«Нам нужны новые трубы, а не клумбы!»

Жители самого большого дома Риги возмущены тем, что домоуправ не считается с их мнением

В самом большом доме Риги по ул.Озолциема, 18 назревает бунт. Многие собственники квартир разгневаны сметами на обслуживание в 2020 году, которые предложил управляющий.

Что вместо реновации?

В самом большом доме Риги целых 11 подъездов на 396 квартир, и за свой размер он заслужил прозвание «Китайская стена».

Станислав Богданов живет в доме с 1989 года. Подробно интересоваться делами управления он стал, когда многоэтажке предложили комплексную реновацию.

– Я сам бывший строитель и потому был против реновации, – рассказывает Станислав. – У нас керамзитобетонный дом, а керамзит сам по себе хороший утеплитель. Когда в доме заговорили о реновации, многие люди подписывались «за», не разобравшись в вопросе. Потом они узнавали, что реновация дома будет стоить 4,5–5 миллионов евро, и стали отзывать подписи или отказываться от участия в следующих собраниях.

Однако на этом этапе в доме было проведено техническое обследование и энергоаудит. Конечно, специалисты подтвердили, что дому необходимы многие работы.

– Я предлагаю начать с замены окон на лестничных клетках, – говорит Станислав. – Ведь это одна из самых результативных работ по улучшению энергоэффективности. У нас в доме стоят еще старые советские окна, но нынешний управляющий никогда не предлагал их менять.

Деньги потратили на клумбы

– Дом надо приводить в порядок, а домоуправление тратит наши деньги... на клумбы, – показывает Людмила, соседка Станислава.

В ноябре 2019 года возле дома действительно появилось несколько вскопанных и замульчированных участков, на которых домоуправление высадило кустики гортензии. Людмила не знает, кто дал управляющему такое распоряжение, ведь в списке официально запланированных на год работ клумбы не значились.

Также жителям не понятно, зачем в конце 2019 года в доме был проведен ремонт тамбуров в подъездах. Работники домоуправления просто покрасили здесь стены, но ведь понятно, что эта покраска в 11 лестничных клетках обойдется в круглую сумму.

– Зато утепление чердачного перекрытия, запланированное домоуправом на 2019 год, не состоялось. В смете прошлого года управляющий сообщил, что готов выполнить эти работы за 50 000 евро, причем у дома имелись нужные накопления. В октябре 2019 года мы получили смету ремонтных работ уже на 2020 год и снова увидели в списке утепление подвалов. Правда, в новом сезоне стоимость работ выросла в четыре с лишним раза – до 228 тысяч евро, – показывает документы Станислав.

Аварийный водопровод каждый день чинит убытки

С учетом того, что в ремонтном фонде дома уже имеется 140 тысяч евро, а за текущий год собственники квартир должны накопить еще 60 тысяч, на утепление подвала должны уйти все средства дома.

Станислав не спорит, может быть, утеплять подвал и нужно, но  потом (и уж точно не по таким ценам). А теперь надо подумать о новых окнах на лестничных клетках, а также о замене системы горячего водоснабжения. В подъездах по Озолциема, 18 постоянно появляются объявления управляющего, в которых он информирует собственников об очередных авариях на горячем водопроводе. Вот только последние акты:

■ 13 ноября 2019 года – ремонт на 271 евро,

■ 14 ноября 2019 года – на 287 евро,

■ 26 ноября 2019 года – на 280 евро,

■ Снова 26 ноября 2019 года – на 424 евро.

Получается, что только за один месяц жителям выставляют дополнительные счета на 1000 с лишним евро за аварийные работы. Но при этом домоуправ планирует в доме утепление подвала, а ремонт горячего водопровода – нет? Действительно, жители же и регулярно оплачивают все латки на трубах, да еще по тройной цене аварийных работ.

Откуда такие цены?

Станислав Богданов, ознакомившись со сметой и планами управляющего на 2020 год, удивился не только ценам на ремонтные работы. Оказалось, что жители должны будут заплатить обслуживающей организации почти 1000 евро за ведение домовой книги, около 2000 евро – за визуальный осмотр коммуникаций дома, еще 2000 евро – за заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг (вывоз мусора, водоснабжение, аренда земли).

Вишенка на торте – годовая плата в размере 37 736 евро, которую домоуправ планирует получить за «организацию, планирование и контроль работ по управлению домом». Кто отказался бы получать по 100 евро в день, считая выходные, только за то, чтобы планировать работы? Планировать, подчеркиваю, а не выполнять!

За выполнение работ жителям выставляют отдельный счет: санитарная уборка дома стоит 52 тысячи евро в год, обслуживание лифтов – 10 000 евро, содержание аварийной службы – 5500 евро и т.д.

