Пришло время объединяться!

Как создать в своем доме товарищество собственников, чтобы освоить деньги на ремонты от Рижской думы?

Рижская дума обещает уже этим летом запустить уникальную программу помощи жителям: домам, в которых созданы товарищества собственников квартир, самоуправление в течение четырех лет готово оплачивать 50% от стоимости ремонтных работ. Конечно, возможностью отремонтировать дом за полцены хотят воспользоваться многие! Но как создать в доме это самое товарищество?

О том, как правильно принять решение о создании товарищества, учредить и зарегистрировать организацию, отвечает Ольга Федорова, юридический консультант Рижской ассоциации управляющих.

Сколько нужно активистов, чтобы создать в доме товарищество собственников квартир?

– Согласно Закону о товариществах и учреждениях для создания любого товарищества, в том числе и товарищества собственников квартир, в Латвии необходимо как минимум два соучредителя. Таким образом, общество собственников квартир по конкретному адресу могут открыть, объединившись, два человека.

Как действовать, чтобы новое товарищество было создано правильно и с согласия всех собственников квартир?

– Для того, чтобы у товарищества появились какие-либо полномочия, ему действительно необходимо решение общего собрания всех собственников квартир. Для того, чтобы определить объем полномочий товарищества, нужно провести письменный опрос или созвать общее собрание. На таком собрании право голоса имеют как те собственники, которые вошли в товарищество, так и те, что в него не вступили. На голосовании все квартировладельцы сообща должны решить, какие именно функции будет выполнять новое товарищество.

Значит, без ведома всех владельцев квартир дома товарищество действовать не может?

– Это действительно так. Как правило, общее собрание собственников квартир происходит в доме еще до создания товарищества. На нем владельцы квартир сразу голосуют по двум пунктам: за учреждение товарищества собственников и за то, какие полномочия ему доверить от имени всех хозяев конкретного дома.

Хорошо ли, если в общество захотят вступить все владельцы квартир?

– Товарищество собственников может быть как маленьким (минимум два члена-соучредителя), так и очень большим (в него могут вступить все владельцы квартир дома, а если устав это позволяет, то и члены их семей или доверенные лица). Конечно, чем больше хозяев квартир вступит в товарищество, тем больше влияния они будут иметь на внутренние вопросы общества.

Какие еще вопросы владельцы квартир должны решить на общем собрании, посвященном учреждению товарищества?

– Хорошо, если на этом же собрании будет утвержден проект устава товарищества. Устав –
это важнейший документ, который регулирует цели и порядки в товариществе собственников. В уставе можно предусмотреть очень многие нюансы: количество членов правления, наличие ревизора или целой ревизионной комиссии, порядок вступления новых членов и их исключения, даже плату председателю товарищества. Например, в уставах некоторых товариществ собственников квартир сказано, что право голоса на общих собраниях товарищества получают только члены, не имеющие долгов по квартплате. В уставах других товариществ говорится, что правление товарищества имеет право на вознаграждение за свою работу и т.п.

Получится ли у нас самим составить устав товарищества?

– При создании товарищества в своем доме лучше всего взять за образец стандартный устав, который можно получить в Рижской ассоциации управляющих, и доработать его под требования вашего дома. Со временем уже зарегистрированный устав можно будет поменять снова, но только с согласия членов товарищества, после чего изменения в уставе необходимо будет снова зарегистрировать в Регистре предприятий.

Кто будет руководить нашим товариществом?

– На этом же общем собрании соучредители товарищества могут выбрать правление товарищества и/или его председателя. По закону товарищество может иметь одного или нескольких членов правления, может иметь или не иметь председателя. Причем члены правления и председатель товарищества могут быть выбраны не из числа собственников квартир, а приглашены со стороны как нанятые лица (если в уставе товарищества не сказано иначе). Если члены товарищества выбрали в правление человека, который не является соучредителем товарищества, то потребуется письменное согласие этого человека.

Какие документы понадобятся для регистрации общества?

