Кооператив или собственники квартир?

В газету обращаются жители домов, обслуживаемых кооперативами. Они интересуются, по каким правилам им жить после вступления в силу Закона о квартирной собственности.

Закон поссорил жителей?

В законе сказано, что важные вопросы обхозяйствования дома – выбор управляющего, определение платы на обслуживание, утверждение ремонтного плана, решает только сообщество собственников квартир.

«Но у нас в доме никто не спрашивает мнения жителей, – говорят владельцы квартир, – все решает правление кооператива. Мы считаем, что незаконно лишены права голоса».

С другой стороны приходят жалобы от руководителей или активистов кооперативов. Они рассказывают о жителях, которые не хотят вступать в кооператив и участвовать в решении проблем дома.

«После принятия Закона о квартирной собственности в нашем кооперативе начались разногласия. Ведь мы больше 20 лет жили по Закону о кооперативных обществах и уставу кооператива, – пишет Людмила Гусева.

Теперь в доме появились новые жители. Покупая квартиры, они не хотят вступать в кооператив. Такие люди предъявляют нам претензии. Мол, кооператив ущемляет их права собственников квартир.

Мы таких людей приглашаем на все собрания, но объясняем, что они не имеют права голоса. Они голосуют только в случае, если обсуждаются большие ремонты.

Все члены кооператива в нашем доме в свое время внесли паи и продолжают платить членские взносы. Теперь, если необходимо собрать деньги на ремонт подъезда, мы должны уговаривать нового хозяина квартиры, чтобы согласился вложить средства. Чаще начинаются трения, заявления: «А нам ничего не надо!»

Раньше в доме каждый понимал свои права и обязанности. С принятием Закона о квартирной собственности начались склоки. Каждый понимает закон по-своему и тянет одеяло на себя. Расскажите, как нам жить дальше!»

Кооператив – всего лишь управляющий

Отвечает руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:

– Многие не понимают, что такое жилищный кооператив. Сегодня это всего лишь организация, которая решением общего собрания собственников получает право управлять домом.

– Как общество собственников или обычное домоуправление?

– Да, кооператив – это управляющий, выбранный жителями. Ни внесенные в советское время паи жителей, ни членские взносы не дают кооперативу больше прав на обслуживание домом, чем любому другому управляющему. Жители в любой момент могут уйти к другой обслуживающей организации.

– Значит, кооператив должен подчиняться Закону об управлении жилыми домами и Закону о квартирной собственности?

– Так и есть. Оба эти закона вступили в силу сравнительно недавно. Но они принципиально изменили подход к обслуживанию жилых домов в Латвии.

– В чем состоят перемены?

– Первое: сегодня неважно, кто обслуживает дом. Важно, что ответственность за него несет сообщество собственников.

– Важнейшим органом власти в доме становится общее собрание собственников, независимо, являются ли они членами кооператива?

– Именно так.

Свои права надо беречь

– Какие вопросы могут решать только собственники квартир?

– Только сообщество собственников имеет право выдавать или отзывать доверенности от лица дома, передавать в пользование части общей собственности – подвалы, землю, подсобные помещения. Но самое главное, что только все владельцы квартир дома сообща могут решать, кому доверить управление домом, какие работы поручить управляющему и сколько платить за обслуживание. Эти вопросы решаются большинством голосов при участии всех квартиро-владельцев.

– Может ли кооператив принимать решения по этим вопросам, не допуская до голосования жителей, не платящих членские взносы?

– Как правило, это противозаконно. Но бывают случаи, когда сообщество собственников квартир передают свои эксклюзивные права кооперативу. Мол, мы так доверяем правлению, что пусть оно устанавливает плату за обслуживание всего лишь на общем собрании членов кооператива (по статусу оно на порядок ниже, чем общее собрание собственников). Но чтобы передать эксклюзивные права кооперативу, нужно согласие как минимум двух третей собственников. Едва ли какой-то дом в Латвии такое решение принял.

Вернуть людям голоса

– Выходит, кооперативы поступают незаконно, отстраняя новых жителей от голосования?

– Жители, не вступившие в кооператив, не имеют права голоса только при обсуждении внутренних вопросов кооператива. Например, не могут голосовать за зарплату председателя. Но когда речь заходит о доме, они должны участвовать в обсуждении и голосовании наравне с членами кооператива.

– Что делать жителям, которых кооператив отстраняет от голосования по вопросам ремонта, платы за обслуживание и порядка содержания дома?

– Они должны требовать, чтобы кооператив предъявил документ, на основании которого лишает собственника права голоса. Это может быть протокол общего собрания собственников, где две трети владельцев квартир передали кооперативу права решать такие вопросы без их участия, или коллективный договор на обслуживание, в котором такие права кооператива описаны. Но, как правила, ЖЭКи показать такие документы не могут.

Как помириться?

– Стоит ли жителям передавать эксклюзивные права сообщества собственников кооперативу?

– Давайте почитаем Закон о кооперативных товариществах. Там сказано, что если на первом собрании членов кооператива кворума нет, то второе собрание может решать все вопросы простым большинством голосов. То есть даже два человека имеют право определить судьбу 140-квартирного дома (если дом такое право кооперативу доверил). Это никому не выгодно.

– У человека нет договора с кооперативом, и тот решает (без общего собрания собственников) менять крышу. Должен ли жилец, не согласный с ремонтом, платить за работы?

– Пока крыша не поставлена, кооператив, не согласовавший ремонт с сообществом собственников, не имеет права требовать деньги. Но если ремонт проведен, кооператив добьется выплаты через суд. Ведь дом получил от новой крыши определенное благо.

– Какой выход из ситуации?

– Если большинство владельцев квартир не согласны с действиями кооператива, но не могут добиться своего мирным путем, нужно вызывать полицию и не пускать в дом мастеров. А далее – менять управляющего, который грубо нарушает права сообщества собственников.

– Что делать самим кооперативам, чтобы в домах настал мир?

– Кооперативам следует понять, что с принятием Закона о квартирной собственности их власть над домами уменьшилась. Поэтому время от времени нужно созывать не только общее собрание членов кооператива, но и общее собрание собственников квартир. Это позволит кооперативу ЗАКОННО устанавливать плату на обслуживании и планировать ремонтные работы.