Домоуправ отмахнулся

– Я обратился в домоуправление с вопросами по планам на 2020 год, – рассказывает Станислав. – В принципе, это было даже не личное, а коллективное заявление, поскольку письмо подписали 78 жителей дома. Но управляющий наше мнение проигнорировал.

В ответном письме Станиславу домоуправление ссылается на нормы Закона о квартирной собственнности, согласно которым любое решение по дому может быть принято только общностью собственников квартир. Для того, чтобы отказаться от невероятно дорогого утепления подвала и вместо этого установить, например, новые окна или отремонтировать трубы, Станиславу необходимо получить поддержку хозяев 199 квартир (50% голосов плюс один голос). И так – по каждому вопросу, важному для содержания дома.

Станислав считает, что это неправильно, и если инициативу в доме проявляют 78 жильцов, то и к их мнению управляющий мог бы прислушаться. А собирать почти 200 подписей под любым заявлением невозможно:

– В нашем доме, как и по всюду в Риге, треть квартир сдается. Как мы можем регулярно созывать собрания? Мы уже тому рады, что в общем чате в интернете собрались человек тридцать соседей. Одни призывают судиться с нынешним домоуправом, другие – переходить другое домоуправление. Правда, тут же спрашивают: «Но какое хорошее домоуправление нас возьмет?»

Можно сэкономить десятки тысяч евро!

Станислав с другими инициативными собственниками решил выяснить, действительно ли так трудно найти нового управляющего. Оказалось, нет, не трудно. Даже в родном Зиепниеккалнсе есть домоуправление, успешно обслуживающее десяток домов. Там собственникам квартир с Озолциема, 18 говорят: «Приходите, мы будем выполнять все ремонтные работы только по решению комитета дома, вы сможете контролировать каждый евро». Станиславу даже предоставили смету на обслуживание, согласно которой затраты жителей на обслуживание дома после смены домоуправления снизятся примерно на 20%.

– Будем говорить с соседями, – обещает Станислав, – но все зависит от способности наших людей прийти к единому решению.

Однако приходить к общему решению жителям нужно, потому что нерешительность слишком дорого им обходится. Опыт показывает, что стоимость ремонтных работ под контролем самих владельцев квартир сокращается на 30–50%. А это значит, что у дома по ул. Озолциема есть все шансы сэкономить на утеплении подвала как минимум половину от запланированных 228 тысяч евро. Может быть, это станет аргументом, который сплотит собственников квартир?

Надо действовать!

Ситуацию комментирует председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

– Может ли Станислав единолично оспорить план ремонтных работ управляющего и потребовать, чтобы вместо утепления подвала в доме были установлены новые окна?

– Нет, в Законе о квартирной собственности оговаривается, что решение об изменении ремонтного плана может принять только общность собственников квартир.

– Как жильцам действовать сообща?

– Например, чтобы изменить план ремонтных работ или оспорить повышение платы за обслуживание, они должны провести в доме общее собрание или письменный опрос, в ходе которого решение поддержала бы большая половина собственников жилья.

– В большом доме непросто организовать голосование или заполнение анкет по каждому вопросу!

– Однако в Риге есть дома, которые успешно с такими задачами справляются. Например, дом по ул. Страгару, 4 в Болдерае, в котором целых 15 лестничных клеток, недавно проголосовал за смену управляющего и за первые же месяцы после перехода провел много ремонтных работ.

– Как действовать жителям дома по ул. Озолциема, 18, которым сложно собраться вместе?

– В первую очередь они могут выбрать старшего по дому или целый комитет, куда войдут несколько доверенных жильцов. Да, для этого нужно собрать 2/3 голосов собственников квартир, и это трудно. Но владельцы квартир могут голосовать не только за личность уполномоченных лиц, но одновременно и за объем их полномочий. Домовому комитету можно доверить следующие действия: согласовать с управляющим и менять планы ремонтных работ, заключать трехсторонние договора с исполнителями ремонтных работ, обсуждать с управляющим плату за обслуживание и т.п. Это значит, что впредь владельцам квартир не нужно будет по каждому вопросу проводить большое собрание, через уполномоченных лиц они будут отчасти контролировать ситуацию.

– А что делать, если владельцы захотят поменять управляющего?

– Инициативная группа должна найти обслуживающую организацию с хорошей репутацией и запросить у нее смету на обслуживание. Если окажется, что по деньгам и обстоятельствам дому выгоден переход к другому управляющему, комитет дома должен подробно информировать соседей и провести по этому вопросу общее собрание или письменный опрос. Для смены управляющего достаточно простого большинства голосов собственников квартир.

Кстати, при этом владельцы квартир могут в самом договоре с новым домоуправлением оговорить права старшего по дому или домового комитета. Для утверждения объема полномочий потребуется уже не 2/3 голосов, а лишь простое большинство.