Коммунальные загадки для жителей

Как оплачивать вывоз мусора, избежать отключения воды, добиться качественного ремонта крыши? На вопросы читателей отвечает юрист Юрис Соколовский.

Вода: нам грозят отключением...

«Недавно жители всех квартир в нашем доме получили бумагу из Rīgas ūdens. Поставщик сообщил, что наш управляющий уже полгода не оплачивает счета за воду и канализацию. На вопрос, почему не производится оплата, управляющий ответил: «У четырех квартир накопились долги на 1700 евро, поэтому мы не оплачиваем счета за воду». Как быть людям, которые платят за услугу? И как избежать отключения водоснабжения?»

Нехорошая ситуация. Советую жителям обратиться к другим поставщикам услуг (например, к Rīgas siltums) и узнать, получают ли они деньги от вашего управляющего. Поскольку часть жителей продолжает платить, деньги должны доходить до поставщиков, пусть и не в полном объеме.

Напомним, что в кризисное время несколько домоуправлений Латвии просто перестали перечислять деньги жителей поставщикам, а позже объявили банкротство. Никакого наказания они не понесли, а жители десятков домов были вынуждены повторно оплатить большие счета за тепло и воду.

Чтобы такого не произошло в вашем доме, начните с контроля управляющего. Советую заняться этим заблаговременно, не дожидаясь проблем. Если оказывается, что обслуживающая организация не перечисляет деньги поставщикам услуг, жители имеют право созвать общее собрание и пригласить управляющего для объяснений. Если причина задержки в долгах отдельных собственников, то остальные владельцы квартир имеют право большинством голосов поручить управляющему активнее бороться с неплательщиками (например, подать на них в суд). Другое возможное решение – проголосовать за смену управляющего.

Если водоканал уже угрожает отключить дому услугу, то собственники должны решать, как оплатить накопившийся долг. Это можно сделать за счет общих ремонтных накоплений с условием, что управляющий подаст на должников в суд и со временем вернет средства в общий фонд дома. Одновременно все-таки обсудите с соседями, стоит ли продолжать сотрудничество с управляющим, который допустил такую ситуацию.

Общая собственность: за что такие счета?

«Добрый день! У меня квартира со входом с улицы и нежилое помещение, в котором установлены собственные счетчики на отопление. Нужно ли мне платить за отопление в подъезде, которым я не пользуюсь?» Тамара

Ответ зависит от того, принадлежат ли вам также идеальные части общей собственности дома (узнать об этом можно в Земельной книге). Обычно такие идеальные части принадлежат каждому собственнику квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. Владелец идеальных частей обязан участвовать в оплате общих расходов. В общие расходы входит не только отопление подъезда, но и ремонт крыши, уборка двора и т.п.

Соседи: вонь и шум в нижней квартире

«Подскажите, пожалуйста, как поступить. Мы живем на втором этаже. Наши соседи снизу (семья из пятерых человек, в том числе ребенок лет семи) – это головная боль всего дома. Мало того, что они курят и табачный дым по вентиляционной шахте поднимается в верхние квартиры, так они еще и неаккуратно содержат своих животных. Вонь псины и сигарет такая, что мы не можем открыть окна.

Периодически эта семья устраивает застолья с драками, музыкой и шумом. У нас маленький ребенок четырех лет, но на наши просьбы шуметь меньше соседи отвечают грубостью. Мы понимаем, что все эти безобразия происходят на частной территории, но как жить нам?»

В этой ситуации возможны несколько советов, однако посмотрим правде в глаза: действенных мер против асоциальных соседей в Латвии пока не придумано. Главным средством борьбы с шумными компаниями остается вызов муниципальной полиции. Полицейские должны приехать, зафиксировать нарушение и составить акт. Жителям одного дома на улице Маскавас удалось через суд добиться выселения соседа, который регулярно нарушал общественный порядок. Однако сделать такое очень сложно.

Муниципальная полиция может не только переговорить с шумными жильцами, но и передать дело в Административную комиссию, которая оштрафует нарушителей.

Что касается запахов, то бороться с ними еще сложнее, чем с шумами. В Латвии обещали ввести «электронный нос», но это не сделано, поэтому замеры бытовых запахов в квартирах не проводятся. Если жителям мешает запах псины, можно пожаловаться в муниципальную полицию или Продовольственно-ветеринарную службу (возможно, соседи нарушают правила содержания домашних животных).

Страхование недвижимости: кто виноват в залитии?

«У соседа лопнула труба в стояке, мне залило ванную комнату. Моя квартира застрахована, однако страховая компания отказалась компенсировать ремонт испорченной стены, отказалось и домоуправление. Посоветовали обратиться к соседу. За что же я плачу страховщикам?»

