Могли ли строить автостоянку?

«В 2007 году у многоэтажного дома была построена автомобильная стоянка. Земля находится во владении жителей дома – каждому принадлежит идеальная доля. Домом управляет образованное в нем кооперативное общество, и оно на своем собрании большинством голосов приняло решение построить автостоянку, отграничив тем самым часть имеющейся в общей собственности земли. Идеальная часть для остальных жителей не сокращена – мы платим земельный налог за все имущество, которое в полном объеме использовать не можем. Можно ли было по законам того времени строить автостоянку без согласия всех владельцев квартир?»

Во время, когда у вашего дома была построена автостоянка, в силе было действие закона «О квартирной собственности», в статье 27.2 которого среди прочего было определено, что общее собрание владельцев квартир имеет право решать вопросы накопления средств и их использование на капитальный ремонт, а также принять решения по другим вопросам, связанным с управлением и обхозяйствованием имеющихся частей имущества. В отличие от находящегося в силе закона в этом нормативном акте конкретно не сказано, какой величины должен быть удельный вес числа голосов при принятии решения по какому-либо вопросу, связанному с общим имуществом, и нет также подробного регулирования компетенцииDzĪKS.

Если решение о строительстве автостоянки приняло только сообщество владельцев кооперативных квартир (DzĪKS), не проводя общего собрания, то, возможно, что это решение может быть незаконным. Здесь важно, что записано в уставе товарищества и какова величина полномочий, данных ему владельцами квартир. Однако всегда были в силе статьи 1067–1072 Гражданского закона, регулирующие действия в отношении имеющихся в общем пользовании идеальных частей.

В 1068 статье Гражданского закона записано: «Действовать с предметом общего имущества, как в целом, так и в определенных отдельных частях, можно только с согласия всех владельцев общего имущества; но если кто-нибудь из них поступает по своему усмотрению, то такое действие не имеет никакой силы и также возлагает на последнего обязанность возместить убытки, которые он нанес остальным».

В свою очередь, в 1069 статье этого закона определено: «Все совладельцы имеющихся идеальных частей получают соразмерную выгоду от их использования и в той же степени терпят от него убытки».

Таким образом, в отношении автостоянки очень важен вопрос: кто от нее получает выгоду?

Если пользующиеся ею за услугу платят, и DzĪKS полученные средства полностью использует для обхозяйствования дома, принцип справедливости соблюден и по поводу автостоянки и идеальных частей не нужно волноваться. Если часть жителей использует автостоянку на других условиях, а остальные от этого не получают никакой выгоды, у вас есть основание выступить против существующего положения дел. Однако в первую очередь в этой ситуации надо разобраться с документами и внести ясность в финансовые обязательства, связанные с эксплуатацией автостоянки (у вас есть право запросить у правления DzĪKS, например, такую информацию: кто пользуется автостоянкой, сколько за это платит и как используются деньги, полученные за пользование ею), возможно, по собственной инициативе надо было бы созвать собрание членов общества собственников квартир или узнать их мнение путем опроса. Как это делается, определено в 18-й статье Закона о жилищной собственности.

Если действительно есть основание для подозрений по поводу нечестности в отношении к части владельцев квартир, можно обратиться к юристу за советом по поводу дальнейшей деятельности.