«Мы действуем от имени общности владельцев квартир!»

Административный директор Jelgavas nekustāmā īpašuma pārvalde рассказал, какие изменения в законах коснулись жителей

Каким образом SIA Jelgavas nekustāmā īpašuma pārvalde заботится о защите прав своих клиентов – владельцев квартир? Об этом рассказывает административный директор предприятия Янис Зелтиньш.

Янис Зелтиньш напоминает квартировладельцам, что Jelgavas nekustāmā īpašuma pārvalde (JNĪP) является представителем собственников квартир в тех вопросах, которые делегированы предприятию договором полномочий.

В интересах общности владельцев квартир

– 12 декабря 2019 года произошло важное событие для всех управляющих. Департамент гражданских дел Сената Верховного суда признал, что общность собственников квартир является полноправным субъектом права.

– Почему это так важно?

– Это решение внесло ясность в спорный вопрос об ответственности общности (как совокупности всех собственников квартир конкретного дома – прим. ред.), который часто поднимался в ходе судебных разбирательств. Поскольку сегодня установлено, что общность является полноправным субъектом права, это позволяет управляющему подавать иски в суд от имени общности собственников. Например, взыскивать долги с жильцов-неплательщиков.

– А как раньше происходило такое взыскание?

– В прежние времена управляющий был вынужден подавать иски от своего имени. Теперь же он добивается положительных решений от имени общности владельцев квартир конкретного дома и в ее интересах. Таким образом общность сама полноценно реализует свои права, управляющий в таких судах теперь является только представителем общности собственников квартир.

«Потолков» арендной платы больше нет

Серьезным вопросом для владельцев квартир по всей Латвии, а значит, и в Елгаве, остаются отношения принудительной аренды.

– Что касается принудительной аренды, то решением Суда Сатверсме от 20 апреля 2018 года закрепленные в законе ставки арендной платы были отменены, и законодатель все еще не принял нового регулирования, – напоминает Янис Зелтиньш.

– К чему привела такая правовая ситуация?

– Сегодня в практике у нас возникает много споров о размере арендной платы. Поскольку максимально допустимая плата больше не установлена законом, владельцы земли выдвигают самые разные требования.

– Какие это требования?

– В одних случаях они желают получить плату в размере 6% от кадастровой стоимости участка в год, как было установлено в ранее заключенных договорах. Есть даже случай, когда владелец затребовал арендную плату в размере 8%.

Решение суда вместо аренды

– Что происходит, если владельцы квартир не желают повышения арендной платы при заключении нового договора?

– Если владельцу земли не удается прийти к согласию с собственниками квартир об условиях договора аренды, он обращается в суд.

– Решение суда может заменить договор аренды?

– Да, хотя законодательно предусмотрено заключение договоров аренды, однако на практике такие договора сегодня заключаются не так часто. Первая причина этого в том, что бывает невозможно прийти к согласию о ставках арендной платы. Вторая же причина, это существующая судебная практика Верховного суда, согласно которой письменный договор не является необходимым и может быть заменен решением суда. Так что сегодня владельцы земли часто предпочитают обращаться в суд и ждать решения об установлении размера платы за принудительную аренду.

– Это усложняет ситуацию?

– Да, и в том числе для управляющего. Получается, что с одной стороны, общность собственников квартир является полноправным правовым субъектом, с другой же стороны в решение конфликтов постоянно вовлечен и управляющий.

– Какие сложности возникают для жителей?

– Случается, что во время судебных разбирательств собственники квартир не платят за аренду земли. Затем же по решению суда они должны все-таки оплатить аренду за истекшие три года.

Есть решения для самых сложных вопросов

– Как защититься от необходимости сразу выплачивать землевладельцу аренду за все годы судебных разбирательств?

– Для того, чтобы не пришлось сразу платить землевладельцу крупную сумму, общность собственников квартир может принять общее решение и заранее предусмотреть дополнительные ежемесячные накопления, которые в случае проигрыша в суде будут направлены на оплату возникшей задолженности по аренде земли. Это защитит квартировладельцев от проблем и сюрпризов. Однако до сих пор владельцы квартир в Елгаве такие решения не принимали.

– Могут ли жители участвовать в обсуждении условий нового договора аренды земли?

– Процесс заключения новых договоров администрирует управляющий, однако владельцы квартир в домах, где заключен договор полномочий, могут участвовать в этом процессе через контактное лицо дома.

– Что нужно для того, чтобы между владельцами земли и квартир больше не возникали конфликты?

– Сейчас Министерство юстиции активно продвигает новое регулирование, цель которого – вместо аренды хозяйской земли ввести единую для всех собственников плату за права пользования такими участками в размере 4% от кадастровой стоимости в год. Принятие этого законопроекта решило бы часть споров между владельцами земли и квартир. Однако полностью эти проблемы можно решить только при помощи норм, позволяющих полностью прекратить отношения принудительной аренды, и прав владельцев квартир на выкуп участков под домом. К слову, среди домов под обслуживанием JNĪP есть один, владельцы которого выкупили землю, не дожидаясь государственного решения о прекращении принудительной аренды.

Вникнуть в судьбу дома

Последний болезненный вопрос, о котором Янис Зелтиньш напоминает квартировладельцам, это обязанность владельца квартиры участвовать в голосованиях по общедомовых вопросам.

– Увы, владельцы квартир не всегда активно углубляются в принятие общих решений. Например, если управляющий предлагает голосовать за проведение технического обследования дома, гидравлической проверки и т.п., но для большинства владельцев такие вопросы не кажутся важными, и они не принимают участие в голосовании.

– К чему это приводит?

– В результате управляющий не может убедиться, в каком техническом состоянии находятся отдельные коммуникации или дом в целом.

– Какими бывают последствия этого нежелания собственников вникнуть в проблемы своего дома?

– К сожалению, квартировладельцы действительно не хотят осознать, что дом стареет и требует вложений в свое содержание. Если же не принять своевременные меры, то в доме участятся аварии, от которых пострадают сами владельцы квартир.