Хотим всё знать!

На прошлой неделе прошла первая большая встреча председателя правления Rīgas namu pārvaldnieks Эрвина Страупе с жителями. У владельцев квартир и старших по дому была возможность высказать наболевшее и задать руководителю муниципального домоуправления острые вопросы.

«Я представляю дом по улице Лубанас, 43, корпус 4. В прошлом году землевладельцы выставили нам большие счета за аренду участка под домом. Надо сказать откровенно, что это стало пинком, заставившим жителей заняться домом.

Наш дом построен в 1958 году, в нем один подъезд, восемь квартир. За двадцать лет мы заплатили домоуправлению не меньше 20 тысяч латов, но не видели никаких плановых ремонтов.

В прошлом году мы решили ознакомиться со сметой, предложенной Rīgas namu pārvaldnieks, и подсчитали, что только по графе технического обслуживания переплачиваем домоуправлению 300-400 латов в год. Свои поправки в смету мы внести не успели, поэтому платим по тарифу домоуправления. Но хотим предложить следующее: закрепите наши дома за конкретными работниками домоуправления, которые будут лично знать все об их техническом состоянии, беседовать с жителями и согласовывать сметы! Большая просьба подходить к работе с клиентами не формально».

– Хороший вопрос, на который я могу ответить очень коротко. В марте 2012 года мы закончили отбор новых специалистов на должность смотрителей домов. За каждым таким работником будут закреплены 80–100 домов. Эти работники, как вы и предлагаете, должны полностью отвечать за объекты, знать все их проблемы и уметь растолковать жителям каждую позицию сметы на обслуживание.

«Мы – жители дома по улице Биезиня, 7. В течение последних трех лет по нашему адресу очень часто приезжала аварийная бригада. Причем вызовы приходятся только на субботу-воскресенье. Ситуация доходит до смешного – в пятницу электрик проводит в доме плановые работы, а в воскресенье он же приезжает по аварийному вызову, который стоит 52 лата.

Есть у нас и еще одна претензия. В законе четко сказано, что если в доме произошла авария, управляющий обязан в течение 10 дней письменно информировать жителей о проведенных работах и их стоимости и только потом может выставлять счет за ремонт. Мы ни разу не получили от домоуправления такого отчета, поэтому считаем, что деньги на аварийный ремонт списаны с дома незаконно. Просим вернуть наши средства! В противном случае мы будем готовить документы для обращения в суд.

В этом году домоуправление запланировало в смете некую сумму на аварийные вызовы. В течение последних трех лет наш дом платил аварийщикам около 500 латов в год, а в этом сезоне, получив смету, мы онемели от удивления: домоуправление запланировало на такие вызовы уже 1500 латов. Что происходит?»

– Вы совершенно правы: домоуправление обязано в течение 10 дней информировать жителей об аварийных работах. Если это не сделано, это нарушение закона, – отвечает Эрвин Страупе. – О стоимости же аварийных вызовов скажу так: старые домоуправления подходили к этим расходам по-разному. Одни филиалы высчитывали стоимость содержания собственных аварийных бригад и делили ее на сумму квадратных метров жилплощади всех домов, находящихся в их обслуживании. Таким образом, жители получали выровненный платеж по всему участку.

Другие домоуправления выставляли дому счета за фактический выезд аварийки. Но эта система вызывала неудовольствие жителей: один вызов мог стоить 40–50 латов. Представляете, если таких вызовов в год было 15–20?

Поэтому в сметах на 2012 год мы остановились на модели выровненного платежа, который зависит от общей площади дома. Что мы получили? Дома, которые часто получают аварийные ремонты, остались в выигрыше, потому что платят наравне с теми, которые вызывают бригаду два-три раза в год.

Но домам, которые не хотят платить «в общий котел», мы предлагаем другой вариант. Если общее собрание собственников квартир готово принять решение, согласно которому за работу аварийной службы дом будет платить по факту проведенных работ, домоуправление вынет позицию «Аварийные работы» из сметы. Но таким домам надо считаться с риском: фактическая плата за ликвидацию аварий может оказаться больше выровненного платежа.

Ваш дом просит компенсировать стоимость аварийных ремонтов, проведенных с нарушением закона. Информирую, что наше домоуправление вот-вот примет на работу пять высококвалифицированных строительных инженеров. У новых работников будет сложная задача – в течение двух лет обследовать все 4000 домов, находящихся в обслуживании Rīgas namu pārvaldnieks.

Техническое обследование будет проведено по правилам Кабинета министров. Инженеры должны ознакомиться с каждым домом, начиная от крыши и заканчивая подвалом, и написать заключение о его состоянии. В том числе они будут проверять работы, проведенные в доме прежними домоуправлениями – соответствуют ли они документам, проведены ли вообще.

