«Мы готовы обеспечить жителям безопасность!»

У Елгавы большие планы на обновление домов в ближайшие три года, однако требуется активное участие самих собственников квартир

Технический директор Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde Олег Кукутс рассказывает о том, что в 2020 году предприятие провело обновление двух многоквартирных домов. На этот год – еще более амбициозные планы.

– В первую очередь нужно поблагодарить владельцев квартир, которые хозяйственно относятся к своей собственности: регулярно интересуются домом, принимают участие в общих собраниях, принимают решение о необходимых дому работах, – говорит Олег Кукутс. – Если говорить о восстановлении домов, то текущая программа учреждения Altum, уже завершена. Это значит, что пока новые заявки на софинансирование утепления из фондов ЕС не принимаются.

– Сколько домов в Елгаве планируется реновировать?

– В рамках нынешней программы мы подали заявки на восстановление двадцати домов, и впереди у нас три года на выполнение запланированных работ.

– Справитесь в срок?

– Может показаться, что двадцать домов за три года – это совсем не много. Но если мы посмотрим на количество домов, которые мы восстановили ранее, то становится понятно, что это действительно большой вызов. В прошлом году мы восстановили два дома – по ул. Марас, 5 и по ул. Матера, 22. Дело не только в том, что строители могут одновременно вести работы только в определенном количестве домов. Также есть проблемы с той частью финансирования работ, которая ложится на квартировладельцев.

– Действительно, ведь жители должны сами финансировать не меньше 50% от стоимости работ, а для этого, как правило, требуется кредит.

– Заем не всегда можно получить, и его не всегда можно получить вовремя, поэтому время выполнения работы затягивается.

■ ■ ■

– Какие дома испытывают трудности с привлечением займа?

– Как правило, это небольшие дома, в которых затраты на реновацию в перерасчете на квадратный метр жилплощади достаточного высоки. Квартировладельцам таких домов особенно сложно претендовать на банковский кредит для финансирования своей части работ. Банки при выделении финансирования проверяют как платежеспособность жителей, так и их платежную дисциплину в прошлом. И понятно, что у финансовых организаций есть свои внутренние правила, поэтому не всем домам в реальности дают кредит.

– Если дом не может получить кредит в банке, то необходимый заем ему может выделить Altum. Почему дома не пользуются этой возможностью?

– Altum выдает заем только на финансирование работ, относящихся к программе восстановления дома (attiecināmās izmaksas). А в реальности многие дома, участвующие в программе, уже отслужили свое, и для их восстановления требуются дополнительные затраты. Тем временем заем Altum не может превышать 50% от относящихся к программе затрат. Так что, если в рамках восстановления дом нуждается в дополнительных работах и не может получить расширенный заем в банке, работы могут и не начаться.

– У вас были дома, в которых возникла такая задержка?

– Да, в минувшем году такие проблемы возникли у двух домов в Елгаве. Один дом отказался от участия в программе, второй же дом намерен довести дело до конца, и мы от его имени продолжаем общаться с банками. Бывает, что в результате переговоров банки пересматривают свои критерии и подходят к выдаче займа более эластично.

■ ■ ■

– Какие дополнительные работы могут потребоваться дому при обновлении?

– Как правило, это работы, которые нельзя рассматривать в качестве энергоэффективных. Это, например, замена кровельного покрытия, ремонт лестничной клетки, замена канализационной системы. В результате этих работ общая энергоэффективность дома не улучшается, но отказаться от них нельзя, поскольку канализация и крыши во многих домах находятся в неудовлетворительном состоянии. Жители ждут начала программы реновации, чтобы сразу решить главные проблемы дома, не откладывая их на потом.

– Но в большинстве случаев согласование программы и займа проходит успешно?

– Да, практически все проекты восстановления домов, которые мы подали в Altum, уже прошли согласование. Несогласованными остается всего пара заявок, но в ближайшее время мы ждем позитивного решения и по ним. В шести домах уже была объявлена закупка на выполнение работ, и эти закупки утверждены в Altum. В скором времени мы сможем начать работы в этих домах.

