Жители недовольны кооперативом, как поменять его руководителя?

В Латвии имеется много жилищных кооперативов, они управляют сотнями многоквартирных домов. Кооператив – это государство в государстве, где право решения многих вопросов принадлежит самим жителям – членам кооперативного общества. Однако председатель кооператива и его правление не всегда прислушиваются к мнению жильцов. Как результат, у простых членов кооператива возникает неудовольствие, переходящее в протест. Разбираемся, могут ли члены кооперативного общества уволить председателя кооператива, которого сами же избрали, и как это сделать.

Кто сильней – председатель или жильцы?

«Нашим домом с самого дня постройки управляет жилищный кооператив, – рассказывает Айна. – Сначала мы всем были довольны, но недавно на общем собрании был избран новый председатель кооператива, который сразу поставил себя очень недружелюбно по отношению к жильцам. Сейчас мы хотим досрочно переизбрать этого человека, а он смеется нам в лицо – «Ничего не получится, в уставе кооператива сказано, что я могу сидеть на этом месте пять лет!»

Хочу спросить, как нам переизбрать председателя кооператива? И что делать, если переизбрание не получится? Может ли один наш дом выйти из состава кооператива и выбрать себе обычное домоуправление?»

«Управляющий – не хозяин вашего дома!»

Найти ответы на эти вопросы нам помогли специалисты по обслуживанию жилых домов из рижского Департамента жилья и среды.

– Начнем с того, что жилищный кооператив не хозяин вашему дому, а обычный управляющий. Как и всякое домоуправление, он обязан подчиняться Закону об управлении жилыми домами, Гражданскому закону и другим нормативным актам.

Первое и главное, что должны знать жители дома под управлением жилищного кооператива: только они имеют право решать, кто именно будет управлять их домом, и только они ставят перед таким управляющим задачи по обслуживанию.

В Законе об управлении жилыми домами (5-я статья) сказано, что владельцы квартир отвечают за то, чтобы их дому было обеспечено обслуживание. А в соответствии со второй частью 10-й статьи этого же закона отношения между домоуправом и владельцами квартир регулирует заключенный между ними договор об управлении. В этом договоре указаны права и обязанности каждой из сторон, а также порядок решения споров – на случай, если такие споры возникнут.

Предположим, что домом исторически управляет кооперативное общество или владельцы квартир какое-то время сами выбрали такой кооператив для управления домом. В таком случае кооператив имеет право действовать только в рамках полномочий, утвержденных за ним согласно договору об управлении. В свою очередь, внутренние дела кооператива регулируются Законом о кооперативных обществах и уставом кооператива, который не может входить в противоречие с упомянутым законом.

Перевыбрать можно, но сложно...

Теперь рассмотрим вопрос о выборах и перевыборах председателя кооператива. В Законе о кооперативных обществах (статья 30-я) сказано, что высшим органом управления кооператива является общее собрание его членов. В том числе общее собрание имеет право избрать и переизбрать председателя кооператива. Вот, что об организации общего собрания говорит Закон о кооперативных обществах:

32 статья. Созыв общего собрания членов общества

(1) Общее собрание членов общества созывает правление по своей инициативе или в случаях, когда этого требует совет, ревизор или как минимум десятая часть членов кооператива.

(2) Получив требование созвать общее собрание, правление обязано выполнить его не позже, чем в течение трех месяцев со дня получения запроса.

(3) Если правление в течение месяца после получения запроса не объявляет об общем собрании, то его созывает совет или ревизор.

(4) Если общее собрание в течение трех месяцев после подачи запроса не состоялось, то его созывает как минимум одна десятая часть членов.

(5) Если общее собрание должно быть проведено на основании закона или устава, однако в указанный срок оно не прошло, то его немедленно созывает совет или ревизор. Эти права могут использовать также члены общества, собрав как минимум десятую часть голосов.

33 статья. Порядок созыва общего собрания

(1) Правление письменно собщает о созыве общего собрания членов как минимум за 30 дней до общего собрания. Общество в уставе может предусмотреть другой порядок оповещения, при помощи которого всем членам кооператива можно обеспечить получение сообщения о собрании.

