Выкупаем хозяйскую землю!

Новый опыт: управляющий помогает жителям закончить отношения принудительной аренды

Жители Латвии десятилетиями ждут от властей решения по вопросу хозяйской земли под домами. Однако Закон о прекращении раздельной собственности так и не принят, а стоимость аренды постоянно растет. Что остается жителям и домоуправам? Только одно – брать организацию выкупа земельных участков в свои руки.

После ремонта задумались о выкупе

В 2020 году Рижская дума в рамках городской программы провела ремонт дорог и восстановление стоянок по ул. Раунас. Сложность заключалась в том, что земля под шестью домами принадлежала частному владельцу – компании Zemju pārvalde, которую в переговорах с жителями представлял такой известный адвокат, как Нормунд Шлитке.

Однако жителям удалось получить разрешение землевладельца на благоустройство дворов. А после завершения работ они серьезно задумались о выкупе участка. Казалось, что организовать этот процесс будет очень сложно, но на помощь владельцам квартир пришло их домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs.

Платим хозяевам миллионы!

Сначала немного статистики. По данным Государственной земельной службы, 3677 многоквартирных домов Латвии стоят на участках земли, принадлежащих третьим лицам. Это значит, что собственники 110 970 квартир вынуждены оплачивать аренду хозяйской земли.

Как правило, ставка аренды в Латвии составляет 6% от кадастровой стоимости участка в год. Земельная служба оценивает кадастровую стоимость хозяйской земли в рамках от 130 до 180 миллионов евро. Следовательно, каждый год собственники квартир выплачивают землевладельцам по 8–10 миллионов евро.

Суды длились много лет

Нередко между жильцами и землевладельцем разворачиваются судебные разбирательства. Например, шесть домов по ул. Раунас потратили на суды несколько лет.

– Ранее этими домами управляла компания Māju serviss KSA, затем – компания Tomo nami, – рассказывает Игорь Трубко, руководитель домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs. – Жители по большей части платили за аренду земли, но управляющий не перечислял все полученные средства землевладельцу. Отсюда и большой конфликт.

Переняв дома в 2013 году, домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs потратило немало сил на то, чтобы защитить владельцев квартир. Ведь землевладелец, по сути, требовал от них повторной оплаты аренды за срок до 2013 года.

– Но дело окончилось мировым соглашением на наших условиях, – говорит Трубко. – Землевладелец отказался от требований к жителям за срок до 2013 года, а жители заключили с ним новые договора аренды за условиях, которые в то время определял закон.

Теперь это образцовый двор

Решив вопрос с судами, жители шести домов по ул. Раунас постановили привести территорию в порядок.

– Дворы этих домов были в очень плохом состоянии, – подтверждает управляющий. – Мы решили попытать счастья и подать заявку на участие в программе Рижской думы по восстановлению дворов за средства самоуправления. Но получили несколько отказов, ведь земля под домами была хозяйской. Самоуправление требовало от нас согласовать все работы с землевладельцем.

Что приятно, хозяин земли пошел навстречу жильцам и подписал нужные бумаги. Летом 2020 года на ул. Раунас начался масштабный ремонт внутриквартальных дорог. За несколько месяцев двор, который был позором района, превратился в образцовый. Но на этом дело не закончилось.

Гром с ясного неба

Так как хозяин земли знал о планах блаугостройства, то в 2020 году дал жителям предложение о выкупе земли, рассказывает Игорь Трубко:

– Было предложено выкупить несколько участков земли по ул. Раунас, 35, 35/2, 37, 37/2, 39, 39/2 и двумя соседними домам, одним из которых управляет Rīgas namu pārvaldnieks, а другим – кооператив.

Надо сказать, что в начале 2020 года жители не отреагировали на предложение землевладельца. Но в середине года грянул гром: правительство и Сейм объявили о повышении кадастровой стоимости недвижимости с 2022 года. Собственники квартир поняли, что при повышении кадастровой оценки земли под домами вырастет также стоимость аренды.

Также стоит напомнить, что парламент все-таки готовит ко второму чтению новый Закон о прекращении раздельной собственности, согласно которому предполагается дать собственникам квартир право выкупа хозяйской земли под домами именно по кадастровой стоимости. Но ведь если кадастр через год вырастет, то вырастет и потенциальная стоимость выкупа земли.

Откуда взять такие деньги?

Жители оценили все эти аспекты и проявили интерес к выкупу земли под домами прямо сейчас, до ожидаемого повышения цен.

Землевладелец сообщил, что готов продать землю по текущей кадастровой стоимости. Но тут обнаружилась следующая проблема: цена участков под домами составляет 1 040 000 евро. Как выплатить такую сумму?

– Rīgas namu apsaimniekotājs устроил встречу уполномоченных представителей домов, чтобы узнать, согласны ли они с таким предложением землевладельца, – рассказывает Игорь Трубко. – В целом старшие по домам сочли предложение выгодным, но уполномочили нас просить у землевладельца скидку. Что ж, хозяин земли согласился предоставить 10-процентную скидку на условиях, что до 20 октября представители домов выкупят 1/3 участка, а 2/3 участка будут выкуплены позже (после собраний в домах).

Бонус для жителей составляет 100 000 евро, что выливается в экономию средств в размере 10 000–15 000 евро для каждого дома.

– Для того, чтобы достичь этой экономии, Rīgas namu apsaimniekotājs готов профинансировать сделку по выкупу земли и позволить владельцам квартир расплатиться за землю постепенно, – сообщил управляющий.

Игорь Трубко говорит, что в каждом доме будет проведено собрание, на котором собственники квартир должны принять общее решение о выкупе земли.

Жители становятся собственниками земли!

У Rīgas namu apsaimniekotājs уже есть опыт выкупа хозяйской земли под домами по ул. Ислицес, 5 и Ислицес, 12. По этим адресам управляющий уже помог жителям приобрести землю, а собственники квартир практически 100-процентно расплатились за покупку.

– Но ведь домоуправление, заплатив миллион евро вместо собственников квартир, несет огромные риски!

– Да, риски есть, – признает Игорь Трубко, – но они невелики. Ведь если жители не воспользуются правом выкупа земли, то Rīgas namu apsaimniekotājs продолжит выставлять им счета за аренду земли. Другой вопрос, что мы не хотим этим заниматься, аренда земли – это не наш бизнес.

– Собственники квартир, которые решат расплатиться за выкуп земли в рассрочку, должны будут платить домоуправлению за аренду?

– Нет, человек не должен будет платить аренду после заключения договора о выкупе своей части земли. А собственник квартиры, который откажется от выкупа земли, продолжит платить арендную плату на прежних условиях, только не предыдущему хозяину, а Rīgas namu apsaimniekotājs.

Мы рассчитываем, что предложением выкупить землю воспользуются хотя бы 70% собственников квартир по этим адресам, – продолжает Игорь Трубко. – Изменения коснутся примерно 400 семей. По нашему опыту, стоимость сделки для каждой квартиры составляет 2000–2500 евро. Если человек хочет оплатить выкуп не сразу, а в течение 5 лет, то ежемесячный дополнительный платеж составит около 40 евро в месяц.

Впереди у домоуправления – очень сложная процедура по проведению опросов, оформлению документов, разделу земли между домами, заключению договоров о выкупе и привлечению финансирования.

Что изменится для жителей после выкупа земли? Во-первых, расплатившись за свою часть участка, в будущем они должны будут платить только налог на недвижимость. Во-вторых, они смогут свободно благоустраивать территорию у дома, более не завися от воли «земельного барона».