Глаза боятся – руки делают!

Дом всего на 12 квартир с энтузиазмом приступил к реновации: «Хотим резко сократить затраты на отопление» 

Жители 12-квартирного дома по ул. Сеню, 1 в Гаркалне проголосовали за комплексную реновацию своего дома. Их главная цель заключается в экономии средств на отоплении, и собственники квартир уверены, что ремонтные работы довольно скоро окупят себя.

Самое сложное – сохранить нервы

Наверное, дому по ул. Сеню, 1 в Гаркалне повезло. В нем нашлись активные люди, которые с готовностью взялись за проект.

На вопрос, что было самым сложным в организации утепления, старший по дому Илгонис Штейнбергс отвечает: «Сохранить нервы». И действительно, путь к утеплению для этого дома был непростым.

– Квартиру в Гаркалне я приобрел, чтобы перебраться туда на пенсии, - рассказывает Илгонис. – Так получилось, что много лет я арендовал жилье в Риге, а в Гаркалне перебрался только полтора года назад.

Однако взяться за общие домовые дела Илгонису пришлось еще перед переездом. Первые разговоры о реновации дома начались уже лет восемь назад. Штейнбергс  вспоминает, что человек, бывший в то время уполномоченным лицом дома, просто поставил соседей перед фактом: «Есть мысль утеплить дом, все должны скинуться по 250 евро».

– К тому времени у меня уже был опыт участия в проектах по утеплению зданий, – говорит Илгонис Штейнбергс, который много лет был исполнительным директором Совета Рижского района. – Мы организовали реновацию Сигулдской городской больницы, а также Малпилсской профессиональной школы. За одним проектом следило Министерство экономики, за вторым – Министерство образования.

Таким образом у Штейнбергса был опыт проведения реновации по всем правилам. Созвав соседей по дому, он пояснил им главное: «Если мы хотим утеплять дом, нельзя заниматься самодеятельностью, работы нужно выполнять по закону, шаг за шагом».

Как вы понимаете, остальные жители дома тут же заявили активному соседу: «Раз ты такой образованный, то возьми дела в свои руки!».

Выбрали профессионального управляющего

Илгонис Штейнбергс не стал уклоняться от ответственности. В организации утепления помощником ему стало домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs, которое обслуживает дом последние десять лет.

– Поскольку наш дом был построен в 1990-е годы, то первое время мы управляли им собственными силами, –вспоминает старший по дому. – Очень хорошо, что в то время нам хватило соображения поставить в доме собственный отопительный котел, работающий на гранулах. Поскольку я жил в Риге и мог сравнивать тарифы, то видел, что котел многократно окупил себя уже в первые дни работы, поскольку отопление дома стоило нам в четыре раза дешевле, чем платили в то время рижане.

Но со временем владельцы квартир дома по ул. Сеню, 1 поняли, что им не хватает оборотных средств и для закупки гранул на каждый следующий отопительный сезон. Жителям приходилось уже заблаговременно собирать средства для того, чтобы купить гранулы подешевле в теплое время года, и не всегда было легко убедить соседей на оплату аванса.

– С тем, чтобы облегчить процесс, мы примерно в 2012 году передали управление домом профессиональному домоуправлению – Rīgas namu apsaimniekotājs, – вспоминает наш собеседник.

Продвижение проекта заняло восемь лет

При поддержке домоуправления в 2015 году дом и начал продвигать проект реновации. Дело шло очень тяжело, говорит Илгонис:

– Мы готовили документы для получения государственного софинансирования от учреждения Altum, но специалисты находили в проекте то одну ошибку, то другую. Нам указывали на отдельные недоделки, которые приходилось исправлять, но и после исправлений находились все новые ошибки.

Эти задержки вылились для дома в дополнительные затраты, ведь в пандемию, а затем и в 2022 году строительные издержки в Латвии резко пошли в рост. В результате в прошлом году, когда жители сошлись на итоговое общее собрание, за реновацию голосовало уже не абсолютное большиснство собственников, а представители семи квартир из 12.

– Но решение все-таки было принято, – поясняет Илгонис. – Тем жителям, которые голосовали против утепления, я говорю: «После реновации вы сможете продать квартиру, и вырученных средств вам хватит на покупку двух таких же в нереновированном доме».

«Уже чувствуем экономию»

Уже сейчас в доме по ул. Сеню, 1 в рамках проекта утепления и восстановления выполнены три важных работы: модернизация отопительного котла, замена стояков водоснабжения и канализации, частично остеклены лоджии и заменены входные двери.

Илгонис Штейнбергс говорит, что даже сейчас, пока не начаты работы по наружному утеплению фасада, собственники уже чувствуют повышение температуры в квартире и экономию теплоэнергии:

– Это значит, что прямо сейчас мы можем снижать интенсивность работы своей котельной и экономить на гранулах.

Есть идея!

На вопрос, стоит ли жителям браться за реновацию своих домов сейчас, во время высоких цен на строительные работы и таких же высоких цен на отопление, Илгонис Штейнбергс однозначно отвечает: «Да!»

