просрочки платежа.

Как живут дома, пострадавшие от прежних управляющих?

– Как сейчас живут дома, которых семь-десять лет обворовали прежние управляющие?

– Под нашим обслуживанием находится 60 таких домов. Раньше ими управляли такие компании, как Laf Nami, Māju serviss KSA, Namu apsaimniekošana и т.п. Потом эти домоуправления закрылись или объявили банкротство, «забыв» перечислить деньги жителей поставщикам тепла и воды. В результате мы с большим трудом составили с поставщиками услуг графики постепенной оплаты этих мнимых долгов. Жители сами согласились ежемесячно вносить в фонд дома по 0,10–0,20 евро с квадратного метра, чтобы повторно оплатить счета и не остаться без коммунальных услуг. Таким образом 30 домов уже вернули несправедливо начисленный долг, еще 15 домов сделают это до конца 2016 года. К 2018 году у нас не останется ни одного дома, который имел бы формальные долги перед поставщиком, и все накопления жителей в будущем мы сможем вкладывать в благоустройство и ремонт жилья.

– На какие суммы прежние управляющие наказали своих клиентов?

– Например, за домом по улице Дзирциема, 59 в Риге на момент перехода под наше обслуживание был оставлен долг в размере 54 тысяч латов. Каждый год мы собираем жителей таких домов и сообщаем, сколько денег собрано для погашения задолженности прежнего управляющего и что они перечислены поставщикам. По условиям договора на обслуживание мы обязаны согласовать такие действия с владельцами квартир.

– Но жители по сей день не теряют надежды получить украденные деньги обратно! Что вы делаете для этого?

– Сегодня у нас имеется решение Огрского городского суда, согласно которому местный поставщик тепла не имеет права требовать у них оплаты долга, по документам числящегося за прежним управляющим. По мнению судьи, Salaspils siltums незаконно взыскивал с людей эти долги, угрожая отключением услуги, и поэтому все средства жителей должны быть возвращены в фонд домов. Однако надо понимать, что добиться этой победы мы смогли благодаря юридическому нюансу: договор на поставку тепла в данном случае был заключен не между жителями и Salaspils siltums, а между Salaspils siltums и прежним управляющим, обществом Enerģētiķu 33 (процесс еще не закончен, подана апелляция). С управляющего-то и следует спрашивать. А в Риге, где Rīgas siltums напрямую заключал договора с каждым домом, доказать правоту жителей нам пока не удалось, хотя наш иск сейчас находится в Верховном суде. Я считаю, что ни один нормативный акт не дает поставщику права требовать у жителей повторной оплаты одной и той же услуги. Но поставщики действуют в ультмативной форме – просто отключают тепло или воду. Никто такого выдержать не может!

– В чем же заключается смысл вашего суда с Rīgas siltums?

– Мы обнаружили, что это предприятие по-разному относилось к домам, обкраденным прежними управляющими. Некоторым домам Rīgas siltums списал часть долга, у других продолжал требовать полную сумму. Мы считаем, что это нарушение этических норм и Закона о конкуренции, поэтому и хотим, чтобы суд обязал поставщика ко всем жителям Риги относиться одинаково.

Кто накажет воришек?

– Хорошо, но неужели сами управляющие, поступившие с жителями нечестно или недобросовестно, так и не будут наказаны?

– Переняв обворованные дома, мы от лица жителей многократно обращались в прокуратуру, получали отказы, обжаловали их у генерального прокурора и бились до тех пор, пока против этих управляющих не были заведены уголовные дела. Однако у нас нет возможности узнать, как идет следствие. В прокуратуре объясняют, что эта информация является закрытой.

Коррекция снизилась до 1–2%

– Какие новые проекты ваше домоуправление осуществило в этом году?

