Что ждет дома на хозяйской земле?

В мае вступает в силу решение Конституционного суда, неблагоприятное для жителей

Более десяти лет жители ждут от Сейма решения проблемы с раздельной собственностью, однако ситуация только усугубляется. Уже 1 мая 2019 года вступит в силу решение Конституционного суда об отмене пониженной платы за аренду хозяйской земли под многоквартирными домами. Что парламент может предложить жителям взамен?

День «Икс» все ближе

Напомним, что согласно поправкам, принятым депутатами 12-го Сейма, потолок платы за аренду хозяйской земли под домами к 2020 году должен был снизиться до 3% от кадастровой стоимости участка. Однако землевладельцы оспорили эту норму закона в суде Сатверсме и выиграли.

До выборов политики обещали этого дела не оставлять и до 1 мая 2019 года придумать альтернативный вариант снижения арендной платы. Но день «Икс» приближается и очевидно, что принять обещанные поправки депутаты не успеют. Со стороны кажется, что парламент не знает, с какой стороны подойти к решению проблемы.

Сервитут вместо аренды

Однако Регина Лочмеле-Лунева, председатель Жилищной подкомиссии Сейма, считает, что решение будет найдено, и в ближайшее же время.

– Только что в Сейме прошла конференция, посвященная вопросам раздельной собственности. Целью этой конференции было, во-первых, ознакомить новых депутатов с сутью проблемы. Во-вторых, таким образом мы хотели подготовить качественную основу для новых нормативных актов в сфере принудительной аренды. Это необходимо для того, чтобы землевладельцы больше не могли оспорить принятые Сеймом решения в Конституционном суде.

Но конференция прошла, и что дальше? А дальше, говорит Лочмеле-Лунева, обществу был представлен проект Министерства юстиции, который должен решить болезненный вопрос стоимости аренды хозяйской земли под домами.

– Этот проект стал для нас большим сюрпризом и в то же время большой радостью, поскольку в его разработке Министерство юстиции использовало идею товарищества «Народ против земельных баронов». Глава товарищества Владимир Ткаченко три месяца ходил в юридическое бюро Сейма и в сам минюст, предлагая вместо принудительной аренды хозяйской земли ввести в законы понятие сервитута. Три месяца нам говорили: «Ну что вы, это невозможно!» А теперь сам минюст выходит с аналогичным предложением.

Для всех – одинаковая ставка

Напомним, что министерство предлагает внести в законы поправки, которые превратят владельцев квартир из арендаторов в пользователей хозяйской земли. Планируется, что жильцы будут платить за право пользования землей 4% от кадастровой стоимости участка в год. Ставка во всех случаях будет одинаковой, но жильцы и собственник земли могут, конечно, по взаимному согласию установить и другую плату.

– Минюст признал, что ликвидировать само наличие раздельной собственности быстро не получится, – говорит Регина Лочмеле-Лунева, – если владельцам квартир наконец-то позволят выкупать хозяйскую землю под домами, то процесс займет как минимум десять лет. В ожидании этого мы не можем равнодушно смотреть на то, как люди продолжают платить огромную аренду по устаревшей со всех точек зрения ставке в 6% от кадастровой стоимости хозяйской земли под домом. Ставку в 4% я считаю компромиссной.

Выйти из «серой» зоны

Предполагается, что предложение минюста вступит в силу 1 января 2020 года. Однако все старые договора аренды и решения суда, устанавливающие арендную плату в случае спора между землевладельцем и собственниками квартир, по мнению министерства, должны действовать до 1 января 2021 года.

– Я же очень хочу побороться за то, чтобы договора и судебные решения, устанавливающие арендную плату по старым законом, утеряли силу одновременно со вступлением в силу предложенных минюстом поправок. В противном случае жителям придется еще полтора года провести в «серой» зоне. Я указала министру юстиции Янису Бордансу, что считаю это неправильным, – говорит председатель Жилищной подкомиссии.

Таким образом работа над проблемой раздельной собственности ведется одновременно по двум направления. Сначала Сейму предстоит концептуально изменить подход к институту принудительной аренды посредством введения единой платы за пользование землей. Эта норма должна распространяться не только на многоквартирные дома, но и на частные дома, новостройки и любые другие варианты раздельной собственности. Плата за пользование землей будет устанавливаться автоматически, без договоров и споров, суды больше не потребуются.

Второе направление – это работа непосредственно над Законом о прекращении раздельной собственности, который уже принят Сеймом в первом чтении.

– Мы должны разработать такой вариант закона, который не повлечет за собой массовых обращений в Конституционный суд как со стороны землевладельцев, так и со стороны жителей, – говорит депутат.

Каждый будет решать за себя?

Лочмеле-Лунева напоминает, что в прошлом году удалось остановить и выкинуть в политический мусорник вариант закона, который предусматривал право выкупа хозяйской земли по стоимости, равной 118% от кадастровой оценки. Сейчас Сейм обсуждает второй вариант закона, который предполагает выкуп земли по 100% кадастровой стоимости:

– Ниже этой планки мы опуститься не можем, в противном случае пришлось бы говорить о выкупе земли по рыночной стоимости. Но жители должны понимать, что ориентироваться на рыночную стоимость – это еще больший риск, слишком уж широкие возможности для манипуляций тут возникают. Кадастровая стоимость сейчас представляется мне самой удобной и унифицированной линейкой для определения суммы сделки по выкупу земли.

Однако юридическая слабость законопроекта заключается в позиции минюста – он настаивает на том, чтобы общность владельцев квартир выкупала целиком весь участок хозяйской земли под домом. Причем решение должно приниматься общим голосованием при условии, что «за» выступило простое большинство владельцев квартир (50% + 1 голос).

– Мы же настаиваем на том, чтобы оставить жителям возможность приобретать землю индивидуально в идеальных частях, как это происходило в процессе приватизации, и пока Юридическое бюро Сейма склоняется к нашему варианту, – подчеркнула Регина Лочмеле-Лунева.

В данный момент по просьбе Министерства юстиции срок окончания подачи поправок к проекту Закона о прекращении раздельной собственности отложен до конца апреля. Это связано с общественным обсуждением предложения минюста об установке сервитута на пользование хозяйской землей под многоквартирными домами. Министерство и Сейм хотят рассматривать эти два проекта как составляющие единой системы, хотя работа над каждым из них ведется отдельно.

«Ничего страшного не произойдет!»

В принципе, новости из Сейма следует оценивать как положительные. Но один вопрос все-таки остается невыясненным. В мае 2019 года вступит в силу решение Конституционного суда о возвращении к прежнему шестипроцентному потолку арендной платы за хозяйскую землю. Однако поправки Министерства юстиции, устанавливающие плату за пользование такой землей в размере 4% от кадастровой стоимости, предположительно вступят в силу только 1 января 2020 года. Как жители будут платить за аренду хозяйской земли в период между этими двумя событиями?

– Это очень интересный вопрос, связанный с интерпретацией нормативных актов, – согласна Регина Лочмеле-Лунева. – В Юридическом бюро Сейма считают, что за эти восемь месяцев не произойдет ничего страшного, поскольку все ранее заключенные письменные договоры и решения судов о размере арендной платы останутся в силе. Причем обе стороны – владельцы квартир и земли – по-прежнему смогут устанавливать арендную плату путем взаимного соглашения. А если стороны не смогут договориться, то суд по старой практике продолжит устанавливать арендную плату в размере 6% от кадастровой стоимости.