За что мы платим страховой компании? Этот вопрос каждый житель должен задать ПЕРЕД покупкой страхового полиса. Как правило, собственники квартир стараются купить самую недорогую страховку. В результате они подписывают договор на весьма ограниченный объем услуг страховой компании. Причем этот договор жители подписывают, не глядя.

Недорогая страховка либо подразумевает большой самориск собственника (стоимость ремонта, которую в случае аварии он должен покрыть самостоятельно), либо не распространяется на ряд аварий.

Если в договоре со страховой компанией сказано, что житель должен получить компенсацию, однако страховщики не выполняют своих обязательств, решать вопрос придется в суде.

Стоит обсудить еще один важный вопрос: кто должен отвечать за лопнувший стояк, если страховки нет? В таком случае существуют два варианта. Если управляющий предупреждал жителей о плохом состоянии стояков и предлагал ремонт, однако жители отказались оплачивать замену, то домоуправление не несет ответственности за последствия аварии. Если управляющий не предлагал жителям ремонта, то за любое повреждение общих коммуникаций отвечает он и домоуправление должно оплатить ремонт затопленной квартиры.

Отопление: радиаторов нет, счета приходят

«У нас многоквартирный дом, который отапливается газовым котлом. Я переехала в квартиру, где отопления нет вообще, нет даже радиаторов и отопительного стояка (окольцовка находится у соседа снизу). Сначала с меня не требовали никакой платы за отопление, но в последнее время стали выставлять счет на 10% от суммы, которую платят другие жильцы. Как быть?»

Решение выглядит законным. Даже если в квартире нет стояка отопления, вы должны участвовать в оплате отопления общих помещений дома (подвала, лестничной клетки).

Мусор: платим «по головам»

«Мы плохо знаем законы и не можем сами разобраться, правильно ли платим по счетам домоуправления. В декабре месяца принесли новую квитанцию, в которой плата за вывоз мусора рассчитана по количеству задекларированных в квартире жильцов. Но моя дочь со мной не живёт три года, хотя и прописана. Я принесла управляющему справку о том, что дочь отсутствует. Мне ответили, что это никакого значения не имеет, я обязана платить за двоих. Но почему раньше данная справка действовала, а с ноября не годится? К нашему дому на машинах приезжают со всего города, вываливают в контейнер свои отходы. Много раз мы обращались в домоуправление по этому поводу, но получали один ответ: «Мы не можем всех контролировать».

Хотелось бы, оплачивая большие счета, добиться хоть немного справедливости. По этой причине прошу ответить, есть ли закон, по которому домоуправление имеет право брать плату за вывоз мусора по количеству задекларированных лиц?»

В ноябре 2014 года правительство действительно приняло поправки к правилам Кабинета министров № 1013, согласно которым плата за вывоз мусора отныне рассчитывается по количеству жильцов, задекларированных в каждой квартире.

В данном случае читательнице лучше всего решить вопрос с декларированием дочери. Согласно Закону о декларировании человек должен быть прописан там, где реально проживает. Причем декларирование в отличие от старой прописки практически не имеет правовых последствий, поэтому держаться за нее смысла нет. Правильнее, если дочь читательницы задекларируется там, где действительно живет. Если женщина уехала за границу, она должна выписаться из квартиры и сообщить о своем отъезде в Управление по делам гражданства и миграции.

Крыша: почему нет гарантийного ремонта?

«Летом 2014 года строители завершили работы по замене крыши нашего пятиэтажного дома. Соответствующая комиссия подписала акт о приёмке крыши в эксплуатацию. Акт о приёмке был подписан в сухую жаркую погоду, но первый же дождь обнаружил множество протечек в местах крепления шифера к деревянным балкам обрешётки. Деревянные балки в местах протечек сырые, и понятно, что через несколько лет от постоянной сырости дерево сгниёт и покрытие крыши рухнет. Сам шифер некачественный, имеет микротрещины.

На жалобу жильцов строительная фирма обещала, что дефекты будут устранены в двухмесячный срок, но никакие меры не приняты. На последующие жалобы фирма просто не отвечает. Фактически устранить дефекты невозможно, поскольку работы по креплению шифера к балка выполнены некачественно. Первое же таяние снега обнаружило сырость балок абсолютно во всех местах крепления шифера.

Еще одна проблема заключается в том, что на общем собрании собственников дома жильцы высказались за устройство крыши с металлическим покрытием, но управляющий вопреки воле жильцов дома заказал строительной фирме устройство крыши с шиферным покрытием. Хотелось бы знать, могут ли жильцы нашего дома требовать замены покрытия крыши на качественное? Как юридически это можно решить?»

