Как организовать опрос соседей?

Любой владелец квартиры может инициировать в доме голосование по поводу ремонтных работ или смены управляющего!

В доме по ул. Базницас, 35, в Риге сложилась неприятная ситуация. Часть жителей полагает, что домоуправление требует с них несправедливо большие ремонтные взносы.

– В свое время в нашем доме был выполнен ремонт, – рассказывает житель дома. – Для того чтобы расплатиться со строителями, собственники квартир проголосовали за повышение накопительных взносов до 1 евро с квадратного метра жилплощади.

Нужная сумма была собрана, строители получили полный расчет. Но домоуправление и далее продолжало высылать владельцам квартир повышенные счета.

– Я догадываюсь, – говорит наш читатель, – что в этом отчасти виноваты сами владельцы квартир. Голосование за повышение накопительных взносов проходило письменно. Наверное, пункт о размере платы в анкете был недостаточно четко сформулирован, поэтому домоуправление и продолжает присылать нам прибавки к счетам. Но я считаю, что сейчас нам такие большие взносы в ремонтный фонд не нужны.

Читатель понимает, что изменить положение может только новое голосование жителей о размере платы в ремонтный фонд. Но ему непонятно, как именно это голосование организовать.

– Могу ли я сам разослать соседям анкеты? – спрашивает он. – Или письменный опрос жителей обязательно должен быть организован самим домоуправлением?

■ ■ ■

Юрист Виктория Аузиня согласна, что уменьшить взносы в общий фонд дома жители могут только путем принятия нового общего решения. Они имеют право проголосовать либо за снижение ремонтных отчислений, либо за их полную отмену. Сделать это можно или на очном общем собрании собственников квартир, или путем письменного опроса, организованного с соблюдением всех требований Закона о квартирной собственности.

– Закон о квартирной собственности, статья 19, определяет, что созвать общее собрание в доме можно по инициативе одного или нескольких владельцев квартир или же управляющего. Письменный опрос согласно статье 20 закона также может организовать любой собственник квартиры, доверенное лицо собственников квартир или домоуправ.

Следовательно, говорит юрист, владелец квартиры может единолично провести в доме анкетирование соседей. Для того чтобы снизить ремонтные взносы, достаточно согласия простого большинства квартировладельцев.

– Но проще, – говорит Виктория Аузиня, – все-таки обратиться к управляющему с просьбой организовать опрос по предложенному вами вопросу. Ведь для этого нужно хорошо знать закон, а по результатам опроса еще и верно составить протокол общего решения.

Управляющий не должен отказать владельцу квартиры в просьбе устроить опрос. Правда, чем больше собственников подпишут такое заявление-просьбу, тем надежнее.

■ ■ ■

Правила принятия общего решения в доме определяются Законом о квартирной собственности. Давайте разберемся, как провести общее собрание или письменный опрос соседей таким образом, чтобы управляющий не придрался ни к организации, ни к оформлению.

■ Сколько у меня будет голосов на общем собрании или письменном опросе собственников, если мне принадлежат три квартиры в одном доме?

Это очень важный вопрос. При принятии общих решений у каждого собственника квартиры ровно столько голосов, сколько квартирных собственностей в этом доме ему принадлежит. Если вы хозяин одной квартиры – у вас будет один голос, если владеете тремя квартирами – три голоса.

■ А как голосовать, если у одной квартиры несколько совладельцев: например, муж и жена или брат и сестра?

В таком случае совладельцы должны выбрать одного представителя, которому они выдадут письменные доверенности на право голосовать от их имени. Как видите, даже такую квартиру на голосовании может представлять только один человек.

■ А как быть жителям малоквартирного дома, если один человек скупил большую часть квартир? Ведь получается, что он может единолично принимать все решения по дому?

Нет, так не получается. Даже если человеку принадлежит 90% квартир в одном доме, на голосовании за ним числится только 50% голосов. Это значит, что такому совладельцу нужно найти среди соседей хотя бы одного единомышленника, чтобы обеспечить продвижение выгодных для него решений. Увы, практика показывает, что некоторые владельцы квартир находят хитрый выход из этого положения, формально переписывая одну-две квартиры на своих родственников. В таком случае остальные жители действительно не смогут особо повлиять на принятие решений, ведь за ними останется всего 49% голосов или даже меньше.

■ У нас очень активный дом, жители постоянно проводят общие собрания. Я сам живу за границей и участвовать в обсуждениях не могу. Как мне выразить свою волю на общем голосовании?

Любой владелец квартиры в такой ситуации может уполномочить другого человека представлять его интересы в общности собственников квартир. Причем вы можете дать человеку полномочия голосовать вместо вас по любым вопросам, а можете поручить ему высказываться только по конкретной теме повестки (например, замена окон в подъезде). Такую доверенность нужно подать управляющему до завершения голосования или опроса.