Но есть еще одна проблема. Владельцы квартир каждого дома должны принять общее решение и одобрить как строительную компанию, которой будет доверена реновация, так и общий объем финансирования, условия займа и его размер на каждую квартиру. Есть еще череда вопросов, по которым владельцы квартир должны прийти к общему решению перед тем, как подписать с Altum договор гранта и договор займа с банком.

– Значит, владельцам квартир предстоят окончательные общие голосования?

– Да, и эти последние решения владельцев квартир очень важны. За них должны проголосовать собственники, представляющие как минимум 2/3 квартирных собственностей в конкретном доме.

■ ■ ■

– Но в 2021 году вступили в силу поправки к Закону о квартирной собственности, согласно которым достаточно голосов простого большинства квартировладельцев. Почему по-прежнему нужны 2/3 голосов?

– Хочу подчеркнуть, что у финансовых учреждений, выделяющих займы, свои правила. Одно из этих правил заключается в том, что банк оценивает заявку каждого дома отдельно и при выделении займа может применять к каждому дому свою процентную ставку по кредиту, свой график и срок выплаты кредита. Согласно другим своим внутренним правилам банк может выдвигать разным домам разные требования по количеству голосов собственников, проголосовавших за условия кредитования. Как правило, банк желает, чтобы эти условия на общем голосовании поддержали как минимум 70% квартировладельцев.

Мы по существу поддерживаем это требование, поскольку, если владельцы квартир принимают условие кредитования простым большинством голосов, это не вполне справедливо по отношению к другим. Если же условия поддержаны 70% квартировладельцев, то это более точно отражает мнение собственников дома.

■ ■ ■

– Как быть, чтобы во время реновации у дома не появились дополнительные затраты и можно было бы воспользоваться займом Altum?

– Большие дополнительные затраты появляются в домах, владельцы которых в свое время не обращали внимания на техническое состояние своего имущества, вовремя не принимали решения о замене коммуникаций и ремонте. Мы приглашаем владельцев квартир помнить о таких вещах и прислушиваться к рекомендациям управляющего по необходимым дому работам. Это позволит не допустить дом до состояния, требующего больших инвестиций в его обновление.

У нас есть очень положительные примеры: дома, которые регулярно выполняют рекомендации управляющего и делали постепенные вложения в ремонты, затем при реновации укладываются в относимые к программе затраты или же имеют очень низкий процент неотносящихся затрат. В этих домах владельцам квартир приходится меньше платить за восстановление, и в результате жители остаются только в выигрыше.

– Всегда ли управляющий может точно знать, какие ремонтные работы нужны дому?

– Для этого управляющий регулярно проводит визуальные обследования дома. Однако это всего лишь визуальное, внешнее, обследование, которое не всегда позволяет управляющему обнаружить все имеющиеся у дома проблемы. Это не всегда возможно еще и потому, что определенные конструкции или коммуникации скрыты от глаза.

– Что делает управляющий, чтобы обнаружить скрытые дефекты?

– В этом отношении очень эффективно углубленное техническое обследование дома, которое проводят сертифицированные строительные инженеры. Во время такого обследования, заметив признаки повреждения, инженеры даже открывают конструкции дома и таким образом точно устанавливают причину состояния дома.

Техническое обследование позволяет обнаружить слабые места дома и понять, какие работы дому необходимы в первую очередь.

– Вы можете организовать техническое обследование в домах?

– Более того, мы уже предложили владельцам квартир провести техническое обследование их домов. Для этого собственники должны принять общее решение о таком обследовании.

– Какой была реакция жителей?

– Многие дома решение приняли, но собственники квартир в части домов все-таки не проголосовали за такие работы. Мы все-таки предлагаем таким домам принять общее решение о техническом решении, поскольку это в их интересах.

Если в следующем периоде планирования такие дома решат участвовать в программе восстановления, такое техническое обследование очень пригодится. После получения заключения управляющий может постепенно провести срочно необходимые дому работы. Таким образом затраты жителей на неотносящиеся к проекту работы во время реновации будут несущественными.

■ ■ ■

– Во всей Латвии говорят о необходимости ремонтировать балконы. Как обстоят дела в Елгаве?

