Ваши вопросы, январь 2014 года

На вопросы читателей отвечает председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко. Хотите спросить? – пишите на наш новый адрес Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.! Ждем вопросов, мнений и предложений

Не пропадут ли деньги за землю?

«Наш дом находится на трех земельных участках, один из которых принадлежит юридическому лицу (GE Money bank). Домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks так и не заключило договор на аренду этого участка от лица собственников нашего дома, как это полагается по закону. Из пояснений домоуправления мы поняли, что они отправили банку по электронной почте предложение, на которое ответа не получили.

Однако домоуправление все это время регулярно взимает с жильцов аренду по ставке 6% годовых от кадастровой стоимости, компенсацию налога на недвижимую собственность в размере 1,5%, плюс НДС. Общая сумма денег, полученных от жителей и не переданных владельцу земли, не фигурирует ни в смете, ни в отчетах Rīgas namu pārvaldnieks.

Домоуправление сообщило, что якобы создает из этих денег резерв на случай, если хозяин земли решит потребовать арендную плату зад­ним числом. Таким образом домоуправление облагодетельствует жильцов, которым не придется платить сразу большую сумму за прошлые годы аренды (хотя вроде бы это дело самих жильцов, как расплачиваться с хозяином).

О том, что станется с накопленными, но нигде не указанными деньгами в случае банкротства домоуправления, Rīgas namu pārvaldnieks скромно умалчивает. Интересно, что свои права требования собственник земли может предъявить в течение 10 лет. Такие же права требования принадлежат владельцам квартир, уплатившим домо­управлению аванс за аренду земли.

Не получится ли так, что через 10 лет владелец земли так и не появится, а жители нашего дома потеряют право требовать свои деньги обратно, и домоуправление оприходует наши накопления как свою прибыль? Не хочется оставлять вопрос без внимания, поэтому сейчас мы с соседями рассматриваем возможность принять общее решение о прекращении авансовых платежей за аренду земли или обязать Rīgas namu pārvaldnieks перечислять наши накопления в банк на депозит со ставкой, выбранной самими жильцами.

Правильно ли мы поступаем?»

– Муниципальный управляющий имеет право выставлять жителям счет за аренду земли даже в случае, если хозяин участка не появился. Это делается для защиты интересов собственников квартир. Ведь владелец земли, неожиданно вспомнив о своих правах на арендную плату, может потребовать, чтобы люди разом расплатились за аренду в течение последних 10 лет. Для большинства собственников суммы окажутся неподъемными, они попадут в разряд должников.

Одновременно жители имеют право проголосовать против авансовых платежей за аренду земли. Так они принимают всю ответственность за последствия на себя и подтверждают, что готовы заплатить владельцу земли по первому требованию всю сумму долга по аренде, накопившуюся за последние годы.

Должно ли домоуправление указывать в ежегодных отчетах суммы, накопленные в резервном фонде аренды земли? Мое мнение – да, это обязанность управляющего, закрепленная за ним правилами Кабинета министров. Жители должны знать, сколько невостребованных землевладельцем средств накоплено за домом. Ведь по Гражданскому закону хозяин имеет право на эти деньги только в течение 10 лет. Это значит, что уже в 2014 году жители должны получить обратно средства, уплаченные за аренду земли в 2003 году. Сколько таких денег поступит в общий фонд дома и может быть потрачено на ремонтные работы – это должно быть четко указано в смете и отчете, подготовленных домоуправлением.

Такую информацию управляющий должен выдавать собственникам квартир по первому требованию, делать тайну из накоплений непозволительно. Одновременно я не советовал бы жителям беспокоиться о банкротстве предприятия Rīgas namu pārvaldnieks. Даже если такое случится, то жители смогут получить свои накопления за счет денег, полученных от продажи муниципального домоуправления. Стоимость такого предприятия на рынке даже в случае банкротства будет не менее 50 миллионов латов.

