Ливни и аварии затапливают подвал: что должен делать управляющий?

Большая беда, если в доме нет согласия между хозяевами квартир и выбранным на общем собрании старшим по дому. В такую сложную ситуацию попали жители Риги из дома по ул. Бривибас. 

«Трубу починили через четыре часа!»

Тереза живет на первом этаже дома, построенного по спецпроекту в конце 1980-х. По сути, говорит она, дом и не успели достроить, оставив нерешенными некоторых технические вопросы.

Со временем на старые недоделки начали накладываться и новые проблемы. Например, у дома плохо работает ливневая канализация, из-за чего в подвал во время сильных дождей затекает вода.

– Я работаю в доме дворником, – рассказывает Тереза, – и регулярно слышу жалобы жителей первого-второго этажа на влажность и затхлость.

Но в конце июля в доме прорвало трубу водоснабжения и подвал наполнился водой. Тереза, которая по долгу службы встает рано, уже в пять часов утра обнаружила в подвале озеро.

– Я с большим трудом вызвонила мастера домоуправления, чтобы вызвать аварийную бригаду, – рассказывает женщина. – Трубу починили только к девяти часам утра. Предприятие Rīgas ūdens предлагало откачать из подвала воду, но тут стало известно, что выбранный жителями старший по дому от этой работы отказался. Мол, нечего тратить общие средства, вода и так уйдет в землю.

Тереза с таким подходом не согласна категорически. Понятно ведь, что пока «вода уйдет в землю», в подвале днями будет стоять повышенная влажность, а это вредно для фундамента и конструкций дома.

– Старший по дому бережет деньги якобы для того, чтобы потом вложить их в реновацию, – говорит Тереза. – Его не интересует, что в квартирах на первых этажах влажно, а в подъездах воняет гнилью.

Дворник уверена, что уполномоченный представитель дома действует не в интересах владельцев квартир. Но ее беспокойство в доме разделяют только жители нижних этажей, поэтому доказать ничего не получается. Как же действовать в случае, если старший по дому своими действиями, возможно, наносит ущерб отдельным соседям? 

Старший по дому вам не хозяин

– Во-первых, важно понимать, что уполномоченное лицо – это не хозяин дома, – говорит Ингрида Мутьянко, руководитель отдела обслуживания Департамента жилья и среды Рижской думы. – Согласно условиям 16-й статьи Закона о квартирной собственности, общность владельцев квартир имеет право самостоятельно решать все вопросы, которые касаются общего имущества. Во-вторых, если в подвале накопилась вода, то откачивать ее обязан управляющий за средства, уплаченные жителями за обслуживание. Тратить на эти работы деньги из накоплений дома не нужно, поскольку эта работа рассматривается как ликвидация последствий аварии.

А денежки – с жителей

Квалифицированный управляющий, как говорит Ингрида Мутьянко, и сам должен понимать, что длительная влажность в подвале влечет необратимые последствия для всего дома. Это не только запах и плесень, но и коррозия строительных конструкций, что в будущем может повлиять на несущую способность конструкций и их устойчивость.

– В Законе об управлении жилыми домами сказано, что обязанностью владельцев квартир является обеспечение своему дому управления, – говорит наш эксперт. – Владельцы квартир могут поручить действия по управлению непосредственно управляющему, заключив с ним договор. При этом владельцы квартир обязаны обеспечить управляющему финансирование, необходимое для выполнения действий по управлению.

В свою очередь, управляющий обязан сохранять качественные особенности жилого дома на протяжении всего срока его эксплуатации.

– Очевидно, Терезе и ее соседям нужно пересмотреть объем полномочий, которые они выдали старшему по дому, – считает Ингрида Мутьянко, – ведь в данном случае, экономя накопления дома на откачивании воды, в перспективе есть риск нанести дому еще больший ущерб.

Вода в подвале? Срочно откачать!

Мы попросили Ингриду Мутьянко ответить на общие вопросы о подобных ситуациях.

– Если в подвале стоит вода, говорит ли это о наличии аварийной ситуации?

– Если в подвале накапливается вода, это однозначно свидетельствует об аварийной ситуации. Это может произойти либо из-за прорыва инженерно-технических коммуникаций, либо из-за повышения уровня грунтовых вод, либо в результате утечки ливневых вод. Последние два случая говорят о том, что у дома повреждена вертикальная гидроизоляция фундамента, что в длительной перспективе опасно для несущих конструкций подвала.

– Обязан ли управляющий ликвидировать не только причину залития подвала, но и последствия этого залития?

– Управляющий обязан ликвидировать как причины залития, так и вызванные этим залитием последствия, однако же и владельцы квартир со своей стороны обязаны обеспечить управляющего необходимыми для выполнения этих работ финансовыми средствами.