– Мы выполнили очень много ремонтов: модернизировали тепловые узлы, меняли разводки холодной и горячей воды, ремонтировали лифты и крыши. В некоторых наших домах жители решили установить точные счетчики воды с дистанционным считыванием показаний. Определенный эффект есть. В домах с новыми счетчиками стоимость подогрева воды снизилась с 6–8 евро до 2–3 евро за кубометр. Очевидно, что ранее народные умельцы все-таки воздействовали на показания своих квартирных счетчиков, а теперь вынуждены платить честно. Только за счет того, что стоимость подогрева горячей воды уменьшился в два раза, жители полностью компенсировали затраты на установку новых счетчиков.

– А сколько такие счетчики стоили?

– Один прибор – более 50 евро, расходы на квартиру составляли от 100 до 200 евро. Однако мы предложили жителям расплатиться за счетчики в рассрочку (от 12 до 36 месяцев), поэтому экономия чувствуется намного больше, чем расходы.

– Понизилась ли коррекция воды?

– Одна только установка счетчиков класса С позволила нам сократить коррекцию с 30–40% до 7%. Теперь жители домов, которые ставили точные счетчики без электронного считывания, хотят обзавестись еще и дистанционной системой передачи показаний. Ведь опыт показал, что коррекция в таком случае сокращается до 1–2%.

Барахлят общие счетчики!

– Иногда жители жалуются, что установка точных квартирных счетчиков не помогает, поскольку, как видно, барахлят общедомовые счетчики Rīgas ūdens. Может ли управляющий бороться с этим явлением?

– Мы действительно не раз убеждались, что общедомовые счетчики имеют погрешность и накручивают плату, к сожалению, не в пользу жителей. Но Rīgas ūdens идет навстречу, меняет свои счетчики и делает перерасчет, если при верификации доказано, что прибор лжет. Однако поставщик всегда предупреждает, что если при досрочной проверке дефект общего водомера не обнаружится, то за верификацию придется платить жителям, а это стоит около 100 евро. Но до сих пор нашим клиентам ни разу не пришлось заплатить за проверку подозрительного прибора из своего кармана.

– Какие проекты вы планируете выполнить в следующем году?

– К сожалению, в этом году несколько наших домов так и не смогли приступить к комплексной реновации, хотя собственники квартир и приняли соответствующие решения. Причина в том, что задерживается принятие правил Кабинета министров, которые опредили бы порядок софинансирования реновации из фондов ЕС. Очень жаль! А ведь на примере дома на улице Миера, 21 в Саласпилсе, который выполнил реновацию в прошлом году, мы убедились, что такие работы имеют смысл. Если раньше в этом доме было самое дорогое отопление в Саласпилсе, то теперь оно стало самым дешевым и жители окупили свои инвестиции.

Не дали старому дому рухнуть!

– Что стало для вашего домоуправления самым большим вызовом в этом году?

– У нас в управлении находится небольшой деревянный дом по улице Акменю, 26/28 в Риге. Когда наши работники обнаружили в этом строении опасные дефекты, мы сразу решили, что не допустим повторения трагедии, которая произошла в Риге с домом по улице Буру (напомним, что дом просто развалился – прим. ред.). Вызвали строительного эксперта, который составил заключение, что находиться в этом здании нельзя, если только не будут выполнены вполне конкретные работы. На следующий же день мы созвали общее собрание собственников квартир. И скажу честно: в минуту, когда нашим клиентам пришлось выбирать, либо покинуть свой дом, либо согласиться на ремонт, они проголосовали за немедленное начало работ и утвердили смету. Так мы убедились, что самое главное – начать работу с жителями вовремя!

– Так что ж, вы работаете только с проблемными домами?

– Вовсе нет, мы принимаем на обслуживание все дома, в которых имеется инициативная группа, общество собственников или уполномоченный представитель. Это, кстати, наш важнейший принцип! Активисты дома сами определяют круг задач для управляющего, и мы только лишь выполняем их желания и распоряжения. При этом движение денег, выбор исполнителей ремонтных работ, а – по желанию – даже выбор дворника, контролирует сообщество собственников квартир или старший по дому.