Ремонт замка влетел в копеечку

«Добрый день! Обслуживающая организация SIA «EMIL» выставила нам счета за смену замка на автостоянке. Сумма получилась немаленькая – 22,81 Ls + НДС. Мы считаем, что работы проведены с нарушениями: жители не получили сметы на новый замок, в доме не был предусмотрен ремонтный фонд. Получается, что обхозяйствователь поменял замок по собственной инициативе. Нужно ли нам оплачивать выставленные счета?» Айя Розенфелде

– В правилах Кабинета министров № 907, регламентирующих порядок ремонтных работ в жилом доме, имеется позиция 17.6 – «Неисправность дверей и запирающих устройств». В таких случаях правилами предусматривается внеплановый ремонт. Это значит, что управляющий должен двери починить.

Но вопрос о замке на автостоянке можно рассматривать двояко. Если жители ранее проголосовали за установку запирающего устройства, то при его поломке управляющий мог действовать без дополнительных согласований. Он установил новый замок, выполняя волю жителей о том, что стоянка должна быть закрытой. Счет за услугу при этом может распределяться по всем квартирам, либо только по квартирам собственников, использующих стоянку (если такое решение жители приняли, голосуя за первый замок).

Если же жители в принципе не обсуждали вопрос о замках на автостоянке или даже согласны с тем, чтобы парковка стояла открытой, управляющий не мог самовольно менять замок. Для начала ему следовало организовать в доме опрос.

Как видите, должна ли читательница платить за ремонт замка, зависит от многих обстоятельств.

Голосование против дворника

«Мы с мужем просим разобраться в нашей проблеме. Я работаю дворником, но жители дома по улице Парадес выжили меня с рабочего места. Они собрали 75% подписей против моей работы на их участке, требуя у домоуправления другого дворника. У меня трое детей, и меня просто уволили, потому что мастер отказался искать мне другой участок. Законно ли такое голосование жильцов?»

– Ситуацию можно рассмотреть с двух сторон: с точки зрения прав жителей и с точки зрения трудового законодательства.

В первом случае действует правило, по которому клиент всегда прав. Если сообщество собственников квартир конкретного дома потребовало, чтобы управляющий поменял работника, домоуправление обязано либо выполнить этот приказ, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с домом – «поскольку мы не можем выполнить задания жителей, просим их подыскать более компетентную обслуживающую организацию». Конечно, на последнее ни один управляющий не пойдет, он подчинится решению большинства собственников квартир.

Но в трудовом законодательстве не предусмотрено право сообщества собственников квартир увольнять дворника домоуправления. Уволить работника по закону можно, только составив соответствующие акты и предупреждения о плохой работе.

Если дворник свои основные обязанности выполняет хорошо, но повздорил с жителями, работодатель обязан найти для него другое место. Перевод оформляется с формулировкой «в связи с производственной необходимостью». Если вакансий на должность дворника нет, управляющий должен уволить последнего дворника, который был принят на работу на данной территории.

Кто починит проводку в подъезде?

«Обращаются к вам жильцы дома по улице Унияс, 32/34 в Риге. Домоуправление говорит, что жильцы все работы по дому должны проводить сами. Наш домик до 1990 года считался аварийным. Проводка у нас неисправна. Крыша тоже дырявая. Дом старый, мы боимся, что он может загореться. Кто будет отвечать?» Людмила Бернане

– Давайте разбираться. Любой дом, не перенятый собственниками, обслуживает управляющий, назначенный самоуправлением либо государством. Обязанностью такого управляющего является назначить жителям такую плату за обслуживание, чтобы хватало на проведение всех необходимых ремонтов.

Если в доме аварийная проводка, управляющий должен провести срочный ремонт и выставить жителям дополнительный счет за проведенные работы. Так что управляющий прав, когда говорит, что жильцы все работы по дому должны проводить сами. Ведь именно они обязаны оплатить ремонт. В иных случаях собственники квартир получают «аварийные» квитанции на сотни, если не тысячи латов.

В то же время в опасных ситуациях управляющий, чтобы начать работы, не имеет права ждать решения общего собрания или создания накопительного фонда. Тут вступает в силу железный принцип: «сделал ремонт – выставил счет».

