Возрождение «Китайской стены»

Самый большой дом Латвии выбрал нового управляющего и начал экономить деньги! Как жителям это удалось?

Самый большой жилой дом Риги по ул. Озолциема, 18 в ноябре сменил управляющего. Теперь этот девятиэтажный дом на 396 квартир обслуживает предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs.

Часто говорят, что поменять управляющую организацию в большом доме невозможно. Ведь половина жителей сдает квартиры, часть других в отъезде. Как собрать необходимое число голосов за нового управляющего?

Но пример многоэтажного дома по ул. Озолциема, 18, самого большого не только в Риге, но и во всей Латвии, доказывает, что возможно все. Да, его активным жителям потребовалось полгода, чтобы в условиях пандемии собрать нужное число соседских голосов. Но они справились, перешли в новое домоуправление и с первого же дня начали экономить деньги.

Надо что-то менять

Станислав Богданов, активист дома по ул. Озолциема, 18, вспоминает, что все началось еще в декабре 2019 года. Тогда владельцы квартир ознакомились с годовым планом ремонтных работ от прежнего управляющего и сильно удивились. Например, управляющий предлагал выполнить утепление подвальных перекрытий за 228 тысяч евро. Даже для большого дома это непостижимая сумма.

– Еще одним камнем преткновения стала замена окон на лестничных клетках, – рассказывает Станислав. – Домоуправление обещало поменять окна за 112 000 евро.

Конечно, дом по ул.Озолциема большой, на 11 лестничных клеток, и недаром в Риге его называют «Великой китайской стеной». Но замена окон все равно не может стоить так дорого.

Станислав и его единомышленники нашли компанию, которая обещала установить новые окна во всех подъездах дома всего за 61 500 евро. В мае старое домоуправление со скрипом одобрило трехсторонний договор, но с выплатой аванса строителям затянуло до октябрьских холодов.

В общем, большинство жителей стали догадываться, что с таким управляющим каши не сваришь. Надо что-то менять.

Станислав Богданов, активист дома по ул. Озолциема, 18: «Поскольку дом у нас большой, то с такими взносами мы можем за год накопить на ремонтные работы около 40 000 евро».

Экономия с первого дня

Вариантов у жителей было немного. Либо и дальше терпеть разные нестроения, либо переходить под обслуживание другой управляющей организации.

Люди огляделись по сторонам и обнаружили, что многие дома в районе Зиепниеккалнс уже переняли управление в собственные руки или выбрали частное домоуправление. Несколько домов по ул. Озолциема, Ислицес, Залениеку, Ливциема и т.п. в этом районе уже много лет обслуживает компания Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Мы провели в доме письменный опрос, – рассказывает Станислав, – и 211 собственников квартир проголосовали за наш переход к Rīgas namu apsaimniekotājs.

Новое домоуправление понравилось, во-первых, тем, что все ремонтные работы, да и другие затраты, оно согласует с активом дома. То есть каждый цент под контролем у самих жителей. Во-вторых, счета за квартиру для жителей ул. Озолциема, 18 тоже уменьшились на 0,07 евро с квадратного метра жилплощади. Вроде бы разница и невелика, но для двухкомнатной квартиры выливается в 40–45 евро годовой экономии.

Старые дворники остались на местах

Станислав говорит, что взносы собственников квартир в общий накопительный фонд его дома составляют теперь 0,15 евро с квадратного метра:

– Поскольку дом у нас большой, то с такими взносами мы можем за год накопить на ремонтные работы около 40 000 евро.

Ну и наконец, новый управляющий обеспечивает дому нормальную санитарную уборку. При старом домоуправлении улицу мели дворники, а вот лестничные клетки были поручены так называемым бригадам по уборке. Жители жаловались, что хоть бригады и приезжали раз в неделю, но на лестницах все равно было грязно.

– Мы с удовольствием от этого способа уборки отказались, – заявляет Станислав. – Очень рады, что наши старые дворники остались на своих местах. Но теперь они убирают не только двор, а и дом.

«Очень рады, что наши старые дворники остались на своих местах. Но теперь они убирают не только двор, а и дом!»

Камни преткновения

Процесс перехода к новому управляющему осложнили только два обстоятельства. О каждом из них надо рассказать подробнее, чтобы пример дома по ул. Озолциема, 18 стал наукой для других активных домов.