■ Как написать такую доверенность, если я нахожусь за границей?

Сейчас оформить доверенность можно онлайн, для этого следует воспользоваться государственной Системой строительной информации (BIS). Для этого необходимо пройти по адресу bis.gov.lv, подтвердить свою личность при помощи е-подписи или интернет-банка и оформить доверенность в разделе Mani dati («Мои данные»). Считается, что управляющий автоматически увидит вашу доверенность, но, конечно, использование Системы строительной информации для Латвии дело новое и пока надежнее будет продублировать доверенность в письменном виде.

■ ■ ■

■ Я очень боюсь, что без моего ведома соседями будут приняты какие-то судьбоносные решения. В каких случаях требуется, чтобы решение утвердили все 100% собственников квартир?

Бояться, что вы не узнаете о будущем голосовании, не нужно. Организатор обязан выслать каждому собственнику квартиры или анкету письменного опроса, или информацию о планируемом собрании.

Но в Законе о квартирной собственности действительно оговариваются случаи, когда решение в доме можно принять только голосами абсолютно всех собственников квартир. Например, это происходит, если жители хотят увеличить или уменьшить объем общей собственности, скажем, продать часть общего участка земли или пристроить к дому новую капитальную пристройку.

Также голоса всех совладельцев нужны, чтобы установить для владельцев квартиры право первой руки при продаже. А вот для погашения отметки о праве первой руки в Земельной книге необходимы голоса простого большинства собственников.

■ Раньше в нашем доме было очень сложно выбрать уполномоченное лицо, потому что для этого требовалось собрать голоса трех четвертей собственников квартир. Сейчас для голосования за выбор старшего по дому достаточно простого большинства голосов. Но остались ли случаи, когда решение принимается только 75% собственников?

Да, такие решения остались. Как минимум 75% голосов собственников квартир необходимо, если жители решили установить в доме порядок пользования общей собственностью. Это нужно, например, чтобы определить, как пользоваться земельным участком у дома (где будет ваша клумба или грядка, а где сосед имеет право поставить песочницу для детей, как распределяются сарайчики в подвале и т.п.).

■ Десять лет назад хотели установить у дома дорожный знак, по которому стоянка была бы разрешена только владельцам квартир, но на тот момент управляющий потребовал собрать 100% голосов собственников квартир. Правда ли, что правила изменились?

Все верно, теперь для установки дорожных знаков, а также для создания парковочного места для машин лиц с инвалидностью необходимо, чтобы «за» проголосовало простое большинство собственников квартир.

■ ■ ■

■ Я так понимаю, что для принятия любого решения сейчас необходимо собрать как минимум 50% голосов собственников квартир плюс один голос. Но правда ли, что вскоре будут приняты поправки к Закону о квартирной собственности, по которым решения в доме можно будет принимать меньшинством голосов?

Соответствующие поправки к Закону о квартирной собственности уже одобрены Сеймом в первом чтении. Они разработаны на случай, если владельцы квартир не собираются на первое собрание или не дают ответ на письменный опрос. В таком случае организаторы получат право в течение месяца организовать повторное собрание. На нем решение можно будет принять простым большинством голосов присутствующих, а во время письменного опроса – простым большинством голосов тех собственников квартир, которые вернут заполненные анкеты.

Но надо помнить о двух нюансах: во-первых, таким образом нельзя будет сменить домоуправление, во-вторых, упрощенный порядок принятия решений еще не принят. Для того, чтобы он вступил в силу, Сейм должен рассмотреть и утвердить его еще в двух чтениях.

■ ■ ■

■ Правда ли, что решение, которое принято на очном общем собрании, труднее оспорить, чем то, которое принято путем письменного опроса?

Нет, оба вида решений имеют одинаковую юридическую силу.

■ У нас маленький дом, я считаю, что принимать решения письменно неправильно, соседям надо лично сойтись и все обговорить!

В Законе о квартирной собственности сказано, что владельцы квартир имеют право проголосовать за то, чтобы все решения в доме принимались только на общем собрании.

■ Жители нашего дома проголосовали за замену окон, но старший по дому заболел и не смог подать протокол нашего решения в домоуправление. Теперь мы должны устраивать новое голосование?

Пожалуй, добросовестный управляющий пойдет жителям навстречу и примет протокол с небольшой задержкой. Но в законе сказано, что письменно оформленное решение владельцев квартир необходимо подать управляющему в разумный срок, но не позже, чем через месяц после его принятия.

■ Управляющий отказывается созывать общее собрание по интересующему меня вопросу. Можем ли мы с соседями организовать такое собрание сами?

В Законе о квартирной собственности говорится, что «общее собрание владельцев квартир может быть созвано по инициативе одного или нескольких владельцев квартир или управляющего». Порядок созыва и ведения общего собрания, в том числе с использованием электронных средств связи, определяет общность владельцев квартир.

