Стать дому хозяином

Закон обязывает владельцев квартир перенимать дома под свое управление, но многие об этом даже и не слышали, хотя процесс приватизации в основном завершился. Какие выгоды дает нам перенятие дома? Куда обращаться для того, чтобы выполнить требования закона? Что теряют люди, которые не переняли жилье в свое управление? Дома, не перенятые собственниками, по законам Латвии не имеют полной самостоятельности, они обязаны подчиняться решениям домоуправления, их обслуживающего. Эти вопросы мы задали Эрику Витолсу, специалисту Департамента жилья и среды Рижской думы.

Закон есть, движения нет

– Что по поводу перенятия жилого дома собственниками квартир говорит Закон о приватизации?

– 51-я статья закона говорит, что владельцы квартир в течение шести месяцев после принятия решения о начале приватизации дома должны собраться на общее собрание, чтобы создать общество собственников или заключить взаимный договор об управлении и обслуживании общей собственности. Собственники имеют право выбрать одну из двух форм управления домом – создание общества собственников квартир (или кооперативное общество, так называемый DzĪK) или подписание договора полномочий.

Закон требует совершить процес в течение шести месяцев, но с 1995-го года, когда это положение было принято, дело продвигалось медленно. За десять лет из примерно 6000 домов, находившихся тогда на балансе рижского самоуправления, были переняты около 2000. Причем около 1300 – это небольшие дома (около четырех-пяти квартир в каждом). Объяснение тут простое: жильцам таких домов проще договориться между собой. Общества, созданные в них, работают успешно. Что касается многоквартирных домов, то жители переняли всего 500 таких «муравейников»

– Какова тенденция? Народ пробуждается?

– Удивительно, но за последний год процесс перенятия домов пошел на спад. Так, в 2012 году были переняты лишь 44 многоквартирных дома. Однозначно ответить на вопрос, хорошо это или плохо, не могу. Если бы меня об этом спросили три-четыре года назад, то я сказал бы, что это плохо. Но теперь ситуация иная: долги, квартиры, заложенные в банках, жильцы, которые становятся заложниками должников – все это сегодняшние реалии.

Долги наши тяжкие

– В первую очередь, – продолжил Эрик Витолся, – спад связан с экономической обстановкой. Многих владельцев квартир останавливает рост долгов за оплату тепла.

– Какое это имеет значение?

– После перенятия дома собственники квартир должны решить, как дальше жить. Они получают право самостоятельно управлять своим домом либо поручить это профессиональному домоуправлению. Если дом решает пуститься в самостоятельное плавание, вопрос долгов очень важен. Предположим, у 60-квартирной многоэтажки имеется 3-4 тысячи латов долга, этим уже никого не удивить. Собираясь управлять домом, товарищество от своего лица заново заключает договора с поставщиками коммунальных услуг – Rīgas Siltums, Rīgas ūdens, Latvenergo, Latvijas gāze. Но любое коммунальное предприятие при подписании нового договора просит гарантий оплаты долгов: «Будьте любезны, ваш дом должен 4000 латов, заплатите, иначе останетесь без тепла или воды». У нового управляющего нет накоплений, как решать вопрос? Разве что собственники квартир согласятся вносить повышенную плату за обслуживание, чтобы погасить долги нескольких квартир.

– Получается, в реальности жители могут самостоятельно управлять только домом, где на момент перенятия нет финансовых проблем?

– Без долгов домов сегодня нет. На мой взгляд, ситуация идеальна, когда у дома минимальные долги, как, например, у дома по ул. Алаукста, 16, который должен коммунальщикам «всего» 500 латов. Но такие случаи на пальцах одной руки можно пересчитать. При этом, поскольку 60-70% от платежей составляет тепло, то и долги в основном перед Rīgas siltums.

Большим домам трудно начинать самостоятельную жизнь, другое дело маленькие дома (до 6-8 квартир). Там наконец-то поняли, что кроме них никто лучше и дешевле дом не обслужит, что в их частную собственность никто вкладываться не будет.

– Как поступать собственникам крупных домов с долгами, которые хотят при помощи перенятия дома получить больше самостоятельности?