Почему управляющие часто тянут с аварийными работами? Бывает, что домоуправление боится вложить деньги в ремонт, ведь жители могут отказаться платить, начать спорить, перейти к другому управляющему. Но управляющий должен понимать: если он знал об аварии и из-за его бездействия в доме случилось несчастье, он будет сидеть в тюрьме.

Плесень: жители не могут добиться ремонта

«Добрый день! У нас огромные проблемы с плесенью в квартире. Весь потолок черный, стены понемногу зеленеют, плесень видна даже в шкафу. Недавно сделали ремонт в ванной комнате, но там опять все почернело. Мы регулярно проветриваем квартиру, недавно купили профессиональный осушитель воздуха. Влажность в квартире держится на уровне 80%. Мы знаем, что в доме течет крыша и несколько раз обращались к управляющему с просьбой решить вопрос, но ничего не меняется. Как действовать» Элина Клевченко-Агеева

– Получив от владельца квартиры жалобу на появление плесени, управляющий обязан обследовать помещения. Комиссия домоуправления определяет, по какой причине появилась плесень – по вине собственников или из-за повреждения конструкций. Вина собственника фиксируется в случае, если в квартире плохая вентиляция (установлена вытяжка на кухне, во время ремонта закрыты вентиляционные отверстия в санитарном узле) нет приточной вентиляции, владельцы поменяли окна.

Если плесень появилась из-за протекания крыши или межпанельных швов, дому требуется срочный аварийный ремонт. Но на практике провести его непросто. Если аварийная ситуация не угрожает общим конструкциям и не мешает жителям пользоваться квартирами, управляющий включает ремонт в план следующего года. Остальные собственники, получив ремонтную смету, могут просто проголосовать против таких трат.

Если собственники при обсуждении сметы не возражают против ремонта крыши и швов, управляющий приступает к работам. Такой сложный путь предусмотрен законом и решить проблему плесени скорее жители могут, только вложив в ремонт крыши над квартирой или швов собственные средства.

Соседка вытряхивает коврики в окно

«Здравствуйте! В нашем доме живут люди, которые выбрасывают в окна много всего интересного. Кидают незагашенные окурки, и я постоянно боюсь, что такой бычок залетит в окно и вызовет пожар. Окна-то у нас большие и летом открыты всегда.

Другие соседи кидают еду котам. Коты сидят под домом постоянно и взглядом четко отслеживают хлебосольное окно. Люди частенько кидают такие мослы, которые и тигр не сгрызет. Иногда вниз летят рыбьи потроха, цепляясь за мой подоконник. Если дворник не сразу уберет эти помои, то в квартиру поднимается отвратительный запах.

Еще веселее обстоят дела с интеллигентнейшей семьей, живущей прямо надо мною. Женщина ежедневно вытряхивает все, что посчитает необходимым, в окно. Обычно это постельное белье, покрывала и прочее. На мою просьбу не трясти ничего на мой подоконник, хозяйка квартиры ответила, что ничего особенного и не вытряхивает – «только коврик из туалетной комнаты».

В течение 20 лет я трижды подходила к соседям с предложением ничего не вытряхивать и не выбрасывать из окон, но безрезультатно. Хотелось узнать о возможных вариантах решения проблем с верхними жильцами.

Заранее спасибо!» Светлана

– С людьми, которые нарушают санитарные нормы и правила общественного порядка, оговоренные правилами самоуправления, справиться легко. Это касается в первую очередь соседей, подкармливающих кошек и не убирающих за собою. Жители, которым такой порядок не нравится, вместе с представителем управляющей организации составляют акт о том, что такой-то сосед выбрасывает из окна рыбу (окурки и т. д.). Составить такой акт можно и вместе с несколькими соседями-собственниками, которые подписываются под таким текстом: «Мы подтверждаем, что житель квартиры № 3 регулярно выбрасывает в окно тухлую салаку».

Далее документ передается в Административную комиссию самоуправления, которая назначает виновному штраф за нарушение правил общественного порядка.

А вот наказать человека за вытряхивание белья и ковриков будет сложно, потому что правил общественного порядка это не нарушает и касается только личных взаимоотношений с соседями.