– Предположим, «домашнее задание» выполнено: собственники квартир проголосовали за создание товарищества, соучредители утвердили его устав и подписали решение об учреждении товарищества. Это решение составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать информацию о физических лицах, соучреждающих общество: «Я, такой-то, и я, такой-то, намереваемся создать общество, которое будет осуществлять управление домом и т.п.» У товарищества может быть целый список целей, все из них необходимо указать в решении об учреждении. Также надо указать юридический адрес нового товарищества. Если юридический адрес принадлежит одному из учредителей, проблем не будет, если же юридической адрес принадлежит постороннему человеку, то в Регистр предприятий придется предъявить согласие владельца недвижимости.

С решением об учреждении и уставом соучредители общества должны отправиться в Регистр предприятий. Плата за регистрацию общества собственников квартир невелика – 14 евро.

В одном доме может быть несколько обществ?

– Это возможно. Однако то, какое именно общество будет уполномочено на представление интересов дома, решает только общность всех собственников квартир. Также только общее собрание квартировладельцев определяет, какие именно полномочия получит общество.

Какие полномочия можно дать товариществу собственников квартир?

– Как правило, первым делом жители поручают товариществу собственников выполнить требования Закона о приватизации государственных и муниципальных жилых домов и перенять право управления домом. Это не значит, что дому надо отказываться от предыдущего управляющего. Нет, домоуправление может и впредь выполнять все нужные работы по обслуживанию домом, но теперь оно будет это делать по поручению владельцев квартир, а не муниципалитета или государства, на балансе которых дом числился до перенятия.

Значит, по закону мы должны перенять дом. Но как это сделать?

– Решение о том, что товарищество может перенять дом, принимается на общем собрании собственников квартир. Для этого нужно, чтобы «за» проголосовало не меньше 51% квартировладельцев. После этого уполномоченные представители товарищества обращаются в Департамент жилья и среды Рижской думы (если дело происходит в другом городе, то в аналогичную структуру своего самоуправления). Работники муниципалитета пояснят, как выполнить нужные формальности. Помните, если создать и зарегистрировать товарищество можно за несколько дней, то перенятие дома может затянуться.

Кто именно должен подавать документы в Регистр предприятий и самоуправление?

– Это должно быть физическое лицо, уполномоченное большинством собственников квартир. По этой причине советую на первом учредительном собрании выбрать человека, которому соучредители товарищества доверяют представительство в Регистре предприятий и других структурах.

Можем ли мы взять управление домом в свои руки?

– Как было сказано, после перенятия дома владельцы квартир могут продолжить сотрудничество с домоуправлением. Но это не обязательно. Они могут решить, что домом будет управлять товарищество собственников. Это хороший выход, если в доме живут грамотные инженеры, финансисты, есть свои мастера на все руки, должников же мало или совсем нет. Вопрос, передать ли обслуживание дома товариществу, опять-таки решается на общем собрании собственников квартир. Решение принимается простым большинством голосов всех квартировладельцев.

Предположим, что после создания товарищества мы не хотим сами управлять своим домом, но намерены лучше контролировать работу старого домоуправления. Как это сделать?

– В Риге действительно есть общества, которые выбрали компромиссный путь, то есть получают услуги по обслуживанию дома от профессиональных домоуправлений, сами же строго контролируют качество работ и перечисление денег. Например, в доме по ул. Кристапа, 23 жители вносят квартплату прямо на счет товарищества собственников. А потом правление товарищества само рассчитывается с коммунальными предприятиями и домоуправлением. Это помогает жителям следить за каждым центом.

Должен ли председатель правления получать деньги за свою работу?

– Не обязательно. Решение об этом принимает общее собрание членов общества собственников.

Что делать, если владельцам квартир не нравится работа общества?

– Если в товарищество входит достаточное количество квартировладельцев, они могут созвать общее собрание членов товарищества и переизбрать правление. Если же в товарищество вошло только два-три человека и остальные собственники не могут вмешаться в его работу, то вопрос следует решать на общем собрании всех собственников квартир. Квартировладельцы сообща могут лишить проштрафившееся общество всех полномочий и создать новое общество с правлением, которому они доверяют.