■ ■ ■

■ Предположим, я хочу обсудить с соседями вопрос, который кажется мне очень важным. Как я могу пригласить их на общее собрание?

Приглашения на общее собрание в письменном виде высылают всем собственникам квартир как минимум за семь дней до назначенной даты. Но можно использовать и другой порядок оповещения, например, по электронной почте, если такое решение было утверждено собственниками на одном из прошлых собраний.

■ Я получил приглашение на общее собрание, но в этот день буду в командировке. Получается, пропал мой голос?

Не пропал, поскольку у владельца квартиры имеется право проголосовать заранее, до дня проведения общего собрания, письменно оповестив об этом организатора собрания или отправив свой голос в Системе строительной информации. Последнее возможно, если собрание созывается при помощи этой системы.

■ А что делать, если я передумаю?

Владелец квартиры, проголосовавший заранее, имеет право все-таки посетить общее собрание и проголосовать очно. В таком случае его досрочное голосование будет аннулировано. Если владелец квартиры просто придет на собрание, но не проголосует, то будет учтен его голос, отданный досрочно.

■ ■ ■

■ Какие формальности нужно соблюсти, если общее собрание организуют сами жители?

Все участники должны проголосовать за председателя общего собрания и протоколиста. Также организатор общего собрания должен зарегистрировать участников в отдельном списке.

■ В каком случае собрание считается недействительным?

Такое происходит только в одном случае - если на собрание пришло меньше половины владельцев квартир.

■ Как подготовить протокол общего собрания?

Главное - указать голосование каждого владельца квартир (за или против) по каждому вопросу повестки дня.

■ Кто должен подписать протокол общего собрания?

Протокол подписывает председатель собрания и протоколист, но владельцы квартир могут проголосовать за то, чтобы протокол считался действительным при наличии подписей дополнительных представителей дома.

■ Я вот не уверен, что организаторы протокола не подделали мой голос. Как проверить, что указано в протоколе?

В Законе о квартирной собственности сказано, что организатор общего собрания обязан сообщить всем владельцам квартир о том, что протокол общего собрания подготовлен. Если владелец квартиры в течение 14 дней после общего собрания не выдвинул возражений против информации, указанной в протоколе, считается, что он признал его правильным.

■ ■ ■

■ Хочу организовать письменный опрос соседей по пустяковому вопросу. Как правильно действовать?

Провести письменный опрос может любой собственник квартиры, уполномоченное лицо жителей или управляющий. Вы просто должны разослать всем собственникам квартир опросный лист с проектом решения по обсуждаемому вопросу и графами «За» и «Против», в которых жители смогут ставить галочки. При необходимости хорошо бы приложить документы, которые связаны с принятием решения (например, смету на новую скамейку у дома). В опросном листе обязательно следует указать срок, в течение которого владельцы квартир могут голосовать «за» или «против». Этот срок не должен быть короче 14 дней или длиннее 180 дней после высылки проекта решения.

■ Я хотел заполнить опросный лист о замене окон в доме, но забыл это сделать в срок. Что станет с моим голосом?

Если владелец квартиры не сдал организатору опроса заполненную анкету, считается, что он проголосовал против предложения, выдвинутого на обсуждение.

■ В ходе анкетирования я голосовал за ремонт крыши дома. Как узнать, поддержали ли это решение остальные собственники квартир в нашем доме?

Организатор опроса обязан в течение пяти дней после завершения срока голосования подготовить протокол и выслать его всем собственникам квартир. В таком протоколе обязательно указывают: дату рассылки опросных листов и срок опроса, принятое решение и связанные с ним результаты общего голосования. По запросу владельцев квартир в протокол можно внести сведения о разных мнениях, высказанных по обсуждаемому вопросу, и другие важные сведения о голосовании.

■ А я имею право посмотреть, как другие собственники квартир заполнили опросные листы?

Да, организатор опроса по требованию любого владельца квартиры обязан показать ему результаты голосования других собственников квартир.

■ Я слышал, что в некоторых домах жители принимают общее решение не на собрании и не письменным опросом, а голосованием, например, по электронной почте. У нас маленький дом, голосование по электронной почте намного облегчило бы нам принятие решений.

Закон о квартирной собственности позволяет владельцам квартир проголосовать за другой порядок принятия общих решений - в том числе по электронной почте, закрепленной за каждым владельцем квартиры.

■ У нас сложная ситуация: по одному адресу находятся сразу три дома, а ремонт требуется только в одном из них. Получается, для организации работ нам нужно собирать голоса владельцев квартир всех трех домов, но ведь это невозможно...

Это очень важный и частый вопрос! Если строительные работы в таком отдельном доме не касаются других домов или земельного участка, а также не влияют на размер общей собственности всех владельцев квартир, то организовать ремонт можно большинством голосов собственников отдельного дома. Получается, что жители других корпусов могут не участвовать в голосовании.