– Куда жаловаться, чтобы немедленно добиться откачивания воды, если управляющий этого не делает?

– Управляющий обязан найти коммерсанта, который оказывает такую услугу. Но это могут делать и сами владельцы квартир.

«Ничего доказывать не нужно!»

– Как правильно действовать, если уполномоченное лицо дома запрещает вкладывать средства в такие работы и говорит, что вода «сама уйдет»?

– Нужно переизбрать уполномоченное лицо, поскольку нынешнему старшему по дому, очевидно, не хватает компетентности в вопросах эксплуатации.

– А вообще, может ли старший по дому запрещать работы по откачиванию воды?

– К сожалению, нам неизвестно, какими полномочиями наделило старшего по дому общее собрание собственников квартир по этому адресу.

– Как доказать, что решения старшего по дому вредят дому и отдельным квартирам? Например, если в квартирах первого этажа появятся пятна влажности или плесени?

– Ничего доказывать не нужно. Вместо этого нужно инициировать собрание собственников квартир для принятия конкретных решений, и если большинство проголосует за конкретные действия, то принятое решение будет обязательно для выполнения как управляющим, так и старшим по дому и всеми собственниками квартир.

– А может владелец квартиры, в которой из-за влажности в подвале появилась плесень, подать в суд с требованием, чтобы ему оплатили компенсацию за причиненный ущерб?

– Да, владелец квартиры может обращаться в суд с иском о возмещении убытков, при этом требуется предоставить суду документы, подтверждающие ущерб и его причинно-следственную связь, например, с влажностью в подвале. К тому же советую владельцам квартир страховать свое имущество.

– Предположим, что суд признает требование владельца квартиры справедливым. С кого взыщут ущерб – с общности собственников квартир, которая выдала старшему по дому соответствующие полномочия, или непосредственно со старшего по дому?

– Ущерб, в зависимости от ситуации, можно взыскать как с доверенного лица, так и с доверителя.

Для того, чтобы обратиться в суд с иском о возмещении ущерба, необходимо знать, каким объемом полномочий конкретного старшего по дому наделило общее собрание собственников. Исходя из определений нормативных актов, в случае Терезы за ущерб отвечает управляющий, против него и можно обращаться в суд.

Если все-таки суд

– На какие пункты закона ссылаться пострадавшим?

– В соответствии с первой частью 14-й статьи Закона об управлении жилыми домами управляющему поручено задание по управлению, условия и порядок выполнения которого определяет договор на управление. При выполнении этого задания управляющий обязан соблюдать требования нормативных актов по управлению жилыми домами, а также определенные в 4-й статье данного закона принципы управления. В соответствии с 1-м пунктом второй части 6-й статьи закона содержание жилого дома (физические сохранение) с соблюдением требований нормативных актов является обязательным действием по управлению домом. Из сказанного делаем вывод, что управляющий обязан был без промедления предпринять действия, чтобы ликвидировать причины и последствия аварии.

В ситуации, когда в подвале жилого дома постоянно накапливается вода, отчего появляется плесень в квартирах и повреждаются конструкции дома, это свидетельствует о содержании дома с нарушением нормативных актов. К тому же нарушается определенный в 4-м пункте 4-й статьи закона принцип, согласно которому в процессе управления недопустимо наносить вред безопасности и здоровью любого индивида.

Как известно, плесень в помещениях очень разрушительно влияет на организм человека. В соответствии с первой частью 16-й статьи Закона об управлении управляющий отвечает перед владельцами жилого дома за выполнение порученного ему задания в соответствии с данным законом, Гражданским законом и условиями заключенного договора на управление.

Предположим, что в конкретной ситуации владельцам квартир на первом этаже причинен ущерб и они обратились к остальным владельцам квартир, указывая на это и приглашая без промедления действовать (то есть принять соответствующие решения, прекратить накопление воды в подвале и устранить последствия утечки). В таком случае к владельцам квартир применима ответственность, установленная в Законе о квартирной собственности, а именно – в соответствии с первой частью 14-й статьи владелец квартиры отвечает за ущерб, причиненный другим квартировладельцам или другим лицам в порядке, установленном в нормативных актах, решениях общности владельцев квартир или во взаимно заключенных договорах.

В описанной ситуации мы не можем дать однозначного комментария, поскольку не имеем сведений о том, как действовали владельцы квартир, которые считают себя пострадавшими от постоянных утечек в подвале, о решениях общности собственников квартир в этом доме и об объеме полномочий, который получил управляющий этого дома и старший по дому.

– Можно ли отнять полномочия у старшего по дому, доказав в суде, что он действует в ущерб интересам дома?

– Лишить старшего по дому полномочий может общность владельцев квартир на общем голосовании.