– В Латвии есть целые города и поселки, где реновация идет очень активно, например, в таких, как  Валмиера, Сигулда, Силакрогс, - говорит старший по дому.

При этом он убеждет, что успех реновации в каждом из населенных пунктов зависит в том числе от местных властей. Но тут имеется политический аспект:

– Каждый собственник недвижимости в Латвии платит налог на недвижимость, который полностью остается в бюджете самоуправления. Хочу напомнить, что налог на недвижимость в его классическом понимании был впервые введен в Древнем Риме и использовался властями именно для содержания инфраструктуры. Сейчас же деньги, которые местные власти собирают с жителей в виде этого налога, поступают в общий бюджет самоуправления. Позже власти тратят их на любые нужды города. Лично я считаю, что доходы от налога на недвижимость самоуправление должно использовать именно для помощи жителям в реновации и восстановлении жилого фонда. Ведь жители серийных домов, ресурс которых рассчитан всего на 50 лет, годами платят этот налог в казну самоуправления и во многих городах не получают никакой помощи в ответ, – говорит представитель дома по ул. Сеню, 1 в Гаркалне.

Как быстро должна окупиться реновация?

О том, как был организован ремонт дома по ул. Сеню, 1 в Гаркалне, рассказал Александр Саковский, директор по развитию предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs.

– Помимо утепления мы провели в этом доме капитальный ремонт котельной. По сути, мы поставили дому новый котел, что также поможет существенно снизить платежи жителей за отопление

Но ремонт котельной пришлось вынести за рамки программы повышения энергоэффективности Altum. Это связано с особенностями государственной программы, в которой имеются ограничения по максимальной сумме гранта на квадратный метр жилой площади дома.

Здесь требуется пояснение. Государственная программа утепления жилых домов предусматривает очень выгодную для жителей возможность получить от Altum невозвратный грант в размере половины стоимости проведенных в доме работ. Но сумма гранта должна соответствовать определенным требованиям.

– С тем, чтобы рассчитать, на какой грант имеют право владельцы квартир, энергоаудитор рассчитывает потенциальную экономию теплоэнергии в доме после работ по утеплению – обычно эта экономия составляет 50-55% от изначального потребления тепла, - поясняет представитель Rīgas namu apsaimniekotājs. – Так вот, общая стоимость относящихся к проекту работ не должна превышать той суммы, которую жители сэкономят на тепле в течение следующих 35 лет (по текущему тарифу).

Чем помогает Altum?

Получается, что весь проект реновации, которую жители выполняют при поддержке государства, за следующие 35 лет должен окупиться. Если же совокупные расходы на ремонт и утепление дома превышают размер потенциальной экономии, то расходы сверх установленного уже не считаются относящимися к проекту реновации, подчеркивает Саковский:

– Для того, чтобы выполнить ту часть работ, которая не финансировалась из государственной программы повышения энергоэффективности, раньше жителям приходилось брать кредит в банке. Но поскольку получить банковский кредит не всегда просто, то подобные займы на дополнительные ремонтные работы жителям стал предоставлять сам Altum.

Сначала размер такого кредита на ремонтные работы в доме не мог превышать 120 евро на квадратный метр, затем правила изменились и теперь любой дом может получить от Altum заем на ремонтные работы на сумму не более 400 тысяч на дом. Это уже не грант, а обычный кредит, правда, под довольно выгодные 3,9% годовых.

Получили поддержку домоуправления Rīgas namu apsaimniekotājs

Александр Саковский рассказывает, что жители дома по ул. Сеню, 1 решили сразу выполнить все необходимые работы, поэтому полностью затребовали всю доступную им сумму гранта Altum по программе энергоэффективности, а также использовали и максимальную сумму по программе займов Altum для выполнения ремонтных работ. Но средств на ремонт котельной все равно не хватило.

Тут на помощь пришло домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs, которое предоставило собственникам квартир возможность выполнить капитальный ремонт котельной в рассрочку. То есть ремонт произведен сейчас, а оплачивать его собственники квартир будут в течение ближайших двух лет.

Почти новый дом

– Выходит, что после завершения строительных работ жители получат почти новый дом?

– Да, - отвечает директор по развитию Rīgas namu apsaimniekotājs, – ведь в рамках программы реновации будет проведен полный комплекс работ по утеплению чердака, подвала и фасада, строители заменят в доме окна. Также владельцы квартир проголосовали за установку квартирных счетчиков воды с дистанционной передачей показаний.

– Сколько жители будут платить за ремонт и как долго?

– Общая плата за работы, выполненные в рамках программы реновции, составит для этого дома 1,95 евро с квадратного метра в месяц, расплачиваться за работы жители будут в течение 15 лет. Также в течение двух лет владельцы квартир будут получать ежемесячные счета за выполненную модернизацию котельной – плата составит 0,85 евро с квадратного метра.

Такие размеры расходов собственники квартир дома по ул. Сеню, 1 утвердили на общем собрании.