Как заставить хозяина заключить новый договор?

«Я живу в арендованной квартире, договор найма истекает в марте. К сожалению, при подписании договора я, человек неопытный, не настаивала на внесении такого пункта, как право на продление аренды. Теперь я хотела бы остаться в квартире и перезаключить договор на следующий срок, а хозяин возражает. Могу ли я настаивать на новом договоре? И еще один вопрос: законно ли то, что для разных квартир в нашем доме установлена разная арендная плата?»

– Если квартира находится в частной собственности, то все права хозяина и арендатора определяются договорными отношениями. Это значит, что арендатор обязан освободить жилище в день истечения договора, если только в самом договоре не предусмотрено его право на продление аренды. Силой или задним числом такое право получить невозможно, его предусматривают в момент подписания договора.

Что касается разной платы за аренду для одинаковых квартир одного дома, то это вполне законно. Хозяин имеет право требовать от одного жильца 50 латов, от другого 150 латов. Как уже сказано, в сфере аренды жилья все определяется только договорными отношениями, вдобавок согласно Закону об аренде хозяин может заложить в стоимость аренды любую прибыль.

Хозяин земли наживается на налоге

«Мой дом стоит на частном участке, я вынуждена платить хозяину большую арендную плату (6% от кадастровой стоимости) и компенсацию по налогу на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли. Однако недавно мы узнали, что сам хозяин получает льготы на оплату налога на землю. Выходит, что часть нашей налоговой компенсации он просто кладет в карман. Имеет ли он на это право?»

– Владелец земли имеет право получать от собственника квартиры такую арендную плату, которая оговорена договором на аренду. Существует несколько вариантов текста договора, каждый из которых со своими нюансами.

Например, если в договоре сказано: «Плата за аренду участка равна 6% от кадастровой стоимости земли плюс налог на недвижимость», то хозяин, который сам платит пониженный налог на землю, не имеет права требовать с пользователя полной компенсации. Если же в договоре сказано: «Плата за аренду участка равна 7,5% от кадастровой стоимости земли, включая налоги», то пользователь должен платить полную сумму, равную 7,5% кадастровой стоимости земли.

Если из условий договора понятно, что хозяин незаконно получал от пользователей земли повышенную компенсацию за аренду, жители имеют право обратиться в суд и потребовать возврата переплаченных денег за весь период отношений.

Почему счета присылают в середине месяца?

«Домоуправление присылает нам квартирные счета 16–17 числа каждого месяца, не учитывая того, что пенсии и зарплаты люди получают в начале месяца. Если я оплачиваю счет с получки, то есть 8–10 числа следующего месяца, то в следующей квитанции мне приписывают «пени» и позицию «долг на начало месяца». Откуда взялась практика делать расчет по оплате отопления и обслуживания на середину месяца?»

– Строгие требования по оплате счетов действуют в связи с требованиями поставщиков услуг. Дело в том, что поставщики дают управляющим всего месяц на то, чтобы рассчитаться за тепло и воду. Данные о потребленных в декабре услугах они учитывают, например, на 1-е января, требуя при этом оплаты до 1-го февраля. Если управляющий не перечислит деньги вовремя, ему грозят штрафные санкции.

Получается, что декабрьские коммунальные услуги жители могут оплатить без пени только до 1 февраля. Почему управляющий не выставляет соответствующие квитанции в начале января? Потому что работникам обслуживающих организаций требуется время на то, чтобы рассчитать долю каждого владельца квартиры в общем счете и подготовить квитанции. В результате жители получают счета только в середине месяца и имеют в своем распоряжении две недели на их оплату.

Выход из ситуации с мнимыми долгами на начало следующего месяца довольно прост. Многие жители один раз вносят в домоуправление аванс, равный среднему зимнему платежу за квартиру – 100–150 латов. После этого они продолжают оплачивать счета по удобному графику. Выходит, что домоуправление использует для расчетов с поставщиками аванс жителей, а владельцы квартир в начале следующего месяца этот аванс пополняют. Это неудобно, но позволяет избежать штрафных санкций.