Уполномочен бороться с переплатами!

■ Как поступать жителям, которые уверены, что переплачивают за отопление?

■ Чем опасен управляющий, который не отчитывается за техническое обслуживание дома?

■ Могут ли активные жители сэкономить дому тысячи евро на ремонтных работах?

В феврале жители Латвии получили большие счета за отопление, и в редакции тут же раздались звонки: «Как же так? Предприятие Rīgas siltums сообщает, что тариф на отопление в 2016 году на 16% ниже, чем в январе 2015 года, а счета мы получили рекордные! Никогда нам еще не приходилось так дорого платить за тепло!» Одновременно жители жалуются на жару в квартирах и подозревают, что поставщик специально подает в дома больше теплоэнергии, «чтобы компенсировать свои потери, связанные с теплой зимой». Что же происходит на самом деле?

Не навязывают ли нам тепло?

Как сообщили в Rīgas siltums, в январе 2016 года жители потребили на 56% больше теплоэнергии, чем в декабре 2015 года. Это связано с тем, что средняя температура января равнялась –6,1 градусам Цельсия, что почти на 10 градусов ниже, чем в декабре (+3,7 градусов Цельсия). Температура ниже нуля держалась в Риге целых 24 дня, отсюда и большие счета за отопление.

Однако непонятно, почему жители, получая большие счета, жалуются, что получили даже больше теплоэнергии, чем им было необходимо. Мы попросили рассказать о ситуации Игоря Трубко, председателя Рижской ассоциации управляющих и главу домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs.

– У жителей создается впечатление, что в дома подают больше тепла, чем это необходимо, отсюда и высокие счета. В чем причина этот явления?

– Ответ очень простой, в квартирах действительно бывает перетоп. Но такие проблемы появляются только в домах, где нет своего уполномоченного представителя. Причем здесь нет вины ни муниципального управляющего, ни Rīgas siltums. У дома просто нет человека, который доносил бы до этих предприятий пожелания жителей. А ведь наличие такого представителя у дома предусмотрено даже Законом об управлении.

– Кто же принимает решение о температуре отопления, если у дома нет собственного представителя?

– Это делает управляющий и компания, обслуживающая внутренние теплосети дома. В Риге это, как правило, Rīgas siltums.

– Как думаете, справедливо ли жители подозревают поставщика тепла в намеренном перетопе?

– Нет, ведь проблема совсем не в желании поставщика продать нам побольше тепла. Дело в том, что у обслуживающей организации есть возможность установить теплоузел любого дома либо на комфортный, либо на экономичный режим отопления. Если поставить в доме экономичный режим, то велик риск, что некоторые жители начнут жаловаться на холод. Для того, чтобы избежать вызовов и жалоб, Rīgas siltums вместо экономичного режима часто устанавливает комфортный. Температура в квартирах достигает +22-23 градуса, при этом плата поднимается на 10–15% и даже выше.

Что делать, чтобы пожаловаться?

– Что делать жителям?

– Если собственникам квартир жарко, как правило, они начинают писать управляющему. Однако заявления от одной квартиры недостаточно, чтобы управляющий попросил Rīgas siltums отрегулировать тепло для всего дома. Следовательно, нужно писать коллективное письмо или даже созывать общее собрание. Пока жители с этой задачей справятся, уже придет конец зиме и отопительному сезону.

– Повторю свой вопрос: как правильно поступить жителям, чтобы добиться регулирования отопления и снижения платы?

– В доме необходимо выбрать уполномоченное лицо, которое решением большинства собственников квартир будет уполномочено вести прямые переговоры с управляющим и Rīgas siltums. Этот человек будет знать ситуацию в доме, получать жалобы жителей и оперативно давать задания обслуживающей организации насчет регулирования теплоузла.

Жители должны диктовать условия!

– Как с проблемой справляется ваше домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs?

– В каждом доме под нашим управлением имеется либо полномочный представитель, выбранный жителями, либо целое правление. Также за домом закреплен мастер. Житель в любой момент может позвонить домовому мастеру или начальнику технической службы и сказать, что именно его не устраивает, например, в отношении отопления. Мы готовы сразу отрегулировать систему, как только получим одобрение от правления дома.

– А как быть, если холодно только в отдельно взятой квартире?

