Хозяин под ударом

Припомните-ка, не случалось ли вам в последнее время продавать недвижимость. Если да, то дальше читайте внимательней и убедитесь, что не допустили ошибок. А то выйдет, как с рижанкой Санией Н., которая неожиданно оказалась в крупных должниках у государственного бюджета. Служба госдоходов желает получить от Сании налог с дохода, который бедная женщина в глаза не видела.

Кому нужна эта Земельная книга?

История, приключившаяся с Санией Н., – одна на миллион. Однако она может повториться в любой момент со мной или с вами, или с нашими близкими. В таком случае обычная сделка по купле-продаже квартиры превратится в многолетнюю нервотрепку.

Сания пришла в редакцию даже не за помощью – она понимает, что помочь ей может только опытный адвокат. Женщина хотела поделиться опытом, чтобы другие не попали впросак, как она сама.

– Маленькую квартиру в Плявниеки я приобрела перед кризисом, – рассказывает она, – и в 2009 году решила продать, чтобы переехать.

С этого решения и начались неприятности нашей читательницы, хотя внешне все было в полном ажуре. Покупателя для квартиры семья Сании нашла без проблем. Им оказался Вячеслав З., а если точнее – его дети, присмотревшие «однушку», чтобы разъехаться с отцом.

– Мы оформили договор купли-продажи, – рассказывает Сания, – я получила деньги и подписала стандартный бланк, с которым Вячеслав должен был отправиться в Земельную книгу, чтобы закрепить свои права собственности на квартиру.

Поставив подпись под прошением о закреплении прав Вячеслава, Сания посчитала, что на этом ее обязанности бывшей хозяйки квартиры исчерпаны. В принципе, так оно и было. Однако Вячеслав умудрился допустить роковой проступок и подставить всех участников сделки. Он просто не дошел до Земельной книги, посчитав, что платить за закрепление прав собственника ему дорого.

«Здравствуйте, вы нам должны!»

С одной стороны, Вячеслав был прав: чтобы занести в Земельную книгу сведения о новом собственнике квартиры, нужно заплатить. С другой стороны, мужчина категорически ошибался: пока он жалел денег на соответствующую запись, формально квартира принадлежала Сании.

Непорядок с документами открылся совершенно случайно. Вячеслав после покупки квартиры жалел денег не только на занесение записи в Земельную книгу, но и на оплату коммунальных счетов. Поэтому через два года к Сание явились судебные приставы – ведь владелицей квартиры, а значит и неплательщицей, перед лицом закона являлась она!

– Мне сообщили, что я задолжала 2000 латов, – женщина была в шоке, – и у судебного исполнителя есть вступившее в силу решение суда о взыскании этого долга.

На дрожащих от волнения ногах Сания пошла по учреждениям и адвокатам, но везде только дивились странному совпадению обстоятельств, а толковых советов не давали. Поэтому наша читательница вместе с детьми решила действовать в другом направлении: она разыскала Вячеслава и сообщила, что он поступил очень непорядочно.

К счастью, Вячеслав был хотя и неплательщик, но человек с совестью. Он согласился, что долг возник по его вине и для его погашения ничего другого не остается, кроме как квартиру продать.

А теперь – еще 1000 евро

– В Земельной книге нам сообщили, что задним числом внести права собственности Вячеслава на квартиру в документы не могут. И тут во избежание лишних хлопот я совершила огромную ошибку, – признается Сания. – Поскольку по документам хозяйкой считалась я, то и решила снова продавать квартиру от своего имени.

Покупатель нашелся, и вскоре квартира перешла в собственность молодой семьи. Деньги в присутствии нотариуса получил Вячеслав, которого щепетильная Сания не хотела оставить в обиде. Из вырученных за продажу средств были оплачены коммунальные долги, навешанные на нашу читательницу, и стороны мирно разошлись.

– Правда, у меня были опасения, что мы перемудрили с документами, – признается пострадавшая женщина, – я просила маклера, помогавшего со сделкой: «Давайте перед перепродажей все-таки внесем Вячеслава в Земельную книгу, как собственника! Пусть это дорого, зато все будет честно».

Но маклер ответил, что дважды переписывать Земельную книгу дорого и не имеет смысла. Словом, убедил клиентку проводить продажу недвижимости от собственного имени. А чтобы Вячеслав, несмотря на свою порядочность, не стал потом предъявлять права на злосчастную квартиру, вырученные деньги передали ему не иначе, как под соглашение об аннулировании старого договора купли-продажи.

Потратив на эти манипуляции кучу нервов, Сания вернулась домой и приготовилась навсегда забыть о Вячеславе, коммунальных долгах и квартире в Плявниеки. Но вскоре грянул гром. Сания получила сообщение из Службы госдоходов.

– Мне писали, что якобы полученный мною от продажи квартиры доход должен облагаться налогом, – говорит Сания, – при личной консультации инспектор дала знать, что я задолжала государству около 1000 евро. Таких денег у меня нет!

Продавца никто не защищает

Сания понимает, что сама себя наказала. Если бы, перепродавая квартиру должника Вячеслава, она настояла на том, чтобы сделка осуществлялась от лица настоящего хозяина, то никаких налогов от нее теперь бы не требовали. Но женщина доверилась маклеру, который хотел сделать все побыстрее и подешевле.

Пункт закона, согласно которому собственник должен платить государству налог за проданную квартиру, вступил в силу 1 января 2010 года. Теперь Сания, которая уже с 2009 года не являлась фактической хозяйкой недвижимости, должна заплатить государству 1000 евро за собственную невнимательность. Пойдет ли СГД навстречу женщине, пострадавшей от неправильных советов, неизвестно.

В Земельной службе пояснили, что при совершении сделки купли-продажи квартиры не установлено срока, в течение которого новый владелец должен занести сведения о себе в Земельную книгу. Считается, что он сам заинтересован сделать это максимально быстро. Ведь пока информация о сделке не попала в Земельную книгу, старый хозяин теоретически может заложить или даже по второму разу продать квартиру, которая ему больше не принадлежит.

Для защиты честных продавцов, пострадавших от нерадивых покупателей, закон ничего не предусматривает. Разве что, говорят специалисты Земельной службы, Сании с самого начала не следовало пугаться решения суда, навязавшего ей коммунальный долг Вячеслава. Обратившись в суд самостоятельно и предъявив договор купли-продажи, она легко доказала бы, что не имеет к долгу отношения.

Но Сания начала решать проблему, следуя неумелым юридическим советам, и нажила себе седых волос. В худшем случае ей придется заплатить казне налог с дохода, который она не получала.

Какой урок можно извлечь из этой истории? При продаже квартиры нелишне убедиться, что покупатель занес права собственности в Земельную книгу. Если этого не произошло и вас записали в должники вместо настоящего хозяина, не впадайте в панику и в законном порядке доказывайте суду, что не виноваты.