(2) В сообщении указывают:

1) наименование и регистрационный номер общества;

2) учреждение, созывающее общее собрание;

3) время и место собрания;

4) повестку собрания;

5) время и место, где члены кооператива могут ознакомиться с проектами решений собрания и документами, имеющими значение для принятия решений.

(3) Если собрание созывает лицо или учреждение, упомянутые в третьей, четвертой и пятой частях 32-й статьи данного закона, то в оповещении указывают контактную информацию для подачи дополнительных вопросов с целью включения их в повестку дня собрания.

(4) Если на общем собрании планируется внести изменения в устав, то к проекту решения присоединяют документ, в котором указывают, какие пункты устава предлагают изменить или признать утерявшими силу, и сообщают новую редакцию этих пунктов.

(5) Члены кооператива имеют право ознакомиться с информацией, упомянутой в 5-м пункте второй части данной статьи, как минимум за 10 дней до общего собрания.

(6) Если в уставе общества сказано, что членов оповещают об общем собрании посредством электронных средств, то упомянутое в первой части данной статьи сообщение доставляют всем членам минимум за 20 дней до собрания.

Понадобится подпись 1/10 членов кооператива

Итак, если значительная часть членов кооператива недовольна действиями председателя правления общества и желает его переизбрания на внеочередном общем собрании кооператива, то сначала они должны обратиться к правлению с просьбой собрать внеочередное собрание с соответствующей повесткой дня. Но вполне возможно, что правление не пойдет им навстречу. Тогда добиться внеочередного собрания можно другим способом, а именно: по требованию как минимум 1/10 части членов кооператива. Для этого активистам необходимо составить письменное требование о созыве внеочередного собрания и собрать под ним подписи 10% членов кооператива.

Далее заявление с подписями нужно передать правлению кооператива. Собрание должно состояться в течение трех месяцев после того, как правление получит соответствующий запрос. Но если правление отказывается созывать собрание по вопросу перевыборов правления или председателя, то такое собрание может созвать 1/10 часть членов кооператива. Для этого опять-таки необходимо оформить решение и собрать под ним необходимое количество подписей.

Важно помнить, что в Законе о коопертивных обществах (54-я статья) сказано, что общее собрание выбирает членов правления кооператива на пять лет, если только в уставе общества не предусмотрен другой срок. А уже члены правления из своей среды выбирают председателя. Получается, что для перевыборов председателя кооператива, возможно, понадобится переизбрать всех членов правления. Также на общем собрании членов кооператива можно внести изменения в устав общества, предусмотрев, что впредь председателя правления будут выбирать не члены правления, а только члены кооператива.

Теперь предположим, что работой председателя кооператива недовольны только жители вашего дома, и на общем собрании вы остались в меньшинстве, а председатель удержался в своем кресле. Ваш дом окажется перед выбором – либо смириться с решением общего собрания членов кооператива, либо вообще отказаться от услуг кооператива и выбрать для своего дома нового управляющего.

Можно ли уйти из кооператива?

Решили уйти из кооператива к другому домоуправлению? В таком случае ваши права установлены в первой части 16-й статьи Закона о квартирной собственности. В данной статье сказано, что все вопросы, которые относятся к общей собственности жилого дома, может решать общность владельцев квартир (то есть совокупность всех квартировладельцев вашего дома). Для того, чтобы выбрать нового управляющего, вам нужно созвать общее собрание всех владельцев квартир вашего дома, причем уже не важно, являются они членами кооператива или нет. Решение о переходе к новому управляющему вступит в силу, если во время общего собрания или письменного опроса за это проголосует простое большинство квартировладельцев вашего дома (50% + один голос). Конечно, общее собрание должно быть проведено в порядке, установленном в Законе о квартирной собственности (18–21-я статьи).

Если владельцы квартир вашего дома не могут прийти к соглашению ни по одному вопросу, а отдельный собственник считает, что правление кооператива нарушает его права, то за разрешением конфликта ему придется обращаться в суд.