– Если жалоба поступила от отдельного жителя на температуру в квартире, то наш мастер обязательно проводит замеры и ищет причины холода или перетопа. Обслуживание общих теплосетей также осуществляют наши мастера. Они каждый день находятся при доме. У них есть задача регулярно заходить в помещения теплоузла и присматривать за всякими нюансами его работы. На одного нашего мастера приходится в среднем 10 многоквартирных домов, это позволяет ему знать каждый свой дом «от и до».

– Итак, у отдельного жителя есть право вызвать мастера в квартиру. Но регулирование теплоузла, чтобы понизить температуру во всем доме, производится только по решению правления дома...

– Да, такой порядок предусмотрен нашим договором с оговоркой, что в случае, если правление самоустранилось, то решение все-таки принимает сам управляющий. Но до сих пор правления всех наших домов очень активно участвуют в решении вопросов по отоплению. Температурные режимы во всех домах утверждены и соблюдаются. Трудности возникают только в отдельных случаях и почти всегда связаны с тем, что сами жители сделали в квартирах незаконные переделки. Не поверите, но мы видели, как некоторые устроили в ванных комнатах обогреваемые полы за счет общей системы горячего водоснабжения. Им-то тепло, а жителям верхних квартир не дождаться горячей воды.

Свобода выбора приводит к экономии

– Какую температуру в помещениях устанавливают жители, когда им предоставляют свободу выбора?

– Они предпочитают, чтобы в комнатах было от +18 до +21 градуса. Если температура в доме выше, то это уже перетоп и лишние траты.

– Как считаете, регулирование теплоузла помогает сократить расходы на отопление?

– Конечно! Иногда для уменьшения счетов достаточно подрегулировать стояки, сбалансировать систему. Но Rīgas siltums или муниципальный управляющий этого сделать не могут, пока в доме нет контактного лица. Представьте, как Rīgas siltums может узнать о температуре в каждой квартире вашего дома? Бывает, что в одной квартире течет панель, поэтому там холодно, и мастера, чтобы согреть этих жителей, стараются заново отрегулировать температуру во всем доме. В результате в других квартирах жарко, счета большие. А может, старший по дому и управляющий должны договориться о другом решении? Например, можно провести термоаудит, определить причину холода в отдельных квартирах и отремонтировать панель, загерметизировать швы. Это дешевле, чем всем домом переплачивать за отопление.

– Есть ли в Риге примеры домов, где путем разумного регулирования и утепления была достигнута экономия на счетах за тепло?

– Могу отвечать только за дома, которые находятся под управлением Rīgas namu apsaimniekotājs. Иногда достаточно самых очевидных решений. Два года назад мы утеплили торцы в доме по Ранькя дамбис, 7/1, и там сразу снизилось количество жалоб жителей. Но у нас есть и дома, прошедшие полную реновацию. В Саласпилсе дом по улице Миера, 21 после комплексного утепления платит за тепло меньше, чем все остальные дома города. А ведь раньше жители этого домика были рекордсменами, платили больше всех прочих!

Следите не только за теплом, но и за деньгами!

– Но хочу подчеркнуть, что жители должны выбрать полномочного представителя или правление дома не только для того, чтобы контролировать счета за отопление. В последнее время вопросы возникают насчет того, как иные управляющие проводят техническое обслуживание домов. Мое мнение: эти работы жителям тоже необходимо контролировать, причем постоянно, – говорит Игорь Трубко.

– А какие проблемы могут быть у жителей, которые доверяют управляющему и ничего не проверяют?

– В последнее время, перенимая дома у других управляющих, мы видим, что тепловые и водяные узлы находятся в страшном состоянии. Предприятия Rīgas siltums и Rīgas ūdens требуют, чтобы мы немедленно привели эти коммуникации в порядок, в противном случае грозят оставить дома без услуги. Что ж, мы привыкли к работе и выполняем всем требования. Но мне непонятно, как предыдущий управляющий умудрился так запустить техническое состояние дома. Возникают подозрения, что он просто клал деньги жителей, уплаченные за эти работы, в свой карман.

Например, не так давно мы переняли дом по улице Бривибас, 352. В доме все коммуникации находились в неудовлетворительном состоянии, в том числе и водяной узел. За год мы вместе с жильцами были вынуждены привести в порядок всю холодную и горячую нижнюю разводку и по большей части стояки. А куда смотрел управляющий, обслуживавший дом до этого?

– Действительно, куда? Вы этого не выяснили?