Важно разобраться, почему домоуправление проигнорировало просьбу жителей установить металлическую крышу.

Решения о расходовании накопленных средств и ремонтах в доме принимает общность собственников квартир. Такие вопросы обсуждаются жителями как на общем собрании, так и путем опроса. В обоих случаях самое важное – принять и оформить решение по всем требованиям Закона о квартирной собственности.

Например: собрание легитимно только в случае, если на нем присутствовало больше половины собственников. В протоколе голосования могут подписываться только владельцы квартир (наниматели, родственники и т. п. имеют право голосовать только при наличии доверенности от настоящего хозяина).

Если жители оформили решение, как простое письмо с подписями, то домоуправление имело полное право его проигнорировать. То же происходит, если активисты неправильно организовали письменный опрос – вместо рассылки анкет, например, просто ходили по квартирам, собирая подписи.

Если решение жителей было принято с соблюдением закона, но домоуправление все равно поставило шиферную крышу вместо металлической, уполномоченное лицо собственников имеет право подать в суд и потребовать от управляющего установки «правильной» кровли и возмещения убытков (стоимости шиферной крыши). Суд будет долгим, но в конце концов жители добьются своего.

Теперь о гарантийном ремонте крыши. Заказчик работ – домоуправление, и оно имеет право требовать, чтобы строители устранили недостатки. Если управляющий не передает претензии жителей строителям, владельцы квартир могут дать ему такое задание решением общего собрания. Если же на жалобу не реагируют сами строители, то единственный выход – обращение в суд.

Долги: малообеспеченные тоже платят

«Подскажите, имеются ли у малообеспеченных и неимущих жителей Латвии льготы по оплате судебных издержек? Мой брат безработный с большим стажем, за ним скопился долг за отопление, и домоуправление подало на него в суд. Судебный исполнитель сообщила, что брату нужно оплатить не только долг, но и судебные издержки, которые составляют треть суммы. Правильно ли это? Какие льготы у таких людей есть вообще?» Людмила

К сожалению, малообеспеченные и неимущие жители Латвии имеют только одну льготу: освобождение от госпошлины в случае, если они сами обращаются в суд или подают апелляцию. В каждом случае судья принимает отдельное решение об освобождении от госпошлины.

Если малообеспеченный должник проиграл в суде, он обязан оплатить все судебные издержки и услуги судебного исполнителя по обычной ставке. Небольшое облегчение таким людям принесли поправки к Гражданско-процессуальному закону, вступившие в силу 1 января 2014 года. В этих поправках сказано, что судебный исполнитель не вправе взыскать долг с доходов должника, которые не превышают минимальной зарплаты (360 евро и меньше). Если ваш брат получает только социальные пособия, взыскать долг с него невозможно, процесс будет «заморожен» до времени, пока доходы должника не повысятся.

Но у закона есть и слабое место. При невозможности взыскать долг с низких доходов человека судебный исполнитель может пойти другим путем – выставить на аукцион его квартиру.

В каждом случае должник должен сам оценивать, как лучше погашать долг, чтобы не лишиться жилья.

Спор: сколько стоит «помириться» с управляющим?

«За нашей семьей скопился долг по коммунальным услугам на сумму 1127 евро. Кооператив подал в суд. Долг мы успели оплатить до суда и думали, что неприятности закончились. Но теперь кооператив требует дополнительно вернуть 338 евро, которые он якобы потратил на иск против нас. Похожую бумажку мы получили и из суда. Как быть? Ведь кооператив сам виноват, что решил с нами судиться... Имеет ли управляющий право взыскивать с нас собственные расходы?» Алла

К сожалению, управляющий имеет право требовать, чтобы должник оплатил издержки на судебные расходы. В эти расходы входит госпошлина, но могут войти и расходы на адвоката.

Как поступать должникам, чтобы избежать дополнительных расходов? Основной долг следовало покрывать до начала судебного разбирательства. Сейчас, если жители замедлят с оплатой судебных издержек управляющего, может сложиться неприятная ситуация: кооператив передаст исполнительный лист судебному исполнителю. Бывшим должникам придется оплатить не только издержки, но и недешевые услуги судебного исполнителя.

Есть и еще один способ избежать лишних расходов. Должнику и кооперативу уже во время суда позволяется заключить мировое соглашение. Например, должник может обещать оплату основного долга на условиях освобождения от судебных издержек. Мировое соглашение вступает в силу только в случае, если оно устраивает обе стороны.