– Переняв дом, жители действительно получают больше свободы. В случае с долгами они могут остаться под управлением муниципального или частного домоуправления. В таком случае борьба с должниками и улаживание отношений с поставщиками коммунальных услуг будет заданием нанятого собственниками управляющего. Но надо понимать, что свои деньги управляющий за жителей вносить не будет.

Процесс затянулся

– Как узнать, что в доме начат процесс полной приватизации и пора заняться перенятием недвижимости?

– Конечно же, у нас в департаменте или в приватизационной комиссии самоуправления. Но таких домов, которые в Риге не переданы на полную приватизацию, осталось очень мало – 100-200, не больше. Причем затяжка часто может быть связана с разного рода судебными тяжбами – земельными или наследственными.

– С какого момента отсчитываются назначенные для перенятия дома шесть месяцев?

– С момента, когда людям пришло сообщение о том, что дом передан на полную приватизацию. Но сложилось так, что на эти шесть месяцев особого внимания народ не обращает. Да, в законе это прописано, но за невыполнение данного срока никаких санкций не предусмотрено.

– То есть, если процесс перенятия затянулся на семь месяцев, то ничего страшного?

– Да в реальности сплошь и рядом все затянулось уже на восемь-девять... лет.

Выгода есть!

– Но выгода от перенятия дома в собственное владение все же есть?

– В первую очередь выгода заключается в том, что ремонты можно будет проводить подешевле. Собственники квартир перенятого дома имеют право самостоятельно выбирать строительные фирмы. Там, где домоуправление должно проводить конкурс и отдавать предпочтение не самым дешевым предложениям, жители просто проводят ценовой опрос и выбирают любого исполнителя. Это дает большую экономию средств. Хочу сказать, что в последнее время такая экономия доступна и жителям неперенятых домов, которые желают делать ремонты на основании решения общего собрания. Например, хотят заменить крышу не за 15000 латов, а за 10000 и уже нашли подходящих кровельщиков. Решение закрепляется общим голосованием, домоуправление оплачивает ремонт из общих накоплений и принимает работы на общих основаниях.

В случае перенятия дома собственники квартир могут сэкономить также на административных расходах на управление. Это доступно в случае, если они выбирают более дешевое домоуправление или решают управлять домом самостоятельно.

– Получает ли сообщество жильцов какие-то дополнительные права после перенятия дома?

– У дома становится больше возможностей влиять на свою жизнь, решать все самим.

Нужны лидер и согласие

– С чего начинается процесс перенятия дома?

– Как правило, в доме появляется инициативный человек, лидер по натуре. Не просто знающий человек, а организатор и практик. Ведь сами по себе знания ничего не дают, если ты не можешь убедить народ в необходимости конкретных действий. При поддержке инициативной группы жильцов, которые просчитали все плюсы и минусы такого дела, он приступает к работе с соседями. Следующим шагом для воплощения замысла станет общее собрание квартировладельцев и собственников нежилых помещений. Нюанс, который забывают выполнить в некоторых домах: на собрание должны быть приглашены 100% всех владельцев квартир. На первом собрании жители принимают общее решение о перенятии дома, утверждают устав общества собственников или выбирают уполномоченное лицо.

– А если на собрание не пришло необходимое количество владельцев квартир?

– Законом предусмотрена возможность принять решение путем опроса владельцев квартир. В домах на 100 и более квартир действительно трудно собрать более 50% владельцев, которые скажут «Да!». В любом случае решение должно быть оформлено в протоколе.

– Большинство жителей предпочитают создать общество собственников для перенятия дома.

– Тут все зависит от величины дома. Если в нем всего несколько квартир, то его можно вообще не учреждать, а заключить коллективный договор с указанием условий, на которых собственники берут на себя содержание дома. Квартировладельцы выдвигают одного уполномоченного представителя, который и занимается вопросами обслуживания, в том числе заключает от их имени договоры с управляющей организацией (если решено передать право управления профессионалам) и коммунальными службами.

Порой, чтобы прийти к согласию, приходится проводить не одно собрание. На моей практике, – заметил Эрик Витолся, – был дом, в котором собственники сходились пять раз. Многое зависит от того, насколько жильцы дома знают друг друга. Позитивный пример – дома, которые строились для сотрудников одного предприятия, как реновированный дом на Целму, 5. Все его жители давно знают друг друга.