– Пытались выяснить. Оказалось, что предыдущий управляющий обещал жителям не только честно обслуживать все коммуникации, но и постепенно собрать деньги, чтобы погасить старые долги жителей за отопление. Он даже заключил с Rīgas siltums договор о постепенной оплате долга. Словом, при заключении договора между управляющим и жителям все было очень красиво.

– Но?

– Но ни одного цента старого долга управляющий не погасил, никаких работ в подвалах не проводил, жителям отчета о затраченных средствах не давал. Мы в очередной раз переняли дом с долгами, с полностью разрушенной системой водоснабжения и были вынуждены его спасать. Подумайте только: в тепловом узле два сезона никто пальцем о палец не ударил, хотя деньги за эти работы жители платили.

Обманывают нас редко, но метко

– А казалось, что времена, когда управляющие исчезали с деньгами жителей, уже остались в прошлом...

– Сегодня недобросовестные управляющие (которых к большому счастью единицы) больше не воруют деньги открыто. Но те деньги, которые были внесены в их кассу, они тратят по собственному разумению и говорят жителям: «Вы же согласились на наш тариф на обслуживание! Сами видите, ваш дом не разрушился, так чего вы еще хотите? Никаких дополнительных отчетов мы вам не дадим!» По факту жители платили тысячи евро за техническое обслуживание, а услуги им не предоставляли.

– Хорошо, предположим, жители выберут уполномоченного представителя, который станет ходить к управляющему, заглядывать в подвал, советоваться с Rīgas siltums. Вы уверены, что это принесет конкретные плоды?

– Уверен, потому что и в нашем домоуправлении, и во многих других так и происходит. Например, недавно мы переняли дом в Риге по улице Дунтес, 29/31. Как только собственники квартир поняли, что должны сами принимать решение, дело сдвинулось с мертвой точки. За время управления мы поставили им новые двери и окна, отремонтировали крышу, решили проблему с канализацией. Вдумайтесь! – под таким многоэтажным домом до сих пор существовала выгребная яма. Конечно, этому дому предстоит еще много работ, но честь и хвала собственникам квартир, которые сами отозвались на наши предложения.

Плата повысится? Не обязательно!

– Наверное, такие глобальные ремонтные работы доступны только жителям больших домов?

– Вы не правы. Вот вам другой пример из нашей практики. Дом в Риге по улице Экспорта, 8/1 – небольшой, там всего шесть квартир. Жители попросили принять их на обслуживание и за короткий срок поставили новую крышу, теперь дом совсем по-другому выглядит. А недавно к нам пришел дом по ул. Эзера, 5а, тоже совсем маленький. Предыдущий управляющий требовал с жителей 3500 евро только за техническое обследование дома, а потом предлагал накопить еще 80000 евро на ремонт фундамента и перекрытия первого этажа. Работая совместно с жителями, мы существенно снизили их будущие траты. Например, техническое обследование мы готовы сделать примерно за 300 евро, и в будущем уже сами квартировладельцы будут решать, какие работы проводить в первую очередь. Ремонт фундамента, если уж понадобятся работы большой сложности, будет стоить до 15 тысяч евро.

– Подождите-ка, вы говорите, что жители у вас и в принятии решений участвуют, и крыши новые ставят, и торцы утепляют. Но ведь не у каждого дома найдутся на это деньги! Сколько надо платить, чтобы получать такое обслуживание?

– С 1 марта мы переняли четыре новых дома, один из них – по улице Берзпилс, 3 – в этом смысле показательный. Дом имеет 5000 евро долга за воду и такой же долг за тепло, ремонтных накоплений за него предыдущий управляющий пока не передал, так что мы на них и не надеемся. Так вот, раньше жители доверяли управление маленькой обслуживающей организации, у которой просто не было резерва, чтобы заниматься и ремонтами, и взысканием долгов с неплательщиков. Жители только за обслуживание платили по 0,5 евро с квадратного метра, и все эти деньги уходили на зарплату администрации. Когда мы взяли этот дом на обслуживание, то внимательно посмотрели смету и убедились, что можем не только выполнять все нужные работы по прежней цене, но и накопим денег, чтобы постепенно погашать старые безнадежные долги дома. Конечно, и ремонты будем вести согласно плану, и все это за ту же плату, которую просил у жителей прежний управляющий. Так что вовсе не нужно поднимать тариф на обслуживание, чтобы спасти дом. Важнее управлять им с умом, а еще иметь активистов среди жителей, которые будут за всем присматривать и в хорошем смысле вмешиваться во все вопросы.