Итак, обстоятельство первое. Когда осенью 2020 года жители «Китайской стены» сообщили прежнему домоуправлению о намерении расторгнуть договор, в дом вдруг зачастили аварийные бригады. Станислав вспоминает, что со счета дома стали списывать большие средства на заранее не согласованные работы, которые, в общем-то, и не были дому нужны. Так продолжалось, пока дела не перенял Rīgas namu apsaimniekotājs.

Второе же обстоятельство заключается в том, что старый управляющий до сих пор не передал Rīgas namu apsaimniekotājs ремонтные накопления дома. Жители «Китайской стены» не знают, сколько средств у них на счету, а значит, пока не могут планировать большие работы по улучшению дома.

– Нам объясняют, что полный отчет старый управляющий даст только через три-четыре месяца, – вздыхает Станислав. – Тогда же, видно, мы получим и не до конца растраченные им средства. 

И о приятном

Но рано или поздно эти досадные мелочи будут забыты. Собственники квартир рады, что отныне уже только они будут определять, сколько платить за ремонты и какие именно работы проводить в доме. Это значит, что общие деньги жителей перестанут пропадать.

Есть и еще одна приятная новость. Хотя дом перешел к Rīgas namu apsaimniekotājs только с 1 ноября 2020 года, по ул. Озолциема, 18 уже полным ходом идет замена окон на лестничных клетках.

– Считайте, что только на этой работе мы сэкономим 50 тысяч евро, – рад Станислав.

За это стоило побороться.

У Rīgas namu apsaimniekotājs уже был опыт организации работы в рижских домах на 200 и более квартир.

Домоуправление: «Помогаем с первого дня»

Хотя дом по ул. Озолциема, 18 и самый большой в нашей стране, у домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs не возникло сложностей с его перенятием. 

– Трудно ли было организовать переход такого большого дома почти на 400 квартир?

– Мы были готовы к этому вызову, – отвечает Игорь Трубко, руководитель Rīgas namu apsaimniekotājs, – ведь у нас уже был опыт организации работы в рижских домах на 200 и более квартир.

– Сколько времени требует переход дома к другому управляющему?

– Если речь идет о домах, не перенятых владельцами квартир, то на это уходит как минимум три месяца. Сначала квартировладельцам нужно организовать общее собрание или письменный опрос, в ходе которого большинством голосов будет выбран новый управляющий. Далее примерно два месяца требуется на рассмотрение заявления жителей в департаментах Рижской думы и передачу права управления домом. Однако на практике мы видим, что эти формальности могут занять и полгода, и год. Например, в доме по ул. Озолциема, 18 шесть месяцев продолжался один только опрос собственников квартир.

– Все связанные со сменой обслуживающей организации хлопоты ложатся на плечи активных собственников квартир или новый управляющий им помогает?

– Расскажу о нашей практике. Когда активисты какого-нибудь дома сообщают о желании перейти под управление Rīgas namu apsaimniekotājs, мы с самого начала помогаем им в переговорах с соседями, подготовкой документов и организацией собрания или опроса. Например, при подготовке перехода дома по ул. Озолциема, 18 нам пришлось запросить в земельной книге информацию о собственниках всех 396 квартир. Это требовалось для того, чтобы помочь жителям правильно оформить опросные листы. Ведь голосовать за смену управляющего могут только сами квартировладельцы.

Практические вопросы о смене управляющего

– Получается, вы вкладываете средства в помощь дому, который даже не принял еще окончательного решения о переходе в Rīgas namu apsaimniekotājs?

– Да, и более того, мы вкладываем в подготовительные работы средства нашего предприятия.

– В чем же задача активистов дома?

– Самое главное, что должны сделать активные жители, это объяснить соседям, почему в доме проходит опрос о смене управляющего и какую пользу дом извлечет из такого перехода. Они должны показать заинтересованным жителям все доступные документы, например, проект нового договора на обслуживание и смету платы за обслуживание.

– В переходный период старый управляющий дома по Озолциема, 18 всеми силами старался «освоить» его ремонтные накопления. Как действовать так, чтобы при переходе сберечь фонд дома?

– Единственный способ, это письменно обратиться к прежнему домоуправлению и его капиталодержателю, запрещая им использовать средства дома без согласования с уполномоченным лицом дома.

– Можно ли сменить управляющего, если в доме есть должники?

– Конечно. Например, у дома по ул. Озолциема, 18 были не оплаченные старым управляющим долги за отопление. Перенимая дом, мы гасим его задолженности перед поставщиками и начинаем тщательно работать с жителями-должниками.