– Жителям нужно помнить, что балкон – это не складское помещение. Часто владельцы квартир помещают на балкон старые шкафы и даже диваны. Однако балконы рассчитаны только на определенные нагрузки. Если выставленная нами старая мебель напитается влагой и станет тяжелее, это повысит нагрузку на несущую плиту, и балкон может упасть. Это может причинить ущерб дому и окружающим людям.

Нужно обращать внимание на ограничивающие конструкции балкона – перила. В Елгаве уже были случаи, когда перила обламывались и падали на землю. Именно для того, чтобы такое не происходило, требуется техническое обследование дома и рекомендации стройэкспертов по ремонту балконов.

– Владельцы квартир с лоджиями не знают таких хлопот?

– Нет, похожая ситуация складывается и с лоджиями: тут надо следить за тем, чтобы не открылись сварочные швы на передней панели лоджии, чтобы не появились повреждения, влияющие на крепость конструкции. Сами владельцы квартир не могут оценить тяжесть повреждений, поэтому мы просим их при любых изменениях конструкций сообщать об этом управляющему. Это относится не только к балконам и лоджиям, но и ко всем конструкциям дома.

■ ■ ■

– Вы много говорите о необходимости принимать общие решения владельцев квартир. Но как это сделать во время пандемии?

– Да, пандемия коронавируса создает большие сложности. Ясно, что мир уже не будет таким, как раньше. Сферу управления также ждут перемены, меняется и наше предприятие, приспосабливаясь к новым условиям в государстве. Мы учимся работать так, чтобы и во время пандемии владельцам квартир было проще управлять собственными домами.

В условиях чрезвычайной ситуации мы не можем устраивать очные общие собрания. Так что мы создали новую платформу в интернете для принятия общих решений онлайн.

– Владельцы квартир нередко с осторожностью относятся к новым технологиям.

– Однако мы гарантируем безопасность и удобство для всех пользователей нашей онлайн-системы. Принимать общие решения в интернете так же просто и удобно, как дистанционно оплачивать квартирные счета.

– Что делать, если владелец квартиры еще не использует вашу систему в интернете jnip.lv?

– Мы приглашаем таких собственников квартир зарегистрироваться в ней и получить удаленный доступ к информации о своем доме и многим другим полезным функциям. Если же владелец квартиры сомневается, сможет ли он сам пройти регистрацию и разобраться в системе, то он может позвонить в наш центр обслуживания клиентов по телефону 63021828 и попросить помощи у оператора.

Также в интернете мы будем организовывать и общие отчетные собрания за 2020 год. В домах, где планируется реновация, мы на таких собраниях сообщим квартировладельцам, на каком этапе находится организация работ и какие решения потребуются от самой общности собственников квартир.

– Когда начнется сезон активных работ по обновлению домов?

– Уже в ближайшее время начнутся работы по восстановлению дома по ул. Матера, 17. Параллельно мы планируем начать восстановление дома по ул. Лиела, 13. В целом же на 2021 год у нас большие планы реновировать как минимум пять домов, и это для нас большой вызов.

■ ■ ■

– О чем еще дол жны помнить собственники квартир?

– Об электробезопасности своих домов. Нередко общие электросети не подвергались замене со времени строительства дома. Сегодня мощность электропроводки и других электроустройств дома уже не соответствует мощности приборов, которые используют жители. Так что устаревшая электропроводка становится небезопасной.

– Как в этой ситуации может помочь управляющий?

– Мы предлагаем владельцам квартир проведением электромониторинга, предусмотренного законом. Собственники должны лишь проголосовать за проведение такой обязательной проверки (раз в десять лет – прим. ред.). Это обеспечит безопасность дому, его жителям и всем окружающим.

Также собственники квартир могут принять решение о замене общей электропроводки. Ведь чаще всего в общих помещениях протянуты еще алюминиевые провода, тогда как в квартирах уже, как правило, установлена современная медная проводка. Наши специалисты готовы рассказать представителям каждого дома, какие работы необходимы для того, чтобы обеспечить безопасность.