Как увеличится квартплата?

Собственники квартир до 27 ноября могут оспорить смету на обслуживание их дома в 2021 году

К 15 октября домоуправления Латвии, обслуживающие не перенятые собственниками квартир дома, рассчитали для жителей плату за обслуживание в 2021 году. Собственники квартир могут ознакомиться с планом доходов и расходов их домах в домоуправлениях или на их домашних страницах в интернете. В срок до 27 ноября жители могут оспорить предложение управляющего или внести свои поправки.

Без лишней помпы

«Незаметно и без лишних оповещений наш управляющий на портале e-parvaldnieks.lv опубликовал смету и план ремонтных работ на следующий год. В нашем доме стоимость обслуживания повысилась на 30%, – пишет в социальной сети Facebook рижанин Дмитрий Кузнецов. – А как изменилась смета в вашем доме?»

Многие рижане, ответившие Дмитрию, сообщали, что домоуправление повысило стоимость обслуживания незначительно, а кое-где даже уменьшило. «В нашем доме квартплату обещают сократить на 0,03 евро с квадратного метра жилплощади, – пишет Роман Гладилин. – Правда, собственникам квартир нужно проявить бдительность. В срок, предусмотренный для обсуждения сметы, управляющий еще может опубликовать другой ее вариант с более высокими ценами». А Карина Мазур сообщает, что управляющий уже третий год предусматривает в плане ремонтных работ обновление стеклянных лоджий, которые соединяют две пятиэтажки. Стоимость этих работ постоянно растет: «В 2019 году управляющий обещал отремонтировать лоджии за 2400 евро, в 2020 году – уже за 3150 евро, а в плане на 2021 год значится сумма 6577 евро. Так мы скоро в космос улетим...».

Все падает, а квартплата растет

Экономика Латвии переживает спад, в октябре была зафиксирована дефляция, падают и транспортные расходы. С чем же связано повышение цен на обслуживание?

– В Сейме продолжается обсуждение пакета бюджетных законопроектов, – отвечает Таисия Штале, магистр экономики и эксперт Рижской ассоциации управляющих. – В этом пакете запланированы изменения налогов, которые напрямую коснутся и платы за обслуживание. Например, с 1 января 2021 года в Латвии запланировано повышение минимальной зарплаты до 500 евро. Это значит, что управляющие должны будут на 16% поднять часовую ставку самых малооплачиваемых работников – дворников. Для некоторых домов повышение может стать более резким, потому что в 2021 году работодателей обяжут платить за каждого работника взносы социального страхования, соответствующие минимальной зарплате.

Если дворник работает в одном доме, то обязательные социальные взносы могут превысить его реальную зарплату, предупреждает Таисия Штале.

– Например, есть дома, где дворники зарабатывают всего 100–150 евро. Однако работодатель обязан будет внести за таких сотрудников минимальные страховые взносы – около 175 евро.

Получается, что большие дома, где дворник и раньше зарабатывал около 500 евро, не ощутят влияния новой налоговой политики. Но чем меньше дом и меньше зарплата дворника, тем больше могут вырасти расходы жителей.

Есть способ частично избежать увеличения квартплаты: собственники квартир на общем собрании могут проголосовать за отказ от санитарной уборки и взяться на нее своими силами. Но всех проблем так не решить.

Средняя зарплата выросла почти на 4%

– В плату за обслуживание жилого дома входят многие позиции, – рассказывает Таисия Штале, – это и административные расходы самого домоуправления, и плата за санитарную уборку, и плановые обследования, и техническое содержание дома. Примерно 60% этих расходов составляет заработная плата и связанные с ней налоги.

По этой причине на плату за обслуживание влияет рост не только минимальной, но и средней зарплаты по стране. По последним доступным данным, на второй квартал 2020 года средняя зарплата выросла в годовом разрезе на 3,9% и составляет уже 1118 евро на бумаге или 824 евро на руки.

А еще есть такой фактор, как строительные расходы. Рост запросов строительных компаний может повлиять на стоимость ремонтных работ в доме. Однако строительные расходы во время пандемии коронавируса растут не так сильно, как ожидалось ранее. Например, к сентябрю 2020 года стоимость строительных работ увеличилась только на 0,7% в годовом разрезе.

Остатки сладки

Опрошенные нами эксперты признают, что управляющим очень сложно составить точный план платы за обслуживание на 2021 год. Ведь полной ясности в вопросах о минимальных страховых взносах, налоговых изменениях для микропредприятий и т.п до сих пор нет.

– Не исключено, что отдельные домоуправы попытаются повысить цену на обслуживание немного больше, чтобы создать резервы на случай повышения налогов, – говорит Таисия Штале. – И тут главное значение приобретает схема, по которой управляющий обслуживает ваш дом.

По словам Таисии Штале, часть управляющих, назначая плату за обслуживание, более не отчитывается перед жителями за ее использование. Если управляющий завысил цену и в течение года израсходовал меньше ваших денег, чем предполагал, то сэкономленные средства поступают в его собственный бюджет.

Но другие управляющие ежегодно составляют для собственников квартир подробные отчеты по расходованию средств по каждой позиции услуг. Если удается достигнуть экономии, то согласно договору управляющий перечисляет остаток уплаченных жителями средств в общий накопительный фонд дома.

Таисия Штале приводит пример:

– При планировании расходов на санитарную уборку в доме управляющий обязан предусмотреть не только зарплату дворника, но и резерв на случай его болезни или отпуска. Но предположим, что дворник весь год не болел и управляющему не пришлось оплачивать работу его сменщика. В таком случае сэкономленные деньги, как правило, поступают обратно на счет дома.

Как узнать, что управляющий сделает с нерастраченными средствами вашего дома в 2020 году? Во-первых, вы должны ознакомиться с договором на обслуживание вашего дома. Его текст управляющий должен предоставить вам по первому требованию. Во-вторых, вы можете взять смету вашего дома, например, на 2020 год и сравнить ее с отчетом расходования общедомовых средств, который управляющий подготовит к 15 апреля 2021 года. Сравнение сметы и отчета позволит увидеть, сколько денег потратил домоуправ и поступили ли остатки в накопительный домовой фонд.

Ваши права

На вопросы о плате за обслуживание отвечает глава Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

– Какой закон определяет, как управляющий должен определять плату за обслуживание нашего дома?

– Условия для домов, не перенятых собственниками квартир, установлены в правилах Кабинета министров № 408. В домах, права управления которыми переняли собственники квартир, плата за обслуживание меняется в соответствии с договором на управление домом.

– Большинство домов Риги уже к 15 октября могло ознакомиться со сметами на обслуживание в 2021 году. Как поступить жителям, если они не согласны с расценками управляющего?

– В течение шести недель собственники квартир могут организовать общее собрание или опрос, чтобы проголосовать за изменения в предложенной управляющим смете. Но предложения должны быть конкретными. Например, можно самим найти дворника, который согласен работать за меньшую плату.

– Предположим, собственники на общем собрании проголосовали за снижение платы за обслуживание в 2021 году. Что делать, если управляющий не согласен?

– Управляющий действительно может не согласиться с предложенным вами вариантом. В таком случае возможны два сценария. Первый вариант: с 1 января 2021 года вступит в силу смета, предложенная управляющим. Вариант второй: собственники квартир проголосуют за перенятие права управления домом и выберут другого управляющего, который согласен обслуживать дом на их условиях.

– Управляющий предлагает дому крупные ремонтные работы и требует, чтобы жители делали большие ежемесячные взносы. Что делать, если жители не могут столько платить?

– Если дом не перенят жителями, то собственники квартир на общем собрании могут проголосовать за изменение приоритетности предложенных управляющим ремонтных работ (например, решить, что сначала в доме нужно ремонтировать крышу, а только потом менять стояки – прим. ред.). Квартировладельцы могут проголосовать и за то, чтобы копить средства на определенные ремонты в течение более длительного срока, чем предлагает управляющий. Это значит, что их ежемесячные взносы в ремонтный фонд могут снизиться в два-три раза.

– Если дом перенят собственниками квартир, могут ли они отказаться от ремонтных работ, которые считают не нужными? 

– Да, в таких домах собственники квартир на общем собрании могут сами решать, какие ремонтные работы проводить в доме и как делать накопления.

– Может ли управляющий без нашего согласия предусмотреть в доме замену квартирных счетчиков воды на приборы единого образца?

– Да, управляющий в неперенятом доме может запланировать такую работу.