Могу пообещать, что если мы обнаружим, что деньги за ремонт списаны с дома без оснований, мы сделаем перерасчет и вернем жителям их накопления. Но сделано это будет не сразу, а в течение двух лет.

Первыми техническое обследование получат дома, за которыми числится меньше 5000 латов долга или имеются накопления, потом – здания, жители которых чаще всего жалуются на технические проблемы, а затем и все остальные.

«В нашем доме по улице Вилипа, 6 создано общество собственников. К многоэтажке приписано 3000 метров земли, кроме того, дворника заставляют убирать еще 1500 квадратных метров хозяйской территории. Мы не можем получить ни плана земли, ни сведений о ее собственниках. Домовой книги в филиале домоуправления нам тоже не показывают!»

– Правила Кабинета министров действительно обязывают управляющего создать отдельные домовые книги для каждого дома. В этих книгах должны содержаться все документы о собственниках земли и дома, договора и сметы. По правилам жители могут беспрепятственно ознакомиться с этими бумагами уже сегодня, – подтверждает Эрвин Страупе.

– Но в действительности мы сможем привести домовые книги в порядок только к 2014 году. В нашем обслуживании находится более 4300 домов Риги. Документация, которую мы получили от старых домоуправлений, находится в очень разном состоянии. Есть такие дома, где все бумаги оформлены, но есть и такие, где необходимо приложить много сил на наведение порядка.

Создание домовых книг напрямую связано с работой наших новых сотрудников – строительных инженеров, о которых я уже рассказывал. Завершив обследование домов, они наполнят книги правильными документами о техническом состоянии объектов. И хотя в Риге будут дома, где процесс закончится раньше, полностью оформление домовых книг мы закончим в 2014 году.

«Почему в этом году домоуправление решило присылать счета за аренду хозяйской земли под домом не ежемесячно, а только раз в квартал?»

– Мы дошли до такой ситуации не случайно. До конца прошлого года плата за землю входила в общую квартирную квитанцию. Но мы видим, что это земельный платеж – один из самых проблемных, особенно в зимний период. Поэтому мы решили выделить его в отдельный счет, чтобы – скажу это открыто! – если клиент не может заплатить за землю, он продолжал бы спокойно платить за квартиру по отдельной квитанции, не накапливая штрафных процентов.

Идеальным вариантом было бы каждый месяц высылать жителям отдельную земельную платежку. Но, признаюсь честно, пока мы этого не можем обеспечить чисто технически.

«Я живу по адресу Стайцелес, 7. В прошлом году у нас повысилась плата за аренду земли. Мы забеспокоились и потребовали показать нам договор с землевладельцем. Оказалось, что управляющий от нашего имени подписал соглашение по максимальной ставке, равной 6% от кадастровой стоимости участка в год.

В ноябре прошлого года мы созвали общее собрание собственников 60 квартир. В протоколе было сказано: жители дают управляющему полномочия добиться того, чтобы плата за землю была снижена до 3% в год.

Я получила от домоуправления ответ, что это невозможно. Почему вы перезаключили договор на старых условиях, если общее собрание собственников вам таких полномочий не давало?»

– Причина в том, что собрание приняло неполное решение. Оно должно было уполномочить домоуправление начинать судебную тяжбу в случае, если не удается достичь договоренности с хозяином.

Вдобавок владельцы квартир должны определиться, как действовать, если дело действительно дойдет до суда. Тяжбы в Латвии рассматриваются очень медленно. Предположим, что разбирательство затянется на средний срок пять лет. В это время мы не будем взимать плату с жителей. Но через пять лет суд может постановить, что требования хозяина о 6-процентной ставке обоснованы. В таком случае жители должны будут оплатить одноразовый счет по аренде за весь истекший срок, а это огромная сумма.

Конечно, общее собрание имеет право уполномочить управляющего вести переговоры о снижении ставки аренды земли. Но в своем протоколе владельцы квартир должны указать, что готовы нести все правовые последствия и оплатить управляющему судебные издержки, связанные с выполнением решения дома.

«У жильцов нашего дома по улице Стайцелес, 1 есть вопрос: как быстро домоуправление должно дать ответ на письменные запросы клиента? И кто эти ответы готовит? Проблема в том, что 20 мая 2011 года мы писали вам письмо, требуя проведения переговоров с собственником земли под нашим домом насчет снижения арендной платы. Разве мы не должны были получить хоть какой-нибудь ответ?»

– Ответ вы должны были получить обязательно, и очень жаль, что этого не случилось. Беремся ответить вам в ближайшие дни. По закону домоуправление должно давать письменные разъяснения жителям в течение 30 дней после получения обращения.

Информацию для ответа готовит соответствующий участок, ответ пишут работники домоуправления.

P.S. В администрации Rīgas namu pārvaldnieks нам подтвердили, что готовы проводить встречи с представителями домов раз в месяц. Правда, даты и формат мероприятия еще нужно уточнить.