Пожалуйте проконсультироваться

– Но вот собрание состоялось, решение принято. Что дальше?

– Милости просим к нам, в Департамент жилья и среды Рижской думы. Но обращаться к нам лучше раньше, на стадии зарождения идеи. Хорошо бы за месяц до собрания. Надо, например, заранее уточнить все данные по владельцам квартир. Ведь на собрание не может прийти абы кто – либо сам владелец, либо лицо, имеющее от него доверенность. Или – вот ситуация: вы провели большую подготовительную работу, созвали собрание, приняли нужное решение, но неправильно оформили протокол. Вроде бы мелочь, но все приходится делать заново, терять время. А надо еще знать, как поступать на общем собрании, если в доме остались неприватизированные или не занесенные в Земельную книгу квартиры. Нюансов много. Так вот, чтобы все получилось с первого раза, приходите проконсультироваться к нам на Бривибас, 49/53, в 512-й кабинет или звоните по телефону – 67037221. Также информацию можно получить и на сайте www.mvd.riga.lv.

– Кому подавать прошение о перенятии дома?

– Заявления на право перенятия жилого дома обществом владельцев квартир или уполномоченной персоной принимает Департамент жилья и среды Рижской думы, и к заявлению необходимо приложить:

1. Если дом передается обществу собственников квартир:

а) копию устава общества;

б) копию удостоверения, выданного Регистром предприятий;

в) протокол общего собрания дома о перенятии прав на управление домом;

г) копию решения по организации общества собственников квартир и выписку из регистра членов общества;

д) копию доверенности о праве конкретного лица, назначенного общим собранием представлять интересы жильцов;

е) документы, свидетельствующие о том, что на общее собрание были приглашены все жильцы дома и о том, что голосовать можно было также, не присутствуя на нем (список квартировладельцев или членов их семей с подписями или квитанции о приглашении проголосовать, отправленные по почте).

2. Если дом передается уполномоченному лицу:

а) копию взаимного договора квартировладельцев об управлении и обхозяйствовании общим имуществом;

б) протокол общего собрания дома о перенятии прав на управление домом и протокол о результатах голосования, если решение владельцев квартир принято, не созывая общего собрания;

в) документы, удостоверяющие доверенность на право перенятия управления жилым домом, если это не упомянуто в пункте «а» указанного договора или в протоколе общего собрания, указанного в пункте «б»;

г) документы, свидетельствующие о том, что на общее собрание были приглашены все жильцы дома и о том, что голосовать можно было также, не присутствуя на нем (список квартировладельцев или членов их семей с подписями или квитанции о приглашении проголосовать, отправленные по почте);

д) копии доверенностей о праве представлять на общем собрании тех персон, которых делегировали некоторые квартировладельцы).

Траты – минимальные

– Какие расходы несут жители в процессе перенятия дома?

– Консультации у нас бесплатные. Регистрация общества влалельцев квартир обойдется в восемь латов. Определенных денег стоят канцелярские (распечатку приглашений на собрание) и почтовые расходы (скажем, заказные письма для живущих не в Латвии). Возможно, придется потратиться на съем помещения для собрания, если народ не захочет собраться в коридоре дома или не найдется бесплатного помещения.

– Документы собраны. Как быстро дело идет дальше?

– Если все документы получены самоуправлением в нужном виде, по закону полагаются два месяца на их проверку. Надо сделать запрос в Rīgas namu pārvaldnieks о финансовом положении дома, еще один запрос в Приватизационную комиссию Рижской думы. После получения необходимых данных недели через две-три мы отправляем заявку в Департамент собственности Рижской думы. Там опять юристы рассматривают суть дела и, если все по закону и по уму, пакет документов передается в юридическое управление Думы. А уж затем после распоряжения мэра города в течение 10 дней Департамент собственности подготавливает акт, по которому передает право на управление жилым домом обществу владельцев квартир или уполномоченной персоне.

– В сроки укладываетесь?

– Бывает, что-то приходится уточнять (особенно это касается старых домов и домов с дополнительными помещениями), тогда случаются задержки. Но в основном мы дела не затягиваем.

Власть переменилась

– После того как дом перенят им можно управлять...

– ...самим или передать это право принятому на работу управляющему (физическому лицу), или заключить договор с обслуживающей фирмой. Но можно остаться и при старом домоуправлении, заключив отдельный договор, по которому отношения между собственниками и домоуправлением станут равноправными.

– Что конкретно перенимают собственники квартир?

– Кроме уже приватизированных квартир, это помещения общего пользования (которые можно будет сдавать в аренду), коммуникации, крыша, наружные стены, чердак, подвал и прикрепленная к дому земля – то, что мы называем общей собственностью.

– Правильно ли я понимаю, что после перенятия дома сообщество собственников может само решать, какие работы по дому выполнять, кого нанимать, кого увольнять?

– В идеальном случае решения принимаются на общем собрании. А так, конечно, уже до подписания приемо-сдаточного акта у активистов должны быть наработки, как жить дальше. Хорошо бы иметь проект договора на обслуживание дома какой-либо фирмой или четкий план, как самим справляться.

– Имеют ли собственники квартир после перенятия дома отказаться от услуг по обслуживанию и управлению, которые считают слишком дорогими и ненужными?

– Да, но в Законе об управлении предусмотрены обязательные услуги по управлению, от которых отказаться нельзя даже после перенятия дома. Это санитарная уборка, оплата административных услуг и техническое содержание дома. Тут есть на чем сэкономить, но без этих работ обойтись нельзя.

– Как правильно выбрать управляющего?

– По закону, если общество собственников приняло дом, оно и является его управляющим. Да, оно может выдвинуть управляющего из рядов жителей, который будет выполнять задание на управление, данное ему обществом или общим собранием собственников. Кстати, на деле нередко бывает, что председатель правления общества становится управляющим. Также владельцы квартир имеют право делегировать свои права на управление дому любому профессиональному домоуправлению – муниципальному или частному.

– Если жители дом переняли, значит ли это, что от самоуправления никакой помощи ждать не придется?

– Перенятие дома ничего не меняет в отношениях его собственников с самоуправлением. Город по любому не имеет права вкладывать средства в ремонт дома, где квартиры приватизированы. Авария? Что же, в таком случае согласно Закону об управлении управляющий обязан срочно ликвидировать аварийную ситуацию, вложив любые имеющиеся в его распоряжении средства. Но потом жителям все равно придется оплачивать дополнительную квитанцию. Да, много лет назад самоуправление в виде исключения выделяло средства на аварийные ремонты крыш, но программа давно закончилась.

Вопрос на засыпку

– Лично ваша позиция какая? Стоит ли людям принять решение о перенятии управления домом?

– В первую очередь об этом должны задумываться люди, живущие в небольших многоквартирных домах, у которых есть много прилегающей земли. Таким собственникам выгодно самостоятельно управлять своим домом и обслуживать его. А как поступать большим многоэтажкам? В этом случае я так просто сказать «Берите!», не могу. Надо знать, какие у дома долги и понимать, что при их наличии новому управляющему придется работать с должниками. Так что собственников дома с 15000 латов долга я просто не будут упрашивать перенимать имущество с баланса самоуправления. Ведь если они решат управлять домом сами, то в итоге останутся без тепла, поскольку общество собственников не имеет накоплений для «амортизации» долгов отдельных квартир.

– Что же будет, если дом так и останется неперенятым, по сути, в подвешенном состоянии?

– Пока ситуация выглядит так, что силой никто не будет заставлять перенимать дома. Если не произойдет никаких кардинальных изменений в законодательстве, то такое положение может сохраняться долго.

– Не будет ли жителям таких домов хуже, чем сегодня?

– Боюсь, никто вам сегодня на этот вопрос точно не ответит. Но я все же остаюсь при мнении, что смысл в перенятии дома собственниками жилья есть. И немалый. Даже в том случае, когда дом не перенят, а в нем уже организовано общество собственников или выбран уполномоченный, дому это только на пользу. Это помогает контролировать работу управляющего, траты общих ремонтных накоплений и